石富林律师

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高校教授房产之争案代理词

来源:石富林律师
发布时间:2013-11-08
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(案情及审理结果:某高校两位教授因房产买卖合同纠纷诉讼法院。一审判决驳回上诉人诉讼请求。上诉期间,上诉人委托律师起草《民事上诉状》,并代为参加诉讼。在二审主办法官耐性细致的调解下,平衡双方的利益,本案最终以双方当事人均能接受的方案调解结案。对兰州市中级人民法院主办法官及合议庭表示感谢!文中当事人均为化名。)

 

高校教授房产之争案代理词

审判长、各位审判员:

    受上诉人委托,甘肃锦天世纪律师事务所指派我为他的诉讼代理人,参加本案审理。

代理人认为:本案一审判决应当撤销,理由如下:

第一项代理意见、一审判决存在《民事诉讼法》第153条(三)项规定的“事实不清”的情形,应当撤销。

一、一审对本案房产的性质没有查明。

根据上诉人提交的《陇兴大学教职工集资建房合同书》、《住房证》,本案房产建成时是陇兴大学分配给教职员工集资房产,此后又低价出售给教职员工。并非可以自由买卖的商品房,一审对本案房产的性质没有查明。

查明房产性质的意义:房改制度对此类房产有特别的规定,陇兴大学对该类房产有管理权,对该类房产的出售转让有限制性规定。当事人之间私自签订转让《购房协议》,无法办理房产证过户手续。

二、一审对“房改房不能自由买卖”没有查明。

“房改房能不能自由买卖”?为说明此问题,引用最高人民法院的权威观点:

最高院副院长就《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问:

记者:《解释》为何只调整商品房买卖纠纷,而不调整其他的房屋买卖纠纷。

答:我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,比如,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。

最高人民法院民一庭关于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的起草说明中也采用了这个观点。

由此可知,房改房不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整。一审认为“房改房可以自由买卖”与国家房改制度不符。

三、一审对“教育系统的房改制度”、“陇兴大学校内房产管理制度”未作调查,认定“陇兴大学的规定对抗法律”观点不当。

陇兴大学房产管理规定和新制定的《陇兴大学新建教职工公寓及已腾退旧房调配方案》规定是:“出售公房只能由本校教职员工居住使用”,“坚持一户只解决一套住房的校内住房管理制度”,“凡本校腾退的的旧房不再作为有产权住房进行调配,由学校统一回购。”“凡调配获得新公寓或购买一腾退旧房的,现校内住房必须按本方案确定的政策交回学校。”“若因各种原因出现一户两套校内公寓房的情况时,其中一套公寓房必须退回学校。”“出售的公房如需出卖只能向学校申请后,由无住房的教职员工购卖”;房产证也由学校统一保管,不发给个人。等等!

《购房协议》的房产是被上诉人购买后为其子女居住,而其子女不是陇大的教职员工,购买后在被上诉人名下有两套房产,按学校规定必须交回一套,而上诉人夫妻只有兰州一处房产,转让后无房可住,会产生新的住房困难。双方签订的《购房协议》与房改政策、陇兴大学房产管理规定不符。

一审认为:陇兴大学的规定是“与法律相对抗的”。陇兴大学的规定与法律究竟是否对抗?

陇兴大学是教育部直属的全国重点综合性公办大学,其房产管理制度依据教育部、建设部的房改政策:

1995年,国家教委《关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》第二条二款规定:“稳步出售部分公有住房。高校可以在校园内(或教学区附近)规划适当的区域,作为出售住房区,稳步向本校教职工出售公有住房。教职工购买此区域内的公有住房要坚持自愿的原则;购房后不能改变住房用途和赠予他人;购房5年后可以出售,但只能售给学校。”

19981019《教育部、建设部关于进一步深化学校往房制度改革,加快解决教职工住房问题的若干意见》第五条规定:采取有效措施,使国家给予优惠政策建、购的教职工住房确保教职工居住。为避免学校住房流失,学校向教职工个人出售住房时,要根据所售房产权的具体情况,同购房者签订具有法律效力的书面协议,凡享有国家和学校优惠政策的住房和建在学校校园内的住房,应明确购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人;购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校教职工或学校主管部门;如因特殊情况要进入市场,向社会出售,必须经学校主管部门审批同意后方可进行。未满服务年限擅离教育岗位的,学校有权按原售价收回其住房。”

教育部、建设部的上述规定其依据是国务院的“房改制度”,上述意见是征求了国务院住房制度改革领导小组的同意。

如果说:陇兴大学的规定“对抗法律”,则国家计委、教育部、建设部的规定也“对抗法律”,如教育部、建设部的规定也是“对抗法律”,推导出国务院的房改制度也是“对抗法律”的。

因此,一审认定“陇兴大学的规定对抗法律”观点是错误,不慎重,说明一审法官对中国的房改制度知之甚少,其认为“房改房只要有房产证就可以像商品房一样自由买卖”的观点是不成熟、不慎重。

四、一审对《购房协议》第三条约定“不能有效过户时,双方另作商榷解决”的条款未客观认定。“不能过户”的情形确实存在。

双方当事人是陇兴大学的教授,知道陇兴大学的房产管理制度,也知道存在“不能办理房产过户”的可能性,在《购房协议》第三条明确规定:“如果由于某种客观原因不能有效过户,双方再另作商榷解决。”

《购房协议》签订至今达五年之久,房产证仍未下发,“不能办理房产过户”的客观原因确实存在,《购房协议》已经无法继续履行。双方应当按《购房协议》第三条“商榷解决”《购房协议》。

一审对此项重要条款回避只字不提,对“不能过户”没有客观认定。

此,本案一审判决存在《民事诉讼法》第153条(三)项规定的“事实不清”的情形,应当撤销,发回重审或依法改判。

第二项代理意见、一审适用“简易程序”违法。

《民事诉讼法》第142条规定:独任审理的简易程序适用“事实清楚,权利义务明确,争议不大的简单民事案件。”本案当事人对案情各持异词,双方争议较大,特别是本案涉及的房产是大学出售的公有房产,对该类房产国家教委、教育部制定了具体的房改革规定。所以,本案应当按普通程序组成合议庭审理。但一审却适用简易程序,一名法官独任审理,与《民事诉讼法》的规定不符。

一审判决存在《民事诉讼法》第153条(四)项规定的情形:违反法定程序,应当撤销。

第三项代理意见、一审适用《物权法》39条的规定不当。

1、《物权法》第八条规定:“其它相关法律对物权另有特别规定的,依其规定。”说明《物权法》不是解决房产纠纷的唯一规定。

2、实行住房房改以来,从中央到地方,房改房一直受政策和政府规范性文件调整,在处理类似高校房改房纠纷案件中,应当从大学的实际出发,首先以国家的房改政策、规定为处理依据。

第四项代理意见:本案《购房协议》已经具备解除条件。

一、“房产无法过户”的情形确实存在,双方应当按《购房协议》第三条约定先行协商。在商榷无果时,人民法院应当解除《购房协议》。

《购房协议》第3条规定“如果由于某种客观原因不能有效过户,双方再作商榷解决。”《购房协议》签订于20061120日,至今已长达54个月之久。根据国家教委、教育部、建设部关于大学房改房的规定,陇兴大学的房产管理规定,上诉人至今未能领到房产证,房产不能转让过户的情形确实存在,双方应当按《购房协议》第三条协商解决《购房协议》遗留问题。

在双方商榷无果时,人民法院应当解除《购房协议》,否则,旷日持久的等待,只能使不确定的法律关系继续存在下去,使双方当事人长期处在纠纷之中,特别是双方当事人都是年近8旬的老人。

二、本案的《购房协议》以定金作担保,当事人可以行使解除权。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十七条规定“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”

法律规定定金合同当事人可以反悔,可以行使解除权。本案存在房产无法转让过户的情形,当事人依此规定行使解除权理由更充分。

三、《购房协议》交纳的定金应当全额返还。

本案《购房协议》无法履行是陇兴大学房产管理制度的限制,而不是某一方当事的责任,因不可归责于当事人双方的事由,导致房产买卖合同未能订立的,合同解除时,上诉人应当将定金全额返还被上诉人。

第五项代理意见、希望当事人能心平气和的协商解决纠纷。

一、《购房协议》第三条规定“如果由于某种客观原因不能有效过户,双方再作商榷解决。”商榷解决是当事人约定解决纠纷的方式之一。

二、根据陇兴大学的房管制度,房产无法过户。被上诉人购买此房,必须退回一套房产,上诉人出买此房,无房可住,形成新的住房困难。学校不会同意当事人私下的房产交易。双方当事人年老体弱,长期诉讼,不利于身体健康。

三、二审不宜对本案作出判决,建议:本案发回重审,由一审法院邀请学校房产管理部门参加下,双方协商解决纠纷。

                     

                     上诉人诉讼代理人:

 甘肃锦天世纪律师事务所:石富林律师

                        2012年3月19

 

  


 

 

 

 

 

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  • 律师姓名:石富林
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  • 执业证号:16201*********455
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