房屋买卖一波三折　拒买违约后果严重

作者：陈建平

案由：房屋买卖合同纠纷

当事人：卖方刘某等一家人（张某），买方赵某（谷某）

案件承办人：广东江盈律师事务所　陈建平

事情起因　一见倾心

2017年12月，刘某一家欲改善居住条件，将现住房在中介挂牌出售，因房屋位于老城区中心，有非常好的学位，赵某看到出售信息后极为心动，房子也没来得及看，当即下了定金，随后买卖双方在中介处签订了合同。根据合同，房屋总价385万元，签订合同时赵某支付了定金10万元，首期款270万元（含定金），分期支付，第一期25万，在2018年3月1日前支付；其余分季度支付。剩余115万元通过银行按揭贷款。双方约定，任何一方逾期履行超过15日，另一方有权选择继续履行或者解除合同。守约方选择解除合同的，有权要求对方支付成交价10%的违约金。双方约定，争议提交广州仲裁委员会仲裁解决。

事情起了变化　卖方提议解约

合同签订后，刘某感觉签约匆忙，付款拖延时间太长，刚好另有中介带客看房，客人看后很是满意，愿意以更好的付款条件购买。刘某因此心思起了变化，找到赵某协商，表示愿意以双倍返还定金外加赔偿中介费的代价解约，奈何赵某坚决不同意，非要买到手不可。刘某无奈，只好作罢。并叮嘱赵某记得按时支付房款。此时已是2018年1月中旬。

情势突然反转　买方提议解约

2018年2月1日，各大银行纷纷提高房贷利率，炒房成本大增。当天，赵某突然向刘某表示，同意刘某之前提出的解约提议。刘某这时不干了，之前我要求解约你不干，现在倒好，你要解约，哪里那么容易？双方再议，再协商，来来回回，终于达成一致意见，签订《协议解约书》，约定有条件解除合同：2018年3月1日前，买方可自行寻找新买家，成功后可解除双方房屋买卖合同。如未找到新买家，自2018年3月1日起，双方应继续完全按原合同约定执行。

然而，此时因贷款利率大幅上升，又届年关，看房客人好像瞬间消失，20多天过去，仅3个客户上门看房，且仅有一个有意见成交又因为发现房屋存在渗水问题而放弃，刘某因此在2018年2月26日将客人看房的详细情况和未成交原因通过微信一五一十告知赵某，最后表示未能寻找到新买家，要求赵某按照约定继续履行，并要求赵某在2018年3月1日前支付到期房款25万元。

买方再提解约：没钱了，不买！

赵某听到刘某要恢复合同履行，很是意外，感觉这房子地段极好，是优质学位房，竟然会没有买？赵某大为不解，同时也通过微信表示年前准备买房的资金已另做安排，意思是手上没钱了，希望解约。刘某一再催促及协商无果，为此于2018年3月28日通知谷某解除合同，并提出要求赵某按照合同约定承担违约责任，支付违约金385000元。赵某非常紧张，想方设法和刘某协商，双方协商达成初步意向：按照刘某最初提出解约时的条件，但承担解约责任的人是赵某。具体双方再进一步协商确定。两人不禁都感叹：世事难料啊！

协商最终无果　双方对簿公堂

双方达成初步意向后，刘某回家告诉家人，认知家人死活却不同意，胳膊扭不过大腿，谁让房子是共有的呢！刘某只好再找刘某商量，赵某也不干了，双方最终无法达成协议。刘某无奈，只好委托律师向仲裁委申请仲裁，要求谷某根据约定按合同价的10%支付违约金38.5万元，并承担律师费及本案仲裁费。

赵某一看刘某真要对簿公堂，坏了，急忙把中介搬出来，连蒙带吓，要求刘某和解。但刘某这时已是吃了秤砣铁了心，要和赵某干到底，根本不理睬中介，赵某只得找律师应诉，但此时却大势已去。

赵某代理律师答辩称本案是刘某违约，刘某在签订买卖合同后暗渡陈仓，企图将房屋卖给出价更高的他人，为了达到一房二卖目的，才和赵某签订有条件解约的协议，并称刘某隐瞒房屋漏水的事实，违反合同约定，为此提出反诉，要求刘某承担违约责任，支付违约金38.5万元，承担中介费、律师费、仲裁费。

裁决

本案经仲裁审理，仲裁委认定双方附条件解约的协议有效，刘某按照协议约定要求恢复履行合同，赵某拒绝并要求解约后，刘某以赵某违约解除合同正当有理，裁定赵某应按合同约定支付刘某违约金38.5万元（包含已交定金10万元）并承担仲裁费和律师费。裁决为终局裁决，作出后即生效。

律师点评：

房屋买卖合同中，二手房买卖极容易产生纠纷。即使是经中介居间成交，双方当事人可能出于家人买卖意愿、房价升降、付款条件、限购政策等原因，产生纠纷。尤其是在房价长期处在上升期且调控力度大、政策变化快的一线城市。在二手房众多的争议中，相当普遍的原因是由于房价上升或上升过快导致。这也是炒房客乐此不疲的原因。本案中赵某购买房屋也是为了投资，并非自住，所以非常看中地段和学位，房子也不看即下定成交。但一个利率政策调整，却让其成本大增。根据当事人刘某估计，利率调整导致赵某购房成本高出约10%，这应该也是赵某不想购买的原因。

然而，赵某违约的事实是明显的，证据也是充分的，最直接的证据就是双方的微信聊天记录。尤其是智能手机普及的现在，中介为了沟通方便，一般都会建一个微信群，把各方拉入群中，微信聊天记录的真实性极强，由于中介方的存在，对交流事实起到了见证作用，买卖双方当事人对聊天记录基本无可抵赖。

本案赵某在违约事实明显的情况下，应对和风险管理做得不够，在形势对自己不利的情况下，且对方明显表现出协商、和解意愿时，没有积极与对方沟通，寻求和解之道，或者委托律师与对方协商，争取尽量降低损失，反而只在被诉后委托律师胡乱应对，编造答辩理由和不实之词，不能说不是一大遗憾。实在可以说是风险管理不当和应对失策的教训。