章福阳律师

章福阳律师办结一起房产买卖合同纠纷案件

文/章福阳律师

打官司的目的是大部分是为了尽快拿到款，而不是为了一张没法执行的判决书。诉讼程序的复杂耗时不得不让你找出最快最有效果的解决途径拿到款。近日，章福阳律师代理购房方顺利的退回购房款并索要违约金，解除了银行按揭贷款合同，实现了当事人利益最大化。

案情简介：

王某在金华某房产开发公司购买期房一套，约定于2009年10月交房，逾期交房的公司在合同解除后30日内返还购房款。逾期返还的每逾期一天支付千分之一的违约金。王某首付35万余元，按揭贷款也按照商品房买卖合同的约定支付给了房产公司。合同约定如果公司逾期交房30日的王某可以通知解除合同或者按照每逾期一天支付千分之一的违约金。房产公司已经逾期达半年之久。经协商未果，王某委托本所指派本律师通过诉讼解决。

办案经过：

本律师经认真查阅商品房买卖合同约定，发现根据合同约定王某可以书面通知解除合同，如王某通过诉讼途径解除合同，那么本案经一审、二审，可能一年后本合同还未解除，因此本律师建议王某通过发函书面通知公司解除合同，在对方收到后如果仍未付款，那么我们可以起诉确认合同已于某时间解除，并让公司承担违约金、返还购房款，这样即使诉讼时间很长，那么我们仍然在计算逾期返还的违约金，对王某有利。因此本律师代理王某起草了致公司的解除买卖合同的律师函。

律师函寄出去三天后，公司找我方协商，经过多次协商，最终公司同意支付部分违约金、返还首付购房款，同时返还王某向银行支付的按揭贷款本息，并代王某提前还清房贷，王某拿到了首付款及已付银行按揭贷款本息及违约金，同时解除了与银行的按揭贷款协议，达到了预期效果。

法律分析：

合同法第九十一条第一款第二项规定，合同解除的，合同的权利义务终止。第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

商品房买卖合同因约定了王某解除合同的条件，在条件成就时，王某可以通过书面形式通知解除合同，合同自解除通知到达对方即解除。如果对方不认可而不付款的，我们可以根据该规定要求法院确认解除合同的效力。

商品房买卖司法解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据该规定，王某可以在商品房买卖合同解除后以合同目的不能实现解除按揭贷款合同。