张丽丽律师

笔者经办一起房屋买卖合同纠纷案件，委托人和前夫离婚后房屋登记在委托人名下，但是丈夫因为欠他人高利贷而与他人签订房屋买卖合同，以远远低于市场值得价格确定房屋价款抵顶给了债权人。在委托人不知情的情况下，房屋被更换新锁，房屋内全部设施设备被清空，损失惨重。委托人为维护自己的合法权益，委托本律师代理诉讼维权。

一、案件简介。委托人牛某和丈夫李某共同有一处商品房，价值70余万元。在双方离婚时，因为房屋尚未办理不动产登记，所以离婚诉讼中未分割该房屋的所有权。在离婚后，经双方协商，房屋归牛某所有。双方离婚后，委托人一直居住在该房屋内，突然有一天有人告诉她，前夫欠钱要求委托人帮助偿还，委托人不予理睬。两天后房锁被更换，报警后发现房屋内物品全部消失，警察调查时有人出现告诉委托人和警察，说前夫李某已经将房屋出卖给张某，屋内物品也一并出卖给张某。因为警方认定该起事件属于民事经济纠纷，在制作笔录后出具告知函，告知委托人向法院起诉。

二、本律师接待牛某并到当代派出所详细核实了案件的始末经过，认为牛某作为房屋所有权人，李某擅自处分他人房屋属于无权处分行为，李某与张某签订的房屋买卖合同无效，张某应当腾退并返还房屋。

    案件代理过程中，律师到当地房产部门调取了房屋登记档案，查询了牛某和李某离婚诉讼档案以及派出所调查笔录等材料，主要是证明房屋归牛某所有。但是 本案中，买受人张某提交的房屋买卖合同的签订时间在牛某办理房屋产权证之前，也就是说李某在与张某签订房屋买卖合同时，房屋仍然归属于牛某和李某所有。为此，张某在庭审中一直坚持房屋买卖合同是有效的，房屋归其所有。面对该问题，律师提出即使房屋当时属于牛某和李某共同所有，但是李某不享有完全处分权，按照物权法第97条规定，李某在未经其他共有权人同意的情况下无权擅自处分共有房屋。而且买受人张某只有一份房屋买卖合同，没有实际交付房款的凭证，交易价值远远低于市场价格，没有办理房屋产权登记手续，不符合物权法第106条规定的善意取得制度，张某不构成善意第三人，无权要求继续履行合同。

    经过法庭审理，法院认为按照合同法第51条规定，李某作为无处分权人，未经牛某追认，所签订的房屋买卖合同无效，依法应当向牛某返还房屋。至此，委托案件胜诉。但唯一遗憾的是，因为房屋内物品清单不明，没有证据证明详细价值，法院无法鉴定判令张某赔偿，只好通过其他途径向张某索赔或者继续搜集证据起诉。

    另外，最高人民法院民一庭关于《出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理》一文，也详细阐述了即使登记在一方名下的房屋被擅自处分，合同有效，但不能要求继续履行，所有权人仍然有权追回房屋，但需要承担解除合同的违约责任。该案例被刊登在民事审判指导与参考第57辑！