房屋交付虽不符约定 购房者收房应付房款

    卖房者承诺将及时在房屋内设置钢梁孔洞，但直至购房者收房办证并将房屋出租，孔洞还是未开，购房者以交付不符合约定影响使用为由拒付购房尾款。近日，四川省成都市高新区人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案。

    法院认定，购房者张某收房即以实际行为承认不符合约定的房屋，但因余款中包括的开孔费用应当扣除，依法判决被告张某向原告支付购房余款70万元。

    2009年，张某向某公司购买一办公楼，准备开设酒店。双方特别约定，公司负责按张某提供的改造设计图纸在钢梁上开设孔洞，以便中央空调管道的铺设。2009年9月，双方签订房屋转让协议，约定转让成交价为560万元（包括更名费、钢梁开孔费等），分三次付款，其中第三次为完成开孔后三日内。张某支付了前两期房款后，向该公司提供打孔的设计图纸，但公司一直未进行打孔作业。2009年12月，张某将房屋出租。2010年8月，该房屋办理了产权登记。房屋中的钢梁孔洞始终没有打，而张某也没支付购房余款。双方发生纠纷，公司将张某告上法庭，诉请法院判令张某支付房款100万元。

    法院审理后认为，公司没有按张某提供的改造设计图纸在钢梁上开设孔洞，提供房屋不符合约定。但张某将该房出租给他人，以实际行为表示其同意收取。该公司钢梁开孔义务因张某的收房行为得以免除。张某应当支付房款。但560万房款中包括钢梁开孔费，公司无权收取，遂依法作出前述判决。

    宣判后，双方当事人均表示服判不上诉。

法官说法：收房实际免除卖方的特别义务

该起房屋买卖合同纠纷案的主审法官接受采访时对该案的事实认定和法律适用问题做了详细的说明介绍。该案的争议焦点在于公司是否应承担涉案房屋的钢梁开孔的审批手续以及实际完成钢梁开孔义务；张某拒付余款是否是在行使先履行抗辩权。依《房屋转让协议》约定可知钢梁上开孔相关审批手续以及完成实际的开孔行为应由公司承担，房屋完成钢梁开孔后方合乎双方约定的房屋交付状态。

张某原本有权基于先履行抗辩权拒绝支付房屋尾款，要求公司先完成开孔义务。如钢梁最终双方均认可不能开孔，张某可据约定追究公司的违约责任。但张某将房屋出租给案外人使用，其以实际行动表明了收取不合于约定房屋之真实意思，公司为房屋进行钢梁开孔的先履行义务，因张某的收房行为得以免除；且该公司钢梁开孔的客观条件亦丧失，从安定社会交易关系、有利和谐、促进发展目的出发，亦无张某撕毁与案外人之租房合约、毁损现有装修以重新开孔之必要。作者：冯璐徐佳 王晓燕

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    先履行抗辩权：先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”