林旭佣律师

金**皮具公司与谢某某租赁纠纷一案 

金**皮具公司与谢某某因店面租赁合同产生纠纷，谢某某诉求数十万的违约金。后经律师周旋，主动对双方进行调解工作，后达成调解，原告谢某某撤诉！

摘录答辩状部份内容：

答辩人和被答辩人店面租赁合同纠纷一案，被答辩人所诉的情况与事实严重不符，答辩人根据本案事实，答辩如下：

一、答辩人与被答辩人之间的编号为****号的**店面的租赁合同为无效合同。

1．《城市房地产管理法》第五十二条明确规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；末经登记，不发生效力。房屋所有权证书是证明被答辩人具有出租人资格的唯一物权证明，答辩人在无法办理工商营业执照时发现，被答辩人对所出租的房屋并不具有合法的产权，其作为出租人的主体不合格。因此，本租赁合同是无效的。

此外，根据我国专门调整房屋出租关系的唯一的一个办法：《城市房地产租赁管理办法》。该办法第六条第一款的规定，末依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。该规定已经作出了不得出租的明确规定，被答辩人与答辩人签订的店面租赁合同显然违反了该规定。被答辩人没有依法取得该店面的所有权证，不得将其出租。因此根据该办法，该店面租赁合同是无效合同，被答辩人的行为也是无效的。本案诉争的合同尚且是无效合同，也就根本不存在什么违约行为。被答辩人的诉求没有事实和法律依据。鉴于被答辩人的行为导致答辩人与其签订的店面租赁合同无效，答辩人保留向人民法院起诉主张要求被答辩人承担缔约过错的法律责任的权利。

2．《城市房地产租赁管理办法》第十六规定，房屋租赁申请经市、县人民政府审查合格后，颁发《房屋租赁证》。第十七规定，出租房屋需持有《房屋租赁证》，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。但是，本案中，被答辩人根本没有《房屋租赁证》，且其租赁行为末经申请，也没有经过任何机构的审查，其主体不合格，违法出租，属非法经营的行为！正是由于被答辩人没有《房屋租赁证》，也是导致了答辩人至今仍无法办理营业执照。

二、我们假设，即使在答辩人与被答辩人之间的租赁合同有效成立的前提下，被答辩人的其它诉求也是不成立的，缺乏法律依据。答辩人本可以不予答辩，但为慎重起见，在这里符条件的答辩。以下答辩均需在答辩人与被答辩人之间的合同有效的前提下。

1．被答辩人具有先行违约行为。

被答辩人的租赁行为是一种经营性的行为，根据我国税法的规定，出租方必须开立正式发票。另外，根据合同双方关于末尽事宜参照大唐房地产合同的约定，被答辩人在收到房租后也要交付正式发票给答辩人，这样答辩人的帐目才可以列表支出，统计报表。但是，被答辩人从收受答辩人的第一笔租金至今，从末交付任何一张发票给答辩人。出具发票是经营人应尽的义务，本案中，被答辩人拒绝开立正式发票给答辩人，造成答辩人财务会计帐薄至今无法做帐，使得本应从营业额中扣除的支出，全部作为经营所得缴纳税费，答辩人损失非常严重。根椐合同法的规定，在双务合同中，一方在对方履行之前，另一方有权拒绝履行。因此，鉴于被答辩人的先行违约行为，在其向答辩人交付发票之前，答辩人有权暂停支付租金。答辩人的行为并非违约行为。

2．本合同在履行中发生情势变更的情形. 2008年，全球经济形势严峻恶化，当前金融风暴蔓延到其他市场，市场经济一片萧条。这是在订立合同时，大家所无法预见的，不属于正常商业风险的重大变化。基于此情势变更情景的发生，经济情况的突然变化，使得答辩人无法继续承担高昂的租金。被答辩人在08年8月1日与答辩人间签订了变更合同的补充协议！补充协议的签订，实际上也说明了被答辩人承认了情势变更情景的存在,并同意变更合同。如今， 09年的经济形势比08年更加严峻，情势变更的情景仍然存在,众商家均面临经营危机。为平衡利益，互赢共利，09年2月与答辩人签订了补充协议，协议上约定，从2009年2月起到2010年2月，减半收取租金。答辩人在2009年一月份按照补充协议的规定，支付6000元人民币租金给被答辩人，被答辩人并末提出异议，欣然接受了答辩人所支付的租金。二月份答辩人仍然支付6000元租金，被答辩人也是没有提出异议。这些更进一步说明了情势变更情景的仍然存在。

3．关于违约金的问题

因原租赁合同中并末约定违约金的问题，且我国的合同法适用的是补偿原则而非惩罚原则，损失赔偿额应为合同一方因另一方违约造成的损失

千分之三的滞纳金过高，高过目前银行方面实行的万分之五的规定整整6倍。都可以称之为高利贷了。此外，滞纳金也具有违约金的性质，即便答辩人有违约行为，被答辩人即诉求滞纳金，还要求违约金，双层重复，于法无据，不符合合同法一百一十六的规定。

此致

莆田市*****人民法院

                                             福建重宇合众(莆田)律师事务所