高宏图律师

　　保定律师拟定的原告《民事起诉状》：
　　原告：A，女，19XX年X月XX日出生，汉族，河北XXX有限公司员工，住保定市徐水县XXX路XXX号。
　　被告：河北B房地产开发有限公司，住所地：保定市新市区XX路XX号。
　　法定代表人：XXX，被告董事长。
　　案由：商品房预售合同纠纷。
　　诉讼请求：
　　一、确认原被告签订的《商品房买卖意向书》无效；
　　二、判令被告返还原告房款255 274元，并赔偿原告自2011年4月8日起的利息损失20 623元（暂计算至2012年7月4日）；
　　三、案件受理费由被告承担。
　　事实和理由：
　　2011年4月8日，原被告双方签订了编号为XXX的《商品房买卖意向书》，约定原告购买被告开发建设的保定市C小区X号楼X单元XXX室房产，预定建筑面积113.28平米，单价为每平米5608元。2011年4月2日，被告收受原告房屋定金10 000元整；2011年4月8日，被告收受原告房款245 274元整。但是，该房产一直没有动工，被告至今尚未取得商品房预售许可证明。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原被告签订的《商品房买卖意向书》应当认定为商品房预售合同，并无效。
　　根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还已收受原告的房款合计255 274元并赔偿原告的利息损失20 623元。
　　为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法第一百零八条的规定特提起诉讼，请求人民法院依法判决。
　　此致
保定市新市区人民法院
　　附：本诉状副本一份。
                                             起诉人：A
                                           2012年7月19日

　　保定律师身份：原告A的诉讼代理人。

　　保定律师拟定的原告提供证据材料的说明:
　　一、被告工商档案信息：
　　用来证实被告的主体身份情况。
　　二、《商品房买卖意向书》：
　　用来证实原被告签订《商品房买卖意向书》的事实。
　　三、收据2张：
　　用来证实，2011年4月2日被告收受原告房屋定金10 000元整、2011年4月8日被告收受原告房款245 274元整。
　　四、《商品房买卖意向书》中的C小区所在位置的照片、宣传册：
　　用来证实《商品房买卖意向书》中的C小区尚未动工。以及，《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第五条商品房预售应当符合：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。用来证明《商品房买卖意向书》中的C小区没有取得期房预售许可证。

　　保定律师拟定的核心代理意见：
    一、原被告签订的《商品房买卖意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中的“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”等主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，对该《商品房买卖意向书》应当认定为商品房买卖合同。
    二、人民法院应当依法认定原被告《商品房买卖意向书》中的C小区尚未取得《商品房预售许可证》，依法支持原告的全部诉讼请求。
    ㈠被告在与原告订立《商品房买卖意向书》时没有出示《商品房预售许可证》，在本案庭审过程中也没有出示《商品房预售许可证》，违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法(2004修正)》规定的强制性义务，没有完成反驳原告主张的举证责任。
    1、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”；第二十六条规定，“房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号”；第二十七条第一款规定，“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”；第三十九条规定，“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款”。
    2、《商品房销售管理办法》第二十三条规定，“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”；第三十八条规定，“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。
    3、《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第六条规定，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”；第九条规定，“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”；第十三条规定，“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚”。
    ㈡原告提供了《商品房买卖意向书》中的C小区所在位置的照片、宣传册等证据，结合在保定市房地产交易中心官方网站的查询结果，足以证实原被告《商品房买卖意向书》中的C小区尚未取得《商品房预售许可证》。
    ㈢根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，人民法院应当判令被告返还原告房款255 274元并赔偿原告自2011年4月8日起的利息损失。

　　案件结果：开庭审理当天，被告同原告达成和解，被告2日后退还了原告支付的全部房款，负担了原告垫付的案件受理费。

　　评议：
　　以往，由于房价飞涨的现实，房屋购买人很少选择确认合同无效、退款的维权思路。随着国家对房价的持续调控，部分购房人在发现购房风险过大的情况下，开始充分利用法律的规定保护自己的利益。