陈再雄律师

我曾经成功代理过一起历经二次一审二次二审的二手房买卖纠纷。基本案情是这样的：我的当事人与对方是多年邻居，因对方要卖房，双方便谈好了条件12万成交，成交当时付7万现金，另5万打欠条一个月后付清，付完全款办过户；交7万现金时对方便把房屋钥匙给了我的当事人。因为双方关系一直很好，所以也未签书面合同。可是，一个月后当我的当事人找对方付5万元余款并要求办过户时，对方却反悔了。多年邻居为此反目成仇，我的当事人起诉到当地县法院要求对方履行卖房合同。

经审理，县法院以未签书面合同，购房合同未成立为由判他败诉。我的当事人不服，委托我代理本案向中级法院提起上诉。在上诉过程中，我提出房屋买卖合同成立不一定必须具备书面形式的观点。我国《合同法》第三十六条明确规定：法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此可知，尽管我国《城市房地产管理法》有房屋买卖合同应采书面形式的规定，但如果购房人与售房人之间已经履行合同主要义务并且接受的，则双方之间的房屋买卖合同仍可成立。本案中，我的当事人已经支付大部分购房款，对方已交钥匙（在法律上交钥匙意味着已履行交房义务），双方已各自履行主要义务且已被对方接受，因此，口头约定的房屋买卖合同成立。二审法院采纳了我的意见将案件发回重审。

一审法院重新开庭审理又作出如下判决：虽然双方未签订书面协议，但已各自履行部分义务应认定买卖关系成立。《城市房地产管理法》明确规定城市私有房屋买卖必须依法办理权属变更登记手续，原、被告之间仅达成口头协议，但未办理权属变更登记手续，应属未生效合同，双方应将因该行为取得的财产返还给对方。我的当事人又败诉了。于是，我又接受其委托再次上诉。

这次上诉的焦点已从合同是否成立变成是否生效、有效的问题了。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》中明确规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不转移。这一规定明确了法律、行政法规未规定合同自登记后生效的，不办理登记手续不影响合同的效力，只是影响合同标的物所有权的移转。在房屋买卖中，我国法律虽然规定买卖双方应当办理房地产权属登记和变更登记（即过户登记），但未规定房屋买卖合同自办理过户登记后生效。《物权法》第十五条更明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不能认为未办理房屋过户登记手续，房屋买卖合同就未生效，更不能认为房屋买卖合同无效。二审法院完全采纳了我的这一观点，未经开庭直接改判认定双方合同成立并有效，双方应各自履行自己的合同义务。至此，这一波三折的二手房买卖纠纷终于画上了圆满的句号，我的当事人得到了想要的结果。

通过代理本案，我认识到虽然我国合同法已经实施了十多年，但合同法的一些新的理念比如促进交易、意思自治等在司法实践中尚未很好地得到落实，一些基层法官还停留在计划经济时代的司法观念里，律师代理这类案件一定要把新的规定吃准、吃透并极力说服法官才能为当事人争取合法利益。