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开发商逾期办理房产证,合同约定违约金为0是否有效?

上诉人原审被告:内蒙古金河房地产开发有限责任公司

被上诉人原审原告:郭某某,

委托诉讼代理人:于祥坤律师。

审理经过

上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司(以下简称金河公司)与被上诉人郭某某因商品房预售合同纠纷一案,不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初4787号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。

上诉人诉称

金河公司上诉请求:1.撤销(2017)内2502民初4787号民事判决书第一、二、三项判决。2.驳回被上诉人第一项、第三项诉讼请求。3.改判第二项判决为上诉人即时履行合同约定的办证义务。4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决违反了不告不理的诉讼原则。一审时原告诉求的是利息损失,法院的判决却是让被告承担违约金,明显违反了不告不理的诉讼原则。二、一审认定”逾期办证违约金0%”的约定无效无法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并非格式合同,而是示范合同,示范合同对双方当事人没有强制约束力,当事人可以对示范合同的条款进行修改、增删。合同第十二条第二部分关于是否承担逾期办证违约责任的约定也是合法有效。此类约定在国内比较普遍,且有的类似案件被认定该约定合法有效。三、一审判决适用法律错误。该案合同第十二条对逾期办证的违约金有约定,且原告未就逾期办证给其造成的损失提供任何证据,因此,本案不适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定。四、一审判决上诉人即时为被上诉人办理房屋权属证书无依据。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十二条中明确约定”出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,而非约定为被上诉人办理房屋产权证书。且在办理产权登记过程中还需要产权登记机关及被上诉人的配合,上诉人不可能独立完成该项工作。五、一审判决的违约金数额严重超出开发企业的承受能力且违反了公平原则,将导致更多的矛盾。

被上诉人辩称

郭某某辩称,一、一审判决认定违约金为0%的约定无效符合法律规定。违约金为0%的约定是上诉人事先拟定,并且反复应用的条款,当属于格式条款。上诉人未按照合同约定办理房屋产权证书,属于违约行为,而约定违约金为0%是免除了自己承担违约责任的行为,免除自己的合同义务,同时也排除了答辩人主张违约赔偿的权利。因此,该约定当属无效。一审判决符合法律规定。二、一审判决上诉人承担已付房款利息符合法律规定,并不存在超裁情况。上述违约金为0%的约定已经被认定无效,那么相当于没有约定。符合商品房买卖合同司法解释第十八条第二款的规定,一审判决承担已付房款利息,完全符合法律规定。答辩人已付房款利息的主张完全是依照法律规定的计算违约金的方式进行主张的,不存在任何超裁。三、上诉人称720个工作日只是将手续提交相关部门的上诉理由不能成立。在一审中上诉人对其应当在720个工作日内为答辩人办理权属证书事项并无异议,对被上诉人提交的证据均表示认可,只是提出了对合同第十二条的异议。因此,其在二审再次提出720个工作日只是将手续提交相关部门的上诉理由不能成立。

郭某某向一审法院提出诉讼请求:1.确认双方《商品房买卖合同》第十二条无效。2.判令被告为原告办理商品房产权证书。3.判令被告承担逾期办理房产证的银行同期逾期逾期贷款利息(自2013年11月21日起计算至实际交付产权证书止)。4.判令被告支付逾期交房的利息,按银行同期贷款利息计算(按已付款153913元自2012年8月30日至2013年1月14日和逾期134日计算;2013年1月14日至2013年8月20日以全部房款383913元和逾期216天计算)【诉讼中予以撤回】5.判令被告支付逾期交房违约金82.93元(按已付款383913元和逾期216日的万分之0.1计算)【诉讼中予以撤回】6.由被告承担全部诉讼费用。

一审法院认为,合同当事人应当秉持诚信,恪守承诺。原、被告双方签订的商品房买卖合同,其中第12条第2款第1项约定,即”由于甲方(被告)的原因,未能上述期限内办结房屋权属转移登记的......甲方应按房屋价款的0%0向乙方(原告)支付违约金。”系免除被告金河公司违约责任,排除原告郭文超主要合同权利的格式条款,应属无效,该院予以确认。涉案房屋交付使用时间为2013年8月20日,按照双方合同约定,被告金河公司应于之后720个工作日内即2016年7月17日前为原告郭文超办理房屋权属证书,因该期限已超过,故被告金河公司已构成违约。如上,双方逾期办证违约金条款无效后,被告金河公司应按原告郭文超已付购房款数额,以中国人民银行同期同类逾期贷款利息计算违约金。综上,依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第四十条第六十条第一款第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定,判决:一、原、被告《商品房买卖合同》第12条第2款第1项中”甲方应按房屋价款的0%0向乙方支付违约金”之约定无效;二、被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司为原告郭文超办理涉案方悦名都C8号楼2单元602室房屋权属证书,于本判决生效后即时予以履行;三、被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司给付原告郭文超逾期办理房屋权属证书违约金(以383913元为基数,自2016年7月18日至权属证书交付原告郭文超之日,按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算),于权属证书交付原告郭文超后15日内付清;四、驳回原告郭文超其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元,由被告内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。

本院查明

本院二审期间,双方当事人未提交新证据。经审理查明,本院认定事实:2011年9月4日,郭某某与金河公司形成商品房买卖合同,2012年8月3日双方签订书面《商品房买卖合同》,郭文超购买金河公司开发的方悦名都小区C8号楼2单元602室商品房。合同第十二条载明”双方约定,在下列第3种期限内,办结房屋权属转移登记,即出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于甲方(金河公司)的原因,未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的,按下列第1种约定处理,即合同继续履行。甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金”。2013年8月20日,金河公司向某某交付了房屋。同日,郭某某向金河公司交纳了办理产权证书需要的费用。

本院认为

本院认为,本案争议焦点:1.双方之间签订的《商品房买卖合同》第十二条中关于违约金为0%的条款是否无效。2.一审判决中关于违约金的判项是否超出诉讼请求。

关于双方之间签订的《商品房买卖合同》第十二条中违约金为0%的条款是否无效的问题。双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是由金河公司预先拟定的。合同中除关于房屋的位置、面积、价款、付款方式等内容为双方之间协商的约定之外,其余条款均与金河公司与其他购买该小区房屋的购房人签订合同使用的条款相同,已构成重复使用。且双方在签订合同时,购房人与金河公司在办理房屋权属证书的程序、时间、信息知悉等方面明显具有不平等性,对于何时办理房屋权属证书、如何支付逾期办证的违约金等这类内容并无协商的可能性,故该条款属于《中华人民共和国合同法》规定的格式条款。合同第十二条第二款约定如由于金河公司的原因未在约定期限内办结房屋权属转移登记的按房屋价款的0%支付违约金,该约定免除了金河公司逾期办证的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定,该条款无效。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》相关规定,房地产开发企业负有协助商品房购买人办理房屋权属证书的义务,本案双方签订的合同中也明确约定了”下列第3种期限(即商品房交付使用后720个工作日)内,办结房屋权属转移登记”。金河公司逾期未办理,构成违约,应当承担逾期办证的违约责任。

关于一审判决中违约金的判项是否超出诉讼请求的问题。双方之间签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金为0%的约定无效,相当于对于逾期办证的违约金没有约定。根据审理查明事实及审理期间双方陈述,郭某某提出的诉讼请求并非要求金河公司支付逾期办证的利息损失,而是要求金河公司承担逾期办理房屋产权证书的违约责任,以银行同期贷款利息为计算标准支付违约金,该项诉讼请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定,应予支持。金河公司主张一审判决的违约金数额严重超出开发企业的承受能力,无事实和法律依据,本院不予支持。

综上所述,上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。



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