吴国强律师

郫都区合同纠纷律师以案说法┃从被索支付30万到法院判付7万，律师做了些什么？

             成都律师吴国强       

       四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

   这是一起很常见的农村土地承包合同纠纷。
 
       受被告方委托，四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师代理此案后发现，被告并非完全理亏的一方。
 
      但是，诸多不利因素却又确确实实对被告相当不利：
 
      本案时间跨度较大，法律关系复杂，涉及农村集体组织众多村民利益，而且被告方还存在证据不足的不利局面。
 
      面对原告要求被告支付30万余元的起诉，代理律师是如何扭转局面，赢得法院支持将30万元的起诉金额降至只支付7万元的？为了维护被告合法利益，高扬律师在背后都做了哪些努力？
 
 
      案情简介 

      原告：成都市温江区XX镇XX村村民委员会第X村民小组
 
      被告：赵XX
 
      案情性质：农村土地承包合同纠纷，原告起诉金额30余万元，法院判决7.3万余元。
 
      原告向温江区人民法院提出诉讼请求：
 
      1、确认原被告签订的《成都市农村土地承包经营权流转合同》于2016年7月23日解除；
 
      2、被告支付原告《成都市农村土地承包经营权流转合同》解除前的土地承包流转费；
 
      3、被告按每年132699.36元的流转费标准支付原告从《成都市农村土地承包经营权流转合同》解除之日至实际腾退之日止的费用（暂计算至2017年10月1日）；
 
      4、被告支付原告复垦费37500元；以上三项诉请合计302898.72元；
 
      5、被告承担本案诉讼费、公告费。
 
 
      原告诉称，2014年8月20日，原告与被告签订《成都市农村土地承包经营权流转合同》，双方通过流转土地承包经营权的形式，原告将本组村民集体土地75.15亩耕地流转给被告使用，用于花木种植。流转费用为每年29924公斤（2.2元/公斤）大米，具体支付方式按当时市场价格等价折算成现金支付，并于每年9月30日前一次性付清下年租金。合同签订后，原告按约定标准交付了土地，被告在第一年度也按约定支付了土地流转费。但是从2015年9月开始，被告开始拖欠土地流转费，截止2017年9月30日，被告共拖欠原告土地流转费265398.72元。为避免农户的损失进一步扩大，特诉至法院请求判如所请。
 
      被告称，原告和XX镇XX村村民委员会非法干预被告正常的生产经营，租赁土地上的苗木被本案原告和XX镇XX村村民委员会禁止出售才无力支付租金。本案原告和XX镇XX村村民委员会还擅自出售被告合法所有的苗木，导致被告损失巨大。原告已从2016年1月14日就开始转租该土地，被告认为租金应该从2015年9月30日计算到2016年1月14日。双方都有过失，诉讼费应双方承担。
 
      此案时间跨度较大且涉及农村集体组织众多村民土地流转费，原被告双方各执一词寸步不让，从2014年至2017年且法律关系复杂，四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师受被告方委托代理此案，全力维护了本案被告当事人的合法利益！ 
 
      吴国强律师代理意见 

      1、本案是土地承包合同纠纷，被告从来未对原告的承包经营权提出过质疑，本案尚有合同当事人成都市XX区XX镇XX村村民委员会未参加诉讼。
 
      2、合同应遵循平等、自由、等价有偿、公平、诚信、遵纪守法等原则。
 
      本案被告首先不是赖账之人，从未有过拖欠租金的想法。但承包合同应该等价有偿，本案被告是因合法权益被本案原告和XX镇XX村村民委员会严重侵犯。正常的生产经营被本案原告和XX镇XX村村民委员会非法干预，租赁土地上能变现的苗木被本案原告和XX镇XX村村民委员会禁止出售才无力支付租金。本案原告和XX村村民委员会还擅自出售被告合法所有的苗木，导致被告损失巨大。
 
      依据《成都市农村土地承包经营权流转合同》第七条出让方的权利义务2明确:“（出让方）不得干预受让方正常的经营活动”;第八条受让方的权利和义务1明确:“（受让方）具有生产经营权、经营管理权、产品处理权和收益权”;第十一条违约责任：出让方因非法干预受让方的生产经营活动，擅自变更或解除合同而致使受让方收到损失的，出让方应全部赔偿经济损失。
 
      被告对因合同欠付租金一事不否认，但本案原告和XX村村民委员会在本合同履行过程中未经协商擅自给被告造成的巨额损失，请求人民法院综合考虑。
 
      3、被告所租土地上花木价值超过百万，远超应付租金。三方纠纷以来，原告早已将土地转租，原告每次处理被告花木被告都报警，有XX派出所多次出警记录为证。
 
       同时XX村村民委员会“关于解除《成都市农村土地承包经营权流转合同》的通知”,在2016年4月19日即已声称“现收回的土地上的花木归村民所有”更是明显的严重侵犯被告合法权益的证据之一。请本案原告和XX村村民委员会拿出已经擅自处理被告所有的花木的明细账目,以及被告迟付租金给原告造成的实际损失,以便双方核算。而不是凭一纸通知就将被告上百万的花木非法侵占，被告还要就已经被转租的土地支付租金。
 
      4、原告早已非法转租土地，转租人早已在经营，请原告向法院明确非法转租时间，不可能原告都已经将土地转租别人了,被告还在支付租金，还要到“实际腾退之日止”，那岂不是一块地收了两份租金？违反公平原则！
 
      5、复垦费用请拿出标准，被告愿意在双方公平解决争议后自行将土地恢复原状，但如原告继续转租该土地用于花木种植，则不存在复垦费，不应支付！
 
      6、诉讼费、公告费双方都有过失，应共同承担！

委托代理人：四川高扬（郫都）律师事务所

        吴国强律师 
 
      判决结果 

      一、原告XX村村民委员会第X村民小组与被告赵XX签订的《成都市农村土地承包经营权流转合同》自2016年4月19日起解除；
 
      二、被告赵XX应于本判决生效之日起五日内向原告XX村村民委员会第X村民小组支付土地流转费73439.1元；
 
      三、驳回原告XX村村民委员会第X村民小组的其他诉讼请求。
 
      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
      本案案件受理费减半收取计2922元，由原告XX村民委员会第X村民小组负担2214元，被告赵XX负担708元。
 
 
      裁决文书 
       （2017）川0115民初XXXX号
 
 
      案例评析 

      本案事实清楚，但法律关系复杂且涉及众多村民租金，但被告并非完全理亏的一方。吴国强律师按照实事求是的原则提出被告方答辩意见，温江区人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳”的原则作出了公正判决。本案代理律师在被告方证据不足的情况下据理力争，围绕法庭调查重点不断提供法律意见，据理力争并请求法院调查，原告方起诉金额302898.72元，法院按照实际查明的土地实际租赁情况判决被告方支付73439.1元，并驳回原告其他诉讼请求。原被告双方均对判决结果心悦诚服。被告方在判决生效前主动通过吴国强律师向原告索要收款账号，并及时支付了法院判决的流转费，让本案实现了有效代理。
                                  成都律师吴国强  

      四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

 
      结语和建议 

      在法庭上，被告不一定就是完全理亏的一方，而律师是法庭防止冤假错案最可信赖和应当依靠的力量。在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益；诚实信用原则是民事诉讼的最基本原则。本案据理力争维护了被告方的正当利益，同时也让村民小组及时拿到了土地流转费！