租赁期满后逾期腾房的后果及房屋占有使用费的如何确定

徐嘉怡律师 北京盈科（上海）律师事务所

        【案情简述】：

        2013年11月29日，B公司作为出租方与作为承租方的R公司签订《房屋租赁协议》一份，约定R公司租用B公司的标准厂房作为仓储用房使用，租用期限为2014年1月1日至2014年12月31日，合计房屋租赁面积18336平方米，年总租金为人民币2016960元。

        2017年1月18日，B公司向R公司发出《催告函》，要求支付租金及搬离房屋。后B公司诉至法院要求R公司支付租金及利息。

        【判决结果】：

        R公司于判决生效之日起十日内支付B公司租金5148851元、房屋使用费397789元及利息364070.4元，合计5910710.4元。

        【律师评析】：

        一、租赁到期后承租人逾期腾房的后果

        本案中B公司与R公司签订了为期一年的房屋租赁合同，但是在租赁期限到期后，承租人R公司并未如约腾房，而是继续使用租赁房屋，这时候双方的租赁关系是什么样的呢？作为承租人B公司又该如何收租。

根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，而返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

        1、返还租赁物的义务

        一般情况下，租赁期满，双方的租赁关系终止，承租人无权再使用租赁物，也没有占有租赁物的合法依据，这时候只要租赁物还存在，承租人对租赁物就负有返还义务。承租人拒不返还的，则承担违约责任，出租人也可以基于双方的租赁关系要求承租人返还，或基于租赁物所有权要求承租人返还。

        2、租赁物返还的状态

        原则上讲，租赁物返还时只要符合租赁合同约定或者正常使用下合理损耗的状态，即可以返还租赁物。承租人在租赁期间经出租人同意的，可以对租赁物进行改善、改建、改装或者增设他物，若未经出租人同意，对租赁物进行改善、改建、改装或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

        3、逾期不腾房的后果

        根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

        租赁期限我们一般分为定期租赁和不定期租赁，定期租赁为出租人与承租人约定一定时间的租赁期限，租赁期满合同即告终止。不定期租赁为双方未约定租赁期限或租期约定不明，不定期租赁情况下，出租人与承租人都可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。

我们可以看出，在租赁期满后，除承租人负有返还租赁物的义务外，出租人在租赁期满后也应当及时主动的通知承租人返还租赁物，若出租人在租赁期满后对于承租人继续使用租赁物的行为未提异议，或仍收取租金的，则存在被认定为更新期限续订租赁合同的情况。双方的默示行为推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新，此时出租人只能按照前租赁合同约定的租金进行收取。

        本案中，B公司与R公司的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租赁期满后R公司继续使用厂房，B公司也未提出异议。2017年1月18日，B公司发函要求R公司迁出房屋。

就是说2014年1月1日至B公司发函期间，B公司与R公司仍存在租赁关系，但租赁期限为不定期租赁，双方可随时解除租赁合同，B公司有权要求租金费用。自R公司收到迁出房屋函件之日起，B公司则有权要求R公司返还厂房以及要求支付至实际搬出之日的房屋占有使用费。

        二、房屋占有使用费如何计算？

        合同法、司法解释等现有相关法律均未明确规定承租人逾期腾房占有使用费及其标准问题。导致对于房屋占有使用费的计算标准产生了两种观点：一种观点认为应以前租赁合同约定租金为标准，另一种观点认为应以逾期交付租赁房屋的市场价格来确定。

        本律师同意第二种观点。租赁合同中约定的租金标准仅限定为双方约定的租期内，在租赁期满后且承租人拒不腾房期间，出租人与承租人对于该期间的租金标准没有达成新的合意，直接适用前租赁合同租金标准显然是显失公平的，所以本律师认为第二种观点更为合理。

        在租赁期满后承租人不及时返还房屋的行为其实属于违约行为。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。

        根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定:“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

以上可以看出，承租人逾期拒不腾房其实属于违约行为，出租人可以按照损失向承租人索赔。在租赁关系中承租人逾期腾房的，逾期腾房期间该租赁物在租赁市场中可获得的租金利益则为出租人最直接的损失，房屋占有使用费按照逾期腾房期间的房屋租金标准确定有其合理性。同时，因逾期腾房属于违约行为，房占有使用费作为违约金，应当允许适当高于租金标准。

        徐嘉怡律师

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