刘骏律师

               解除《房地产买卖合同》，谁违约？

基本案情：

原告是该《房地产买卖合同》的买方。通过中介与卖方（被告）签订了系争合同后，发现房屋存在水管漏水问题。于是原告向被告发出了《解除合同通知书》，双方因此发生争议，互称对方违约。原告向法院提起了诉讼，并委托我代理本案参加诉讼。

作为律师，本案的原告诉讼代理人，我在接受委托之初，通过对事实的了解以及对合同的审查，感到被告虽然在交易中存在一定的过错，但原告因此发出《解除合同通知书》又显得草率，缺乏约定解除或法定解除的条件。本案确实存在“谁违约”的问题。

本代理词是站在原告的角度，维护原告的利益出发，尽力挽回和降低原告的诉讼风险。但是，我在此提醒大家，在实践中，当出现需要解除合同的情况时，应谨慎对待，最好通过法律途径解决。

本案经法庭审理后，双方在对各自存在的问题有了清楚的认识的基础上，互相让步，达成了和解协议，本案得以圆满解决。

代 理 词

尊敬的审判员：

上海市慧众律师事务所接受原告的委托指派我担任其诉讼代理人。庭前我对原告提供的证据材料进行了认真的梳理和分析，通过参加今天的庭审，对本案原、被告所争议的事实及证据有了全面详实的了解。在此基础上，现发表代理意见如下，供法庭参考，并能够予以采纳。

一、本案系争的《上海市房地产买卖合同》合法有效

首先，该合同无论在形式上，还是内容上均符合房地产买卖合同的基本要求。其次，该合同自原、被告双方签字之日起即成立并生效。原告在签约的同时便按照合同的约定支付了首期房款30000元。原告及时履行合同约定的行为更加证明了原告签订系争合同购买房屋的意识表示是真实的。被告在签约的同时收授原告支付的首期房款30000元的行为，也是对系争合同的履约行为。因此，该合同是合法有效的，原、被告双方均如约履行了合同的部份权利和义务。

二、原告发出的《解除合同通知书》不是违约，而是在履行法律赋予的合法权利

通过在庭审调查中对双方所展示证据的质证，以及结合案件整个事实的发生、发展过程来看，解决该问题的关键在于如何认定原告于2010年8月31日向被告发出的《解除合同通知书》的性质。对此，本代理人认为首先：原告发出该《解除合同通知书》具有合理的理由。从时间上看，双方签订购房合同是在2010年8月26日，同日双方履行了合同约定的首期购房款30000元，而原告发出《解除合同通知书》的时间是在8月31日。仅仅五天的时间，导致原告提出解除合同的直接原因在于系争合同所涉及的房屋在被告“装修时存在管道处理不当漏水导致不能正常用水并因此与楼下业主存在潜在纠纷”的问题而且该问题被告在签约时没有向原告明确告知或说明。对此，从原告的立场来看，被告存在以下三方面的问题：一是该房屋阳台部位因漏水而不能正常用水，而其他部位又不宜正常摆放如洗衣机之类的日常必须的家用设备。在客观上使房屋设计及布局合理性和使用价值明显降低；二是该房屋长期存在相邻关系的纠纷。由该房屋漏水问题使得楼下业主的房屋受到损害，而这种损害自2008年至今一直存在的。这种相邻关系纠纷的存在对于原告来说无疑是一种无为的精神负担和隐形的债务负担。三是被告隐瞒了上述问题，这就说明了系争合同附件五中关于“相邻关系正常”的表述具有欺诈的性质。因此，原告对系争合同提出异议是有理有据的。

其次，原告发出的《解除合同通知书》具有履行不安抗辩权的性质。从原告提出解除合同的理由来看，主要是原告对被告隐瞒房屋瑕疵和相邻关系纠纷的行为产生了信赖危机。用《合同法》的术语来说，就是对被告的商业信誉产生了怀疑，更是对被告的诚实信用产生了怀疑。这正是《合同法》所规定的不安抗辩权的行使理由。因此，原告发出的所谓的《解除合同通知书》应该具有对合同提出异议，中止合同的效力，只是由于原告缺乏这方面的法律知识而未准确提出罢了。

第三，原告并不是要解除合同，而是试图与被告通过协商解决纠纷

原告在10月21日曾再次向被告发出书面通知，明确提出解决纠纷的具体方案。这其间房屋中介公司也曾从中调解。这些情况在庭审调查中原告所展示的证据足以证明。

三、被告明确表示不履行合同的行为，构成预期违约

所谓预期违约是指在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的行为。就本案而言，被告构成预期违约主要表现在以下三个方面：一、被告在2010年10月28日明确表示：“房子不卖了，30000元房款也不归还原告”。而系争合同约定的双方过户的时间是2010年10月31日。显然，被告明确表示毁约的时间早于合同约定的双方过户的履约时间。二、被告于2010年11月19日将系争合同涉及的房屋再次挂牌出售。而系争合同约定的卖方腾房的时间是在2010年11月30日。显然，被告以自己的行为再次表明不履行卖房的合同义务。三、从被告两次出售系争房屋的价格情况来看，原、被告双方达成的房屋买卖合同确定的价格是96万元加上补偿协议中约定的补偿款47万，那么双方交易的总价格是143万元。而被告在第二次将房屋挂牌出售时的标价为158万，两者相差了15万元。可见被告违约的根本原因并不是因为原告对房屋提出的异议而是系争房屋的价格在增值。

四、原告支付的30000元房款，不是定金，应当返还

原告支付的30000元是购房款，不是定金，这一点已在系争合同附件三第一项中约定的十分明确。另外，被告在2010年8月26日所签署的收据中也明确收到的30000元是房款。因此，合同依法解除后该30000元房款应当返还给原告。

综上所述，本案争议的焦点：谁在违约的问题应当是清楚明了的了。原告不仅没有违约，而且一直是在寻求解决问题的途径和维护自己的合法权益。相反，被告一再地通过自己的言语表示和实际行动表明不履行主要的合同义务，已构成了预期违约。预期违约是法定的解除合同的情形之一。因此，本案系争合同应当解除，原告支付的30000元房款应当如数返还。同时被告还应当承担相应的违约责任，既按照系争合同约定的购房款96万元的20%支付违约金，共计19.2万元。在此本代理人恳请法庭能够依据事实、证据和法律，依法支持原告的诉讼请求。

代理发言结束，谢谢！

                                上海市慧众律师事务所

                                     刘  骏律师

                                   2010年12月8日