农村房屋买卖中权属登记证明是否具有绝对证明力优势?
来源：沈萍律师
发布时间：2014-07-15
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【案情】本案人名均为化名
原告孙宏发、被告翟小祥系同组村民，被告翟小祥文化水平低下，经济条件较差，原无偿居住于江都沙王村蚕房内，而原告孙宏发因在本村庄坝组另购有新房，自1998年起，被告翟小祥经原告孙宏发许可，搬至原告在沙东组闲置的房屋居住至今。
1998年被告搬至上述讼争房屋内时，原告之妻张春华曾向被告及其邻居交待了房屋四址，现房屋产权证仍由原告收执，1997年12月核发的土地使用权证由沙王村交与被告亲属持有，两证登记权利人均为原告孙宏发，双方未办理权属变更登记。2001年被告母亲去世，其时，被告按农村风俗习惯曾将骨灰盒放置于该房屋内，并张帖了“封门”。自2012年起，原告以该房屋系出于同情无偿让被告居住且现可能拆迁为由，要求被告迁让，而被告则以该房屋系购买为由不同意迁让，故成讼。
【审理】
本案的争议焦点是讼争房屋系原告无偿借给被告居住使用还是系被告出资购买。
法院经审理认为：原、被告同组生活多年，原告作为正常的理性人，其文化水平、诉讼能力、经济实力等各方面均优于被告；被告居住上述房屋至今已有十几年时间，在其母去世时，按农村风俗习惯张帖了“封门”，宣示取得该房屋所有权。原告虽主张不知情，但因双方仍居住生活在同村多年，亦未就此事与被告交涉，有悖于常理；原告将房屋交由被告居住使用时，曾向被告与邻居交待了房屋四址；村委会曾帮被告要回工资2000元，交与其子作为购房之用，且村组曾意向划宅基给被告户建房，但被告称已购买了房屋，故村组将上述房屋土地使用权证交给了被告亲属而非原告，据此说明村组已认知被告购买房屋的意思表达；
本案经实地庭审、听证，当地村民绝大多数均认为被告系购买的原告房屋。综上所述，被告占有使用原属原告所有的房屋，双方虽未办理房屋产权变更登记，原告仅凭其持有原房屋产权证及证人所听原告陈述的事实，而向本院主张要求被告迁让房屋，明显依据不足。被告虽无法证实房款交付的事实，但据以上客观事实综合比较分析，被告购买原告房屋具有高度的盖然性，且更符合常理，故对原告诉请不予支持。
【评析】
本案从法律角度看很简单，但涉及到利用公序习俗能不能裁判的问题，值得深思。
本案宜认定房屋有偿转让，从证据角度分析，原告证据证明力大于被告证据证明力，但从证据高度盖然性来看，被告大于原告，且村民支持被告。通过现有证据，加上民风民俗，整体考虑，被告传来证据优于原告证据，被告购买可能性较大。
本案值得关注的是，如果法官办案只是机械地适用法律，如从房产证、土地证权属为原告即直接认定房产为原告所有，罔顾村民证词和历史事实，不考虑法律效果与社会效果的关系，就案办案，那裁判结果很可能引起社会的普遍质疑。本案原告无偿出借房屋的诉称显然违背了村民内心固化的“封门”、“划地”等民俗认同，法官将村风民俗适时引入审判过程，无疑有助于提高司法裁判的社会认同度。
在纷繁复杂的司法实践中，法官一方面要运用自己的价值观念和认识水准来影响普通群众，另一方面也要参考和利用当地的风俗、习惯以确保做出的判决既公正合理,又便于当事人接受履行，在审理纠纷时，要善于根据公平、正义等伦理意识和村风、习俗等善良民俗来作出合理的裁判。
原告孙宏发、被告翟小祥系同组村民，被告翟小祥文化水平低下，经济条件较差，原无偿居住于江都沙王村蚕房内，而原告孙宏发因在本村庄坝组另购有新房，自1998年起，被告翟小祥经原告孙宏发许可，搬至原告在沙东组闲置的房屋居住至今。
1998年被告搬至上述讼争房屋内时，原告之妻张春华曾向被告及其邻居交待了房屋四址，现房屋产权证仍由原告收执，1997年12月核发的土地使用权证由沙王村交与被告亲属持有，两证登记权利人均为原告孙宏发，双方未办理权属变更登记。2001年被告母亲去世，其时，被告按农村风俗习惯曾将骨灰盒放置于该房屋内，并张帖了“封门”。自2012年起，原告以该房屋系出于同情无偿让被告居住且现可能拆迁为由，要求被告迁让，而被告则以该房屋系购买为由不同意迁让，故成讼。
【审理】
本案的争议焦点是讼争房屋系原告无偿借给被告居住使用还是系被告出资购买。
法院经审理认为：原、被告同组生活多年，原告作为正常的理性人，其文化水平、诉讼能力、经济实力等各方面均优于被告；被告居住上述房屋至今已有十几年时间，在其母去世时，按农村风俗习惯张帖了“封门”，宣示取得该房屋所有权。原告虽主张不知情，但因双方仍居住生活在同村多年，亦未就此事与被告交涉，有悖于常理；原告将房屋交由被告居住使用时，曾向被告与邻居交待了房屋四址；村委会曾帮被告要回工资2000元，交与其子作为购房之用，且村组曾意向划宅基给被告户建房，但被告称已购买了房屋，故村组将上述房屋土地使用权证交给了被告亲属而非原告，据此说明村组已认知被告购买房屋的意思表达；
本案经实地庭审、听证，当地村民绝大多数均认为被告系购买的原告房屋。综上所述，被告占有使用原属原告所有的房屋，双方虽未办理房屋产权变更登记，原告仅凭其持有原房屋产权证及证人所听原告陈述的事实，而向本院主张要求被告迁让房屋，明显依据不足。被告虽无法证实房款交付的事实，但据以上客观事实综合比较分析，被告购买原告房屋具有高度的盖然性，且更符合常理，故对原告诉请不予支持。
【评析】
本案从法律角度看很简单，但涉及到利用公序习俗能不能裁判的问题，值得深思。
本案宜认定房屋有偿转让，从证据角度分析，原告证据证明力大于被告证据证明力，但从证据高度盖然性来看，被告大于原告，且村民支持被告。通过现有证据，加上民风民俗，整体考虑，被告传来证据优于原告证据，被告购买可能性较大。
本案值得关注的是，如果法官办案只是机械地适用法律，如从房产证、土地证权属为原告即直接认定房产为原告所有，罔顾村民证词和历史事实，不考虑法律效果与社会效果的关系，就案办案，那裁判结果很可能引起社会的普遍质疑。本案原告无偿出借房屋的诉称显然违背了村民内心固化的“封门”、“划地”等民俗认同，法官将村风民俗适时引入审判过程，无疑有助于提高司法裁判的社会认同度。
在纷繁复杂的司法实践中，法官一方面要运用自己的价值观念和认识水准来影响普通群众，另一方面也要参考和利用当地的风俗、习惯以确保做出的判决既公正合理,又便于当事人接受履行，在审理纠纷时，要善于根据公平、正义等伦理意识和村风、习俗等善良民俗来作出合理的裁判。
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