房屋买卖合同中逾期交房约定违约金应否调整的判定

约定违约金应否调整的判定

——陕西高院判决内蒙乌审旗华宇工贸公司与西安雅荷房地产公司商品房买卖纠纷案

  裁判要旨

  合同违约引发的纠纷中，如果合同约定了违约金计算方式，守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，不予支持。

  案情

  2006年12月12日，内蒙乌审旗华宇工贸有限公司（以下简称华宇公司）与西安雅荷房地产开发有限公司（以下简称雅荷公司）签订了两份《商品房买卖合同》，约定：华宇公司购买雅荷公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城五路北侧的雅荷春天小区2号楼临街1-9号商业用房2340平方米，房屋总价款为2129.4万元，华宇公司于2007年2月1日前付清全部房款。合同还约定，出卖人雅荷公司应当于2007年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人华宇公司，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金等。华宇公司于2006年12月8日至2007年4月25日分五次向雅荷公司支付了商铺款共计2129.4万元。2007年10月14日，华宇公司向雅荷公司书面提出商铺变更项目要求，言明对一层商铺1-9档非承重墙进行部分改动，并在部分商铺柱子间加做落地玻璃窗等。同年11月26日，雅荷公司完成上述工程改造。华宇公司分别于2009年6月16日、6月29日以特快专递的方式向雅荷公司发函，要求其履行交房义务。2009年7月11日，华宇公司与雅荷公司办理了房屋交付手续。2010年6月23日，华宇公司以雅荷公司迟延交房730多天，按合同约定计算违约金155.45万元，不能弥补按该小区同等地段商业用房租金标准（2007-2008年度租金为65元月／㎡，2009年月租金为85元／㎡）计算出的租金损失365.04万元为由起诉，要求雅荷公司向华宇公司支付逾期交房造成的经济损失365.04万元。

  裁判

  西安中级人民法院认为：华宇公司与雅荷公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。华宇公司按合同约定支付了全部房屋款项，雅荷公司未按期交付房屋，违反了合同中关于房屋交付期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。由于雅荷公司逾期交房，给华宇公司造成了一定的经济损失，现华宇公司请求按同地段2007、2008年度房屋租金的标准赔偿其损失，应予以支持。对于华宇公司提供的同地段房屋租金证明，雅荷公司虽提出异议，但并不主张进行鉴定，故华宇公司的损失应依照其提供的同地段2007、2008年度房屋月租金65元/平方米计算。雅荷公司2009年7月11日与华宇公司办理了房屋交接手续。华宇公司于2010年6月23日向法院主张其权利，因而，对华宇公司起诉之日前两年诉讼时效期间内的损失赔偿的请求予以保护，即损失的实际数额从2008年6月24日至2009年7月11日华宇公司收到房屋之日，共计1年零18天，其损失为1916460元。

  西安中院判决：一、在判决生效后十日内，雅荷公司支付华宇公司逾期交房损失1916460元；二、驳回华宇公司其余诉讼请求。

  一审宣判后，华宇公司与雅荷公司均不服，分别提起上诉。

  陕西省高级人民法院二审认为，关于雅荷公司是否构成违约及如何承担违约责任的问题。合同签订后，华宇公司支付了全部购房款，雅荷公司未按合同约定的期限交付房屋，而华宇公司提交证据证明其分别于2009年6月16日、6月29日向雅荷公司发出了《催交商铺通知书》，要求雅荷公司履行交房义务。雅荷公司于2009年7月11日交付房屋，已逾期交房，构成违约，应当承担相应的民事赔偿责任。

  华宇公司在合同约定的交房期过后，于2007年10月14日，要求雅荷公司对房屋进行局部改造，雅荷公司按华宇公司要求进行了施工，并于同年11月26日完成改造，由此造成工期延长43天。因上述部分改造工程已经超出了双方约定的合同义务，该部分逾期交房的责任由华宇公司承担。故雅荷公司逾期交房的期间为2007年7月1日至2009年7月11日，其中扣除43天，共逾期699天。雅荷公司关于2007年10月14日以后的逾期交房责任应当由华宇公司承担的上诉理由部分成立。

  关于本案是否调高违约金的问题。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定，本案合同中明确约定了的逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。华宇公司认为合同约定的违约金低于其实际经济损失，主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以同年度同地段房屋租金标准调高违约金。对此，本院认为，首先，该司法解释第十七条规定的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额”，而本案商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，故不应适用上述司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定。其次，华宇公司在合同约定的交房日至实际交房日前并未将本案所涉房屋出租，也没有提供足以证明其实际损失的相应证据。且本案所涉房屋于2007年9月29日已经验收合格符合交房条件，及华宇公司要求对局部工程进行改造，对逾期交房损失的扩大有一定责任，故本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约赔偿额，雅荷公司应当向华宇公司支付违约金1488451元。

  陕西高院终审判决：一、变更（2007）西民二初字第34号民事判决第一项为本判决生效后十日内，雅荷公司支付华宇公司违约金148.8451万元；二、驳回华宇公司其他诉讼请求。

  本案案号：（2010）西民二初字第18号；（2011）陕民二终字第00005号

  案例编写人：陕西省高级人民法院 魏西霞

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