一、基本案情

2014年4月14日，姜某与李某签订《房屋买卖合同》，并向李某支付了购房款40万元。因李某房屋是小产权房，没有房屋产权证，无法进行过户。姜某与李某发生争议，无奈姜某将李某起诉至法庭。

二、律师观点

关于小产权房买卖协议是否有效，有两种不同意见。

第一种意见：小产权房买卖协议无效。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房屋的所有权和土地所用权同时转让、抵押。国家还出台了很多政策都禁止城镇居民到农村购买小产权房。《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此小产权房买卖协议无效。

第二种意见：小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处分的性质，在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。国家虽颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度，依据最高法院对合同法的解释，只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。

本律师赞同第一种意见，《合同法》明确规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，买卖无证房屋的合同属于违反强制性规定的合同，属于无效合同，湖北省的判例也支持这一观点。

三、法条依据

《土地管理法》第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

《城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。