【基本案情】

原告 梁某

被告 谢某

2017年8月22日，梁某、谢某告签订《房地产买卖合同》，约定：梁某向、谢某购买系争房屋，房价款为260万元：在签订合同当日内支付首期房价款70万元(含已付定金10万元)，第二期房价款190万元以银行贷款方形式支付，如梁某贷款申请审核通过的额度不足申请额度，则梁某应于过户手续送件当日将其补足并支付被告。合同另约定：如梁某逾期未付款，谢某应书面催告，梁某收到书面催告之日起10日内仍未付款的，谢某有权单方解除合同并书面通知梁某，自收到通知之日起10日内原告未提出异议，合同即行解除。签订《房地产买卖合同》当日，梁某支付谢某首付款60万元，其中50万元被告用于偿还个人抵押贷款，剩余10万元由梁某代为保管(于谢某需偿还银行贷款时支付)；若梁某贷款审批未通过，本房屋买卖合同自动终止。合同及补充协议签订后，梁某于2017年8月13日支付谢某60万元，谢某于同日返还了梁某10万元，加之梁某支付的定金10万元，谢某共计收取了原告支付的房价款60万元，该款谢某用于清偿了系争房屋上的个人抵押借款。而梁某一直未能办妥出银行贷款，至约定的过户日期即2017年10月15日，梁某仍未能完成银行贷款的审批手续，为此，梁某多次与被告协商，要求延期，但被告未予答复。2017年10月25日，原告收到被告的通知函，被告在函中以原告贷款未能审批通过及未能代被告偿还银行贷款、居间方也未垫资为由通知梁某解除双方的买卖合同。原告收函后于2017年10月29日向被告明确不再申请银行贷款，并表示以现金方式付清余款。但双方未能达成一致，梁某向法院起诉。

【判决结果】

一、梁某应于本判决生效之日起十日内代谢某向第三人清偿位于系争房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)，并将剩余房款210万元在扣除上述代偿款后支付给谢某；
　　二、被告谢某、第三人应于上述贷款清偿之日起十日内注销房屋之上第三人抵押权登记；
　　三、被告谢某应上的抵押权登记注销后十日内，协助原告梁某办理该房屋产权过户至原告梁某名下的登记手续；
　　四、被告谢某应于本判决生效之日起十日内将房屋交付给原告梁某。

【本案结语】

原、被告签订的《房地产买卖合同》的约定，如原告逾期未付款，被告应书面催告，原告收到书面催告之日起10日内仍未付款的，被告有权单方解除合同并书面通知原告，自收到通知之日起10日内原告未提出异议，合同即行解除。由此可见，催告付款是解除合同的必要条件。被告于2017年10月25日向原告发出解除合同通知，但无证据证明被告在此之前履行过催告付款的义务，根据合同约定的解除条件，被告发出解除通知时尚不符合合同约定的解除条件，其合同解除行为不能成立。2、补充协议有“如原告贷款审批未通过，买卖合同自动终止”的约定，但《房地产买卖合同》亦约定“如原告贷款申请审核通过的额度不足申请额度，可以现金方式补足”，综合当事人的陈述，可以认为双方是以原告贷款审批通过作为居间方垫资归还系争房屋第三人抵押贷款的保证，目的是为消除银行抵押贷款、排除过户障碍以实现合同目的，虽然原告未能完成贷款审批，但原告同意以现金方式支付余款并代为清偿系争房屋上第三人的抵押贷款，符合合同约定，双方的合同目的亦可实现。