土地闲置的认定条件

最近，在为顾问单位排查风险的过程中，发现顾问单位的一桩土地存在闲置并被处罚的风险，为此查阅了土地闲置的相关法律法规及地方规定，为顾问单位出具了风险提示。

A公司与某国土资源局签订了土地出让合同，约定共出让土地124000㎡（合186亩），并约定项目应于2013年8月7日开工，于2015年8月6日竣工。土地出让后，A公司将该地块划分为三期工程进行开发。一期工程占地面积约90亩，并于2014年12月30日取得竣工验收备案证明。一期工程完工后，公司停止了二、三期工程的开发建设。该剩余未开发地块至今已有近四年时间。项目、剩余土地被认定为闲置土地的风险。

本项目应动工开发建设土地面积186亩，目前已建设完工并竣备用地面积达到应动工开发建设用地总面积的近一半，但实际中止开发已近四年。《闲置土地处置办法》（下称“办法”）第2条规定：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。对该条可有不同理解：第一种理解是已开发面积和中止开发时间两个条件必须同时符合才能认定为闲置；另一种理解是已开发面积或中止开发时间只要有一个条件符合及构成土地闲置。

我们认为应是第一种理解，因为闲置处罚的对象是没有动工开发或者为规避闲置的虚假开发，这种理解有官方的明确解释。国土资源部网站有对该条规定做明确的解读，认为“动工面积超过三分之一或投资额大于四分之一的，按照53号令的规定，不能认定为闲置土地（土地利用管理司）”。经查阅相关判例，有法院判决也是支持已开发面积超过1/3但中止开发超过1年的，不认定为闲置土地。

因本项目已开发的建设用地面积有近90亩，已达到了办法规定的1/3条件，故不应认定为闲置土地。