促成问题房产买卖 中介不能获得酬金

本报记者 安海涛 本报通讯员 尤冰宁

  近日，福建省厦门市中级人民法院对房屋中介郑先生主张购房人张先生支付中介费一案作出二审判决，以郑先生未尽告知义务和违反诚信原则为由，撤销一审判决，驳回郑先生的诉讼请求。

  2010年7月，经郑先生做中介，金生商贸公司和张先生签订房产买卖协议，金生公司将商场出售给张先生。协议约定，买卖双方签约时，张先生应向郑先生支付中介费25万元。若迟延，则按0.05%支付违约金。

  合同签订后，张先生向土地房产部门查询，得知所售房产部分处于查封状态，遂与金生公司解除协议。之后，郑先生将金生公司和张先生告上法庭，要求双方支付中介费25万元及违约金。

  厦门市思明区法院审理该案认为，郑先生已促成金生公司和张先生买卖合同成立，委托人应当依约支付报酬，买卖双方事后解除合同的行为并不能阻却其获取居间报酬的权利，遂作出张先生应按合同约定支付郑先生25万元中介费的判决。

  一审判决后，张先生不服，上诉至厦门中院。

  张先生上诉称，金生公司和郑先生均隐瞒了交易房产被查封的事实，当三方前往办理交易登记手续时，自己才发现所购房产部分还在查封状态。因此，经三方协商，同意解除协议，并由郑先生执笔，在三方各执一份的合同上同时注明“鉴于该房产尚有部分房产还在查封状态，经协商解除该协议”。这份三方真实意思表示的解除协议签订后，房屋买卖合同、三方当事人之间的居间合同均已解除，自己根本不需付这笔中介费。

  郑先生则辩称，房产即使有查封也不影响讼争房产买卖协议合法有效。张先生完全可以先办理未查封的大部分房产的交易登记，在个别房产解除查封后，再处理查封房产。张先生急于解除讼争房产买卖协议与自己无关。双方买卖合同关系解除不等于三方的居间合同关系解除，张先生应当依约支付中介报酬。

  厦门中院二审认为，居间人应当就有关订立合同的情况向委托人如实报告，郑先生作为中介方有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托人如实告知。郑先生未向委托人履行此义务，根据合同法规定，无论居间合同是否解除，居间人均不能要求委托人支付报酬。

  ■连线法官■

  居间人须履行如实告知义务

  在法院受理的房地产中介活动引发的居间合同纠纷中，不少房地产买卖合同当事人在买卖合同解除后，或买卖合同实际未能履行的情况下，会拒付中介费。就这个普遍存在的问题，记者采访了本案承办人、厦门中院民二庭法官尤冰宁。

  尤冰宁介绍说，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据合同法规定，居间人支付报酬的主要条件在于促成合同成立。合同成立只要要约与承诺符合法律规定，当事人意思表示协商一致即可，其纯属一种事实状态，不涉及合同是否生效的问题。因此，实践当中，不少房地产中介为了促成买卖合同成立，往往不惜一切代价，甚至在卖房人是否有业主的身份或授权、房产的具体情况均未核实的情况下，即催促当事人订立合同，这就埋下了纠纷隐患。

  合同成立后，能否实际履行则涉及合同当事人的信用和履约能力。在房地产买卖中，房产的位置、房产周边的配套、房产是否存在瑕疵涉及房产的价值，而房产权属上是否存在权利负担、房产业主身份的真实性及信用情况、业主代理人授权的合法性，则涉及买卖合同能否生效并顺利履行的问题，这些问题均是买方关注的焦点。买方身份的合法性、是否有履约能力及买方的信用，则主要是卖方关注的问题。

  尤冰宁告诉记者，作为居间人应当就买卖双方所关注的问题向委托一方如实报告。若未如实报告，合同订立后未生效或未能实际履行，当事人往往归咎于中介，拒付中介费。而居间人是否就其所知（知道及应当知道的情况）履行如实报告的义务，对于合同是否生效，能否实际履行起到至关重要的因素。而交易房产上是否存在权利负担和权利瑕疵是影响当事人是否决定购买该房产的主要因素。现有的房地产买卖居间合同纠纷中，中介一般都是接受买卖合同双方当事人的委托，并在房产买卖协议中订立三方中介条款。这种情况下，中介方不仅要向买方如实报告卖方的情况及交易标的的情况，亦要向卖方如实报告买方的情况。

  本案中，中介方有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托人如实告知。中介方在未了解房产被查封的情况下，即催促买卖双方订立合同，违反了向委托人履行如实告知义务，依法不得向买方主张支付中介费。

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　　李英俊律师补充：《中华人民共和国合同法》

第二十三章 居间合同

　　第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

　　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

　　第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。