注：一审法院认可并采纳了原告方代理人的观点，被告不服上诉到高院，高院最终组织双方调解结束此案。我们专业而细致的代理意见很好的维护了原告方的合法权益。

2009年6月22日，XX房地产开发有限公司（以下简称被告）向张XX、龚XX（以下简称原告）发出《解除合同通知书》，告知原告：被告决定解除双方于2007年7月16日签订的《商品房买卖合同》。我们认为该《解除合同通知书》不具有解除《商品房买卖合同》的法律效力。

一、合同解除的法理及法律规定。

合同的解除必须具有解除合同的事由。合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除，这是合同法的重要原则。只是在主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或不可能的情况下，才允许解除合同。这不仅是合同解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。

我国《合同法》对解除合同的限制十分严格，《合同法》第93-96条对法定解除与协议解除有明确规定。

（一）合同的法定解除条件。合同法第94条明确规定了法定解除合同的情形：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内认为履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。

（二）合同的协议解除条件。合同法第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

最高院最新通过的《合同法解释二》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

由此可见：法院在确定是否解除合同时，应本着公平与实现合同目的的原则；并不是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同的，尤其是轻微违约不能解除合同，只有当一方出现重大违约、根本违约或违反合同条件时，对方才能解除合同。

二、本案中原告不存在重大违约、根本违约的情形。

被告解除合同的依据是：《合同法》第九十四条第（3）项规定，当事人一方拖延履行主要债务。经催告后在合理的期限内仍未履行的可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告依据上述规定是错误的。因为：

双方在《合同》中约定商品房价款总额为395万，而原告已经支付了366万，占总房款的93%之多，应该说，原告已经履行了合同的绝大部分债务，尚未支付的29万只占总房款的极小部分，即使是普通人也能认识到，29万绝对不属于“主要债务”，换句话说，原告不存在重大违约、根本违约的情形，因此，被告不能依据《合同法》第九十四条第（二）项规定解除合同，其依据《合同法》第九十六条规定发出解除合同的通知也是错误的。

三、本案中不存在符合所谓协议解除条件的情形。

本案中，双方所签《合同》第七条第1-（2）项约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。原告没有预期付款，因为：

（一）双方没有约定付款期限。

看遍双方所签《合同》，找不到关于支付房款的准确期限的约定，在该合同第六条“付款方式及期限”中仅约定“按揭”两个字。从原告、被告与工商银行XX支行所签《个人购房借款/担保合同》内容来看，原告已经按照《合同》的约定办理了“按揭”贷款，而且被告作为保证人对此事实予以盖章确认。

（二）原告没有支付29万房款实际上是在依法履行先履行抗辩权。

整个《合同》对交房期限约定的很清楚。《合同》第八条约定：出卖人应当在2007年8月31日前将约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力、政府政策变化或规划调整等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。

双方签订《合同》后，原告于2007年7月31日、2007年8月22日、2007年9月25日、2007年9月28日向被告分期支付房款15万元、100万元、236万元、15万元。从收据可以看出：1、原告向被告分期支付首付款；2、交房日期在完全支付首付款日期之前；3、1和2项事实得到了被告的确认。

由于被告迟迟不按照合同约定予以交房，同时又没有出现上述约定延期交房的“特殊原因”，原告被迫不予支付余下的29万房款。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由此可见，原告没有支付29万房款实际上是在依法履行先履行抗辩权。

四、关于原告没有请求人民法院或者仲裁机构确认被告解除合同通知的效力问题。

《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

这是关于单方解除权行使程序的规定。注意，单方解除一定要先取得享有合同解除权！合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。解除权属于形成权，不需对方当事人的同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。换句话说，行使合同解除权的法律后果对债务人来说是非常严重的，行使这种权利既要依照合同约定或者法律规定，又要严格行使法定程序。

如上所述，本案原告不存在重大违约、根本违约的情形，又不存在符合所谓协议解除条件的情形。被告根本就没有取得合同解除权，同时也没有严格行使法定解除程序，因此，《解除合同通知书》不会产生解除合同的法律效力。

至于《合同法》第96条规定“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，只是对被通知解除合同的一方权利救济方式的规定。本身并未产生法律效力的《解除合同通知书》，没有采取权利救济措施的必要性。因此，本案原告没有请求人民法院或者仲裁机构确认被告解除合同通知的效力，并不必然导致《解除合同通知书》具有解除合同的法律效力。

综上，《解除合同通知书》不具有解除合同的法律效力。

以上代理意见供贵院合议庭参考并望采纳！

                                 代理人：任印华

                                  2011年5月  日