商品房认购书商品房买卖双方签订的，约定在未来某个时间签订商品房买卖合同的文书。商品房认购书通常包含如下内容：买卖双方当事人信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。与此同时，为督促双方当事人签订商品房买卖合同，认购书中一般还会设置定金条款来约束买卖合同当事人双方。

现实生活当中，很多购房者认为签订了商品房认购书并且交付定金后，如果不签订商品房买卖合同，就表明自己违约，也就不能依法要回定金。其实这种认识是错误的。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据该条规定，应分两种情况处理：如果是确因为一方当事人自己的原因没有订立商品房买卖合同的，应该按照法律关于定金的规定处理适用定金罚则（当事人自己一方的原因具体包含哪些原因，司法解释没有给出定论，笔者认为应主要是因为当事人主观方面的原因，即在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的等；如果它不属于因当事人自己的原因，导致未能订立买卖合同的房地产卖方应退还定金给卖方。不属于当事人自己一方的原因包括指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设；认购协议签订后因限购政策变化导致不符合购房条件等均属于不可归责于买卖合同双方的事由致使买卖合同未能订立，此时，房地产卖方应退还定金给买方。

以案说法：

2019年5月29日，陈某经过市场考察，看好了一套公寓房，遂于出卖人订了房屋认购协议，并且双方约定自签订公寓认购协议书当日买房须缴纳购房定金2万元，公寓认购协议签订之日起7日内买房须到卖方处签订正式的公寓使用权转让合同。双方签订认购书后，陈某按照认购协议约定向卖方支付了购房定金2万元。一周后来到卖方处洽谈签订公寓房买卖合同，卖方出示房屋买要求卖合同文本要求陈某签字确认，在经过一番认真审查后，陈某没有草率签字。陈某就合同中的某些条款提不同的意见，卖方表示合同条款不能做任何修改，只能按照其提供的格式合同文本签订，结果双方就合同中的某些条款没有能够达成一致意见，合同没能签订，后陈某要求卖方退还定金，卖方以陈某违反认购协议约定未签订公寓使用权转让合同，拒绝退还所付定金。

法院经过审理认为：在购买商品房的一系列过程中，签订正式的商品房买卖合同之前，买卖双方签订的商品房认购书并不是商品房买卖合同，只是一份双方准备签订正式的商品房买卖合同的意向契约，不具备房屋买卖合同的法律效力。本案中的2万元定金属于立约定金而不是履约定金，认购书定金不是用来约束正式购房合同的结果的，现双方就正式的买卖合同不能协商一致，合同未订立，陈某有权要求出卖人返还2万元定金。

法律风险提示：

在现实生活中，很多购房者产生了签订了商品房认购书并且交付定金后，如果不签订商品房买卖合同，就表明自己违约，也就不能依法要回定金的错误认识。在实际生活中也会发生很多这样的情况，出卖人心里非常明白却表面装糊涂，他们往往会否认购房者与其协商过签订购房合同这一关键事实，据此拒不退还定金。如果发生诉讼购房者负有举证责任。具体来说，只有证明自己没有违约，才能要回定金。