刘骏律师

            房屋买卖合同纠纷胜诉的关键在于找准争点

                                     上海市慧众律师事务所  刘骏 律师

   【基本案情】

    原告何某于2010年3月18日通过某房屋中介公司与被告李某签订了《上海市房地产买卖合同》，以128万元的价格购买李某的房屋。双方约定：何某于2010年3月18日前首付房款89万，双方于2010年4月1日前共同向房地产交易中心办理房屋过户手续，李某应于2010年5月19日前腾出房屋并通知何某验收交接。何某按照约定期限交付了89万元的首付款后，在2010年4月1日双方共同到房地产交易中心办理房屋过户手续时，李某提出所卖房屋现有租客居住，房屋租赁合同尚未到期，恐难按期交房。于是，双方发生了争议，当天双方签订了一份《交房协议》明确：1、李某因不能按时交房需赔偿何某1，200元；2、何某自2010年4月1日至2010年9月30日六个月房租由李某负担，租金每月2，300元；3、如李某不及时交房，从尾款中每天扣除500元。事先，双方又于4月2日、4月6日两次房屋交易中心办理过户，均因李某提出《交房协议》不合理，双方争执不下，未能过户成功。于是何某于2010年4月13日向法院提起诉讼，提出解除《合同》，返还首付款，李某承担违约责任等诉讼请求。2010年5月18日，李某在支付租客违约金的情况下，解除了房屋租赁合同，并通知何某可以按时交房了，何某因当时正在诉讼，未验收房屋。2010年12月3日何某撤回了诉讼后，双方又于2011年1月7日约定继续依原合同履行。于是双方于2011年1月14日办理了房屋过户手续，何某了付清了购房余款，双方的《合同》义务履行完毕。

2011年9月9日何某再次向法院提起诉，主张：一、依法判令被告李某支付违约金28，080元（自2010年4月1日起至2011年1月14日止按已付款39万元的每日0.03%计算）；二、依法判令被告李某支付契税损失25，600元（系争房屋应为第一套房屋，应按1%计税为12.800元，因陆慧英违约致使系争房屋为第二套房屋，实际按3%计税为38，400元，导致税费损失为25，600元）；三、依法判令被告李某支付赔偿金1，200元；四、依法判令被告李某支付逾期交房房租21，700元；五、依法判令被告李某支付逾期交房赔偿金51，000元（从2010年10月5日起至2011年1月15日止合计102天）。

    【代理思路】

    被告李某接到法院送达的原告何某的民事诉状及相关证据后，委托本人做为其委托代理人应诉。本人接受委托后，根据原告的民事诉状和李某关于本案基本事实的陈述。认定虽然原告在诉状中提出了五项诉讼请求，但归结起来无非只有两点争点，一是被告李某是否需要承担违约责任；二是原告何某的购房契税损失是否应由被告李某承担。在庭审中，本代理人紧紧围绕这两点争点进行了充分的答辩、举证、质证和辩论，取得了预期的庭审效果。

    【代理结果】

    最终，法院采纳了本代理人的观点，依法驳回了原告何某五项诉讼请求中的四项，只判令被告李某承担10天的违约责任，支付违约金人民币1170元。委托人李某对法院的判决表示认可，同时对本人的代理工作表示十分满意。