张沂峰律师

郯城某小区拒不支付约定的违约金，还向购房者征收国家明令禁止征收的暖气燃气开口费，引起众多购房者的强烈不满，因协商不成最终成讼，虽然在立案时遇到了些小麻烦，但100多位原告显示了巨大的勇气和维权合力。

代 理 词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：
山东三禾律师事务所接受高X等人委托，指派本律师作为代理人参加今天的庭审。在庭审前我仔细研读了委托人提供的证据材料，又收集了相关政策文件，刚才又参加了法庭调查，对本案有了更清晰的认识。现依据法律和事实发表以下代理意见，供法庭参考并采纳。

一、 被告逾期交房，事实清楚，证据充分，依法应当承担违约责任。
原告与被告之间的商品房预售合同，是在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律禁止性规定，系有合法有效合同。双方应当全面诚信履行。
合同第八条明确规定：出卖人应当在2010年8月31日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。然而时至今日，被告仍然没有将验收合格的商品房交付给原告，违约已成不争的事实。
合同第九条规定：出卖人逾期逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。据此，被告应按合同约定承担违约责任，支付约定的违约金。
本案的焦点之一就是 被告交付给原告的商品房合格条件是到底是什么？商品房何时交付？怎么交接？
关于交房条件：
原告与被告签订的购房合同第八条规定，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
从以上约定可以看出：被告交房的条件是符合国家和地方人民政府有关规定和符合本合同约定。我们从法律法规上看下被告应当怎么交付房屋：
《山东省商品房销售条例》第五章交付使用
第三十七条　房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：
　　（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；
　　（二）商品房质量保证书和使用说明书；
　　（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；
　　（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；
　　（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；
　　（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；
　　（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。
这就是法律法规关于开发商交房条件的强制性规定。
被告认为提供了竣工验收备案表，房屋就合格了，是错误的， 竣工验收备案表是一个备案制度的证明，它不能保证房屋质量合格。，仅仅说明房屋就质量问题备案了。政府对房屋质量不进行实质性审查，仅作形式上的备案。
2010年12月 5 日，被告寄给原告交付通知书，而竣工验收备案表是在2010年12月30日，也就是说被告在没有取得竣工验收备案表的情况下就寄送了交付通知，这种通知因不符合交房条件而没有法律效力，被告应当重新寄送，通知买受人办理交接手续。
二、被告辩称的免责理由既不属于法定免责理由也不属于约定免责理由。
被告辩称由于政府相关部门的原因使被告得到的土地使用权延误，但并没有相关部门的证明。被告辩称由于相关人员闹事，报警处理致使工期延长，这本来就与原告无关，这属于被告开发过程中正常的甚至是可以预见的风险，由于第三人的原因致使合同违约，那么，被告可以先行对原告支承担违约责任，然后可以向第三人追偿。
三、被告没有代收许可证明及授权委托书向原告征收暖气、燃气开户费是违法的。同时，以征收开户费为交房条件也是违约行为。
2001年后，国家、省、市、县各级政府先后分别下文明令禁止收取暖气、燃气开户费，其中：
1、2001年4月16日国家计委、财政部联合发布的计价格【2001】585号第三项将水电气热等各类专项配套费统一归并为城市基础设施配套费。
2、山东省物价局、山东省财政厅转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的通知鲁价费发【2001】301号，第一项规定，取消城市集中供热工程建设集资、城市煤气供热建设集资设施配套费，将其统一归并为城市基础设施配套费，归并后的城市基础设施配套费标准另文制定。
3、临沂市物价局、临沂市财政局、临沂市房产管理局联合发布的临价费发【2009】114号文，名称为关于进一步规范城市基础设施配套费收费行为的通知，第二项，按规定已缴纳供暖供气配套费的住宅楼建设项目，供暖供气配套费是房价的组成部分，开发建设经营单位一律不得再向购房者收取供热供气配套费。
4、郯城县物价局郯价【2009】18号文也有相同的规定。
从以上政策文件可以看出，被告公然违背各级政府关于禁止征收暖气燃气开户费的规定，向原告重复收取，是一种违法行为。同时，根据购房合同，被告应当按期交付房屋，不得附加任何其他条件，现被告在催款通知中，又列明该项收费，是一种严重的违约行为。
四、 关于原告和被告签订的关于暖气开户费自理的条款效力问题。
这是本次庭审中的另一个焦点问题
原告虽然与被告签订了暖气开户费由买受人自理，但是，这种约定没有法律效力。原因是：一、该项约定因违反国家政策禁止性规定而归于无效。这一点不再具体阐述。二、该条款是典型的格式条款，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。我国《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
通过以上法律规定，从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：第一，提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案，
被告在签订本条款时，并没有对该条款向原告善意地提示、解释说明，而是利用其专业的优势欺诈原告在已打印好的不明显的附件条款中签字，同时该条款因排除了原告的权利归于无效。
《山东省商品房销售条例》第二十六条也规定： 房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。
综上，被告逾期交房，事实清楚，证据充分，理应承担违约责任，支付约定的违约金直至实际交房日止，原告与被告签订的关于暖气开户费自理的条款因系格式条款且排除了原告权利而没有法律效力。请求人民法院依法支持原告的合理合法的诉求，作出公平公正的裁决。

代理人：
山东三禾律师事务所
张沂峰律师
2011年1月24日上午