国海律师事务所关于南宁XX房地产开发有限责任公司延期交房的法律分析意见

咨询人名称：XXX
咨询事项：延期交房产生的法律后果与责任
出具法律意见书的依据：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通知》、《商品房销售管理办法》

　　一、律师对该事项的情况分析：

1、2007年1月5日，合同双方签订的《商品房买卖合同》及附件四的《补充协议》，在现有证据下表明，是合法有效的合同，在合同中约定了交付房屋的具体时间为：2008年5月8日，并约定了延期交付的，作为出卖人南宁XX房地产开发有限公司应当按延期天数向买受人支付日万分之二的违约金。这些约定都是合法并可行的。

2、买受人应当注意以下几个事因，如果没有发生，出卖人必定依法承担合同约定的违约金赔付责任：

（1）、买受人应在合同约定的交房日期之次日起七日内是否到出卖

人营业场所或出卖人指定的其他地点办理房屋验收手续？去后出卖人是怎样答复，有无书面解释不交房的理由？

（2）、双方约定在合同履行过程中主要采取书面通知的方式进行联

络，买受人的通讯地址以主合同中所留进址为准。买受人所留通讯地址是否错误或不详，通迅方式和地址变更后是否通知出卖人？是否有过挂号信、特快专递送达通知文件？是否在《南国早报》等报纸上刊登过交房通知（公告）？

（3）、买受人是否属于拒不验收房屋或验收房屋后非正当原因拒绝签署《房屋交接单》的？

（4）、是否属于买受人未能按期付清房款造成延期交房的？

（5）、其他非出卖人原因，出卖人在合同约定的60天内是否以书面形式告知了买受人？

上述事实如果发生了，即视为买受人过错，出卖人是不承担违约责任的，否则，出卖人必须按照合同的约定承担延期交房的违约责任，支付从2007年5月9日以来已付房款总额（包括银行按揭贷款部分）的日万分之二违约金。
　　二、律师对该事项的处理意见：

1、根据《中华人民共和国民法通则》第85条、第88条、第106条

和《中华人民共和国合同法》第44条、第107条、第114条，以及《建设部商品房销售管理办法》第30条规定，双方签订的合同受法律保护，违反合同不尽义务的，应当承担违约责任。未能按期将商品房交付使用的，支付约定违约金。

2、处理：（1）、发送律师函先行调解，以合同人数计算违约金总额要求出卖人在一定期限内支付违约金；（2）、在出卖人不依法解决的情况下，由买受人统一聘请律师向法院提起诉讼，请求法院裁决。　　

三、律师对相关事项的附带意见：
1、每一份购房合同是一件案件，法院作出的裁决文书是单独的，

但在开庭时，法院可以作为一个共同诉讼合并审理，单独判决。所以，法院诉讼费用是按照每一份合同计算违约金数额向法院单行缴纳的，这样对进行诉讼的买受人较为公平；

2、统一聘请律师办理此类型的案件，可以节省诉讼成本，减轻当事人的负担，尤其是减轻当事人其他诉讼费用的负担。

3、考虑到当事人的实际情况，本律师拟采取风险代理收费方式，具体是：A、总收费是最后执行标的的15%；B、当事人要各自承担自己的诉讼费用和1%的律师启动工作的必要费用。（以XXX为例：大概可以胜诉20000元，那么先交300元诉讼费用和200元律师启动工作的必要费用，最后执行20000元回来后再扣15%即3000元就可以了，剩余17000元就是你的了）
     以上意见，请考虑后回复为盼。

国海律师事务所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　          伍志锐律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                              2008年6月6日　　

 最后经过青秀区法院判决胜诉结案。