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2017年05月26日 星期五

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朱方明律师

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成功案例

逾期交房——违约责任由你担

时间:2013-12-24  浏览量 0  评论 0   0  0

案情简介    

    1998年11月,华某与某某房地产开发公司签订房屋买卖合同,约定华某购买开发公司开发的某小区的住宅一套,一次性交清购房款,交房日期为合同生效后18个月,合同签字生效。然而合同签订之日,开发公司并没有办理预售许可证,而是在次年6月补办取得。  

    2000年10月,开发公司通知收房。华某收房时发现连门窗都没有,因此拒绝收房,直到次年2月被迫交齐物业管理费后才得以收房。因对逾期交房违约金协商未果,华某一纸诉状将开发公司告上法庭。

办案实录  

    接受华某委托后,朱方明律师仔细研究了双方签订的商品房买卖合同、房款交付凭证、开发公司发出的收房通知等证据,提出了案件存在的三个关键问题:一、双方签订合同之时,开发公司没有取得预售许可证,其时合同是无效的。二、根据当时的法律,无效的商品房买卖合同会作出退房退款的处理。三、根据华某谈到的情况,双方在协商过程中,均没有要求按无效合同处理的意愿。 

    面对这种情况,朱方明律师果断决定运用合同合意及法律最大限度保护交易合法性原则要求法院确认合同有效,判决开发公司承担逾期交房的违约责任。

    一审期间,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》尚未出台,双方均未主张合同无效。一审法院支持了朱方明律师的合同有效观点,认定开发公司违约,判决其承担逾期交房违约金17万元。

办案心得 

    案情看起来并不复杂,但所涉及的法律问题多多,合同效力、生效节点、违约起算及截止、交房条件、交房资格、物业收费等等,均直接影响案件的定性。而在众多问题之中,重中之重又首当其冲的是合同效力问题,由于立法滞后于现实,律师根据实际情况,大胆而有据的提出保护交易、合同有效的观点,与一审法官前瞻性的把握案情不谋而合。

    作为案件的承办律师是幸运的,创造性的运用法律武器维护市场交易并不是每个律师都有机会。机会,永远属于那些有准备的人。