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律师信息
  • 姓名 : 邱妃律师
  • 电话 : 180-8977-4151
  • 职务 : 专职律师
  • 机构 : 北京盈科(海口)律师事务所
  • 证号 : 14601201811033559
  • 邮箱 : 18089774151@163.com
  • 地址 : 海口市滨海大道105号百方大厦
邱妃律师

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开发商逾期办理房屋权属证书是否一定要支付违约金?不一定!
作者:邱妃发布时间:2019-05-17 来源:浏览量:0

H公司与C先生商品房买卖合同纠纷案


【案情简介】

2012年4月21日,H公司与C先生签订《商品房买卖合同》,H公司当日向C先生交付了房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书”。2015年11月,H公司向C先生交付房产证书C先生H公司逾期办理产权证为由诉至法院,请求判令被告向原告支付违约金及资金占用损失。

一审判决H公司C先生支付违约金。

【办案思路】

接受H公司二审委托后,我立即着手梳理案件材料、询问当事人、检索法律法规、案例,完成这些工作后,发现H公司逾期办证的客观原因系受政府政策变化原因所致。H公司的一审律师已在一审中提出此抗辩观点,但未被一审法院采纳。考虑到坚持此观点被二审法院采纳的可能性很小,于是我另辟蹊径,从“办妥产权证书不同于交付证书文本,‘取得’产权证应理解为出卖人为购房人取得房屋权属,而不是交付产权证书文本”这个观点切入,结合物权法的不动产公示制度和诉讼时效制度,提出如下两点主要理由:

1、上诉人逾期办证的违约金计算应截止到房管部门为上诉人核发房屋权属证书时,而不应计算到上诉人将已取得的房屋权属证书文本交付给被上诉人时。

根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书”之规定,上诉人设定的义务是自房屋交付之日起180日内为被上诉人办理房屋权属证书,而不是在180日内将房屋权属证书文本交付给被上诉人。因此,该条所称的买受人“取得”,并不是指上诉人将证书本身交付给被上诉人使其取得证书文本,而是上诉人从政府发证部门代其取得证书,即有关部门进行不动产公示的取得。因此,上诉人逾期办理房屋权属证书的违约天数,不应计算到上诉人将证书文本交付给被上诉人之日,而只应计算到房管部门核发之日。上诉人已代被上诉人于2014年7月11日实际取得其所购房屋的房屋权属,则上诉人应支付违约金的期限只应计算到该日为止。

2、被上诉人的起诉已超过诉讼时效,应驳回其诉讼请求

前已说明,上诉人于2014年7月10日已为被上诉人办理房屋权属证书,逾期办证的违约金只应计算到2014年7月11日,在该日之后,已不再产生新的违约金。而被上诉人于2016年11月22日才向法院起诉要求上诉人承担违约责任,所有违约金均已过了两年的诉讼时效。应不予支持。

【审理结果】

二审法院认为:一、应当认定合同中约定的“取得房地产权属证书”并非指权属证书文本的取得,而是指权属证书登记的取得。故被上诉人房屋所有权及土地使用权取得时间分别为2014年7月11日和2014年12月17日,而不是被上诉人所主张的向上诉人领取证书文本的时间。二、本案房屋逾期办证并非因上诉人的责任所致,上诉人的行为并未违反双方合同的约定和法律规定,故被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约责任,本院不予支持。三、本案双方合同第十五条约定的办证时间为房屋交付后的第180日和第240日,因此被上诉人在上述日期届满后应当知道权利被侵害,其至2016年11月22日才向人民法院请求保护民事权利,显然已超过诉讼时效期间,依法不应受到保护。

综上所述,二审法院判决撤销一审判决。

【案例简析】

本案的关键点在于对物权法第九条的理解。《物权法》第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,本案中确定H公司为C先生办理房地产权属证书的时间,应当以不动产物权登记的时间为准。

每位律师,都应该对法律有准确的理解,能正确运用法律条文,对合同文本保持高度的敏感性,才能发现案件的切入点,提出不同思路,为当事人提供优质法律服务。


注:以上内容由邱妃律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电邱妃律师咨询。
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