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夫妻共同财产 未经一方同意擅自出卖 律师主张买卖无效获得一 二审法院支持

作者:樊忠钦律师 发布时间:2012-02-21 浏览量:0

 

邹平县黄山办事处石某未经其妻子王某同意擅自将村里的夫妻共同财产房屋卖与邻居,王某知道后找到丈夫石某,石某被逼拿出出卖协议,王某拿着协议来到山东梁邹律师事务所咨询,本律师接待了王某,本律师注意到协议书中没有王某的亲笔签名,为王某出主意打买卖协议无效的确认之诉。

本律师接受委托后,经过调解无效,无奈最终只能向法院起诉。经过本律师去村里实地调查访问以及去国土部门调查相关土地登记情况后,为王某书写诉状向邹平县人民法院提起了诉讼。

经过一审法院审理,支持了律师的代理意见,作出(2011)邹民初字第516号民事判决书,引用《物权法》、《婚姻法》相关规定判决确定该买卖协议无效。

被告不服向滨州中院提起上诉,近日滨州中院作出(2011)滨中民四终字第232号民事判决书,维持了一审法院的判决。

在此也提醒大家在处分共同财产时尤其是夫妻共同财产时,需征得共有权人同意,并书面签字认可,否则可能招致麻烦。

附:二审代理意见

 

王立华上诉案代理词

审判长、审判员:

      本律师接受邹平县法律援助中心的指派并经被上诉人王立华的委托,担任其二审代理人,开庭前本代理律师查询了相关案卷材料,并进行了必要调查,结合开庭调查情况,根据事实和法律发表代理意见如下:

一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉人的上诉,维持原审判决。

针对上诉人的第一条上诉理由,代理人发表如下意见:

1、上诉人在上诉状中所称系被上诉人亲自主动找上诉人洽谈卖房的事情,不是事实,纯属造谣,又称被上诉人多次找本次他人宣传卖房、请求他人购房更是不实。事实情况是:上诉人夫妇曾找被上诉人夫妇,询问房屋是否卖,称有一朋友欲想买房,上诉人当场答复,房子是闲着但只租不卖。之后,上诉人就给在韩店镇的准儿媳妇看孩子去了,直到上诉人准备回家过春节时,才得知石宗凯私自把房子卖了。

2、上诉人从石传珍卖房的目的,来推定上诉人应该知道卖房之事,是错误的,其是运用推理的方式的作出的推定。

针对上诉人的第二条上诉理由,代理人发表如下意见:

原审法院判决适用法律正确。

法院审理案件不单要引用我国相关法律规定,而且司法解释也是法院断案的重要依据。本案涉案房屋是被上诉人王立华与石传珍的夫妻共同财产,处理共同财产的法律依据不单《物权法》里有条文涉及,而且《婚姻法》及其相关司法解释也多有涉及。我国法律不溯及既往的原则只是一般原则,如相关法律法规、司法解释另有规定的除外,婚姻法解释三,于201189颁布,于2011813就已生效。所以原审法院援引婚姻法解释三的条文是正确的。

针对上诉人的第三条上诉理由,代理人发表如下意见:

1诉人引用物权法第155条,主张不动产以登记为所有权转移的标志,是否办理过户登记不是判定合同是否有效的标准,从而主张原审法院适用法律错误的观点是不正确的,是对法律的曲解。因为上诉人这一主张观点的成立是以合同有效为前提的。本案通过被上诉人向原审法院提交的买卖协议书、对被告石传珍的调查笔录,及法官对石传珍的询问,可以看出,石传珍出卖住宅时,被上诉人并未在买卖协议书上签字,石传珍卖房并未征得被上诉人同意,系无权处分,事后也没有被原告追认认可,石传珍系非法处分,综上,正如上诉人在上诉状中引用的合同法第52条所规定的,上诉人与石传珍所签订的协议,违反了法律、行政法规的强制性规定,是无效的。

2本案中不符合善意取得的成立要件。

上诉人引用最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条的规定,从而主张善意取得,是不成立的。因为

其一,根据第89条的规定,部分共有人擅自处分共有财产,认定无效是一般原则,有效为例外。

第二,《物权法》第106条规定了善意取得的成立条件,第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: 
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; 
  (二)以合理的价格转让; 
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 

根据该条第三项规定,不动产是以登记为公示原则,大家都知道房屋属于不动产,在未办理变更登记的情况下,买受人是不能取得房屋产权的。

第三 案不光涉及房屋所有权的问题,还涉及土地使用权的问题,因为土地和房屋是一体的,由于农村土地属于集体所有,本案中涉案宅基地使用权也没有石家村民委员会的审批手续。

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定:“农村宅基地使用权的转移,必须经合法批准……未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买主,房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”

第四 诚实信用原则是民事法律行为中的帝王原则,但是诚实信用原则的适用,首先应当要求民事法律行为的合法性,如果民事法律行为不合法就可能会违反禁止权利滥用原则。

  所以,涉案买卖协议的签订违反了法律规定,所以本案中买卖协议无效。第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。

 综上所述,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

                       代理人:山东梁邹律师事务所 樊忠钦

                                20111129

 

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