郭峰春律师

郭峰春

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服务地区:江苏-苏州

擅长:债权债务,合同纠纷,公司企业,刑事案件

房屋产权发生转移,律师保住了其房屋所有权

来源:郭峰春律师
发布时间:2019-05-05
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随着社会经济的发展,房屋买卖纠纷案件越来越多,房屋产权归属哪方一直是这类案件的热点问题,本案中被告人杨某某在不知情的情况下,其房屋产权发生转移,后寻求江苏郭峰春律师的帮助,最终挽回了房屋产权,保护了其利益,为何被告杨某某的房屋产权会发生转移?郭峰春律师又是通过哪几点关键因素帮助当事人挽回其房屋产权,使法院最终采纳了郭峰春律师的辩护建议?下面请大家来看看本案的经过吧。

 

【基本案情】

    案由:房屋买卖合同纠纷

原告: 张某某,男,汉族,住湖南省

被告:朱某某,女,汉族,住浙江省

被告:杨某某,男,汉族,现住宁夏

委托诉讼代理人:郭峰春,江苏渟泓律师事务所律师。

案情概述:

2017年4月13日,原告张某和被告朱某某签订房屋买卖合同,约定朱某某将涉案房屋卖给张某,签订合同当日,作为夫妻一方的被告杨某某并未到场,亦没有书面文件同意其妻子售卖二人共有的房屋,仅有朱某某和杨某某的一次所谓授权卖房的通话。2017年8月9日,张某某与朱某某电话联系,张某某称从中介那里得知对方不想将房子卖给自己了,问是否属实。朱某某表示,其丈夫杨某某不愿意卖房,当时自己签合同也是瞒着丈夫签的,为此夫妻之间发生了争吵,其丈夫表示涨30万元就卖。之后,双方未能继续履行房屋买卖合同。

原告张某某向法院提出诉讼请求:

1.依法确认原告张某某与被告朱某某、杨某某签订的房屋买卖合同合法有效;

2、判令两被告协助原告将常熟市某广场2 幢 301 室房屋产权过户至原告名下,并将该房屋交付给原告;

3、诉讼费由两被告承担。

事实和理由: 2017 年初,原告准备在常熟购买一处自住房,4月初就在 58 同城网上看到争讼房屋,就联系网上的联系人,经过多次交流,最终和被告于4月 13 日达成《房屋买卖合同》,确定房屋总价款 163 万元,购房定金 5万元,贷款 100 万元,余款现金转账支付,在 9 月 10 日前办理过户手续等。

到了 7 月底,原告要求中介联系被告协助办理挂牌网签备案手续,并一起办理购房贷款手续,到 8月 4 日中介回话说房东不配合。8 月 9 日,原告直接致电被告要求落实履行合同,根据法律规定,该房屋买卖合同是三方的真实意思表示,均属自愿签署,协议内容合法有效,原告已经支付定金 5 万元,就等被告协助办理手续就能实现合同目的。但是,尽管原告多次催促被告协助办理过户手续,被告以要求涨价推托,拒不配合办理。故原告提起诉讼,以维护原告合法权益。

 

【裁定结果】

法院经审理认定事实如下:朱某某与杨某某系夫妻关系。系常熟市某广场2 幢 301 室房屋共同共有人,房屋产权登记日期是2015 年8月3 日。2017 年 8 月 9 日,张某某称从中介那里得知对方不想将房子卖给自己了,问是否属实。朱某某表示,其丈夫不愿意卖房,当时自己签合同也是瞒着丈夫签的,为此夫妻之间发生了争吵,其丈夫表示涨 30 万元就卖。之后,双方未能继续履行房屋买卖合同。2017 年 8 月 24 日,杨某某的诉讼请求为要求确认朱某某与张某某擅自处置位于常熟市某路某广场 2 幢 301 室房产的行为无效,后杨某某于 2017 年 9 月 30 日撤回起诉。

法院认为,朱某某就与张某某签订房屋买卖合同,没有得到房屋共有人杨某某的明确授权,事后也没有得到杨某某的迫认。因此,朱某某的行为系无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

朱某某签订房屋买卖合同转让属于夫妻共同财产的房屋,超出家事代理的范围,现有证据也不足以认定构成表见代理。因此,上述房屋买卖合同对杨某某没有拘束力,现杨某某对朱某某处分房屋的行为不予追认,作为买卖合同标的物的房屋就不能进行所有权转移。因此,原告张某某要求两被告协助将常熟市某路2 幢 301 室房屋产权过户至原告名下并将该房屋交付给原告的诉讼请求,法院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题 的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事 诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:

一、确认原告张某某与被告朱某某于 2017 年 4 月 13 日签订的《常熟某某房屋买卖合同》有效。

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

案件受理费 19470 元,保全费 2020 元,合计 21490 元, 由原告张某某负担。

 

【律师解析】

郭峰春律师解析:

1、本案争议的焦点是什么?

本案原告张某和被告朱某签订的涉案房屋买卖合同是否有效,朱某对夫妻共有财产房屋的处分行为是否有效,涉案房屋的所有权是否发生转移。

2、本案最大的难点是什么?

本案被告朱某的处分行为属于无权处分,而无权处分不影响合同的效力,合同有效。在原告张某和被告朱某的合同有效的前提下,朱某的单方处分夫妻共同财产的行为是否因为朱某的打电话确认等一系列行为而取得授权或其因夫妻关系紧密性的表象构成表见代理,从而使得处分行为也有效,使得房屋所有权发生转移。

律师在本案中坚持被告杨某对原告张某和被告朱某签订的房屋买卖合同不知情,以及从始至终不同意售卖房屋,原告在签订房屋买卖合同时明知涉案房屋为夫妻共有,但没有尽到审慎注意义务,确认其是否取得另一共有人杨某的授权。我方紧紧抓住房屋买卖合同无效和夫妻单方超出家事代理范围处分夫妻共有财产的行为无效这两个关键点。

最终,法院采纳了我方无权处分的合同并不当然无效,此类合同只要系双方真实意思表示,其买卖台同的债权行为即为有效,但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态,在经权利人追认或事后取得处分权时,物权行为生效。以及我方关于朱某的行为不属于表见代理,其超出家事代理范围,处分夫妻共有财产,这一行为无效,而原告张某又不符合善意取得的构成要件,即1、善意;2、支付合理对价;3、房屋已经办理过户登记的意见,判决涉案房屋所有权不发生转移。

 

【本案结语】

本案中,法法院判决涉案房屋所有权不发生转移,维护了被告杨某的利益,保住了其房屋所有权。让被告免受失去房屋财产之灾,如今,房屋买卖的现象越来越多,保障自身的权益很重要,若你也正在经历房屋买卖纠纷,可寻求江苏郭峰春律师的帮助,务必让你最大程度的维护自身的利益。

以上内容由郭峰春律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电郭峰春律师咨询。
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  • 律师姓名:郭峰春
  • 执业律所:江苏渟泓律师事务所
  • 职  务:
  • 执业证号:13205*********594
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