甘省兰州市城关区人民法院

民事判决书

(2017)*****民初****号

原告:吴某某

被告:某某公司,住所地:甘肃省兰州市某国际商贸城

原告吴某某与被告某某公司(以下简称:“某某公司”)房屋租货合同纠纷一案,本院受理后,依法公开开庭审理了本案。原告吴某某及其委托诉讼代理人,被告某某公司委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告退还房屋租赁(经营权买断)费92160元及押金1000元,并赔偿利息损失(从2017年4月30日起按年息6%利率暂计算至10月30日为2764.8元),直至上述欠款付清;2、判令被告赔偿原告预期利润损失的50%计225000元;3、本案全部诉讼费用由被告承担。

事实和理由:

2014年1月6日,被告与原告签订《商铺租赁合同》,约定被告将位于兰州市某国际商贸城F4层B032号商铺出租给原告用于服装经营,商铺面积为28.8平方米;租赁期限为十年,自2014年3月1日起至2024年228日止;租金标准为每平方米80元,全年租金共计27648元租金每半年交纳一次。合同签订后,原告虽未向被告支付过租金,但向被告支付了十年经营权买断费92160元及押金10000元。租赁至2017年4月30日,被告将商铺收回。承租期间,由于被告所开办的市场没有客流量、不具备商铺的经营条件,原告虽按被告的要求开门营业,但没有收入只有亏损、在此期间,原告与其他商户一起多次向被告反映题并请求减免房租和或解除合同退还所收经营权买断费,但被告却以业主不配合上货经营并拒绝交纳房租为由,不仅将市场未成功启动的责任全部推向商户,而且于2017年4月底前通知原告解除租货合同,同时以原告拖欠租金及物业费为由,拒不退还原告已交付的经营权买断费。综上,为维护原告的合法权益,故诉至法院,请求法庭判如所请。

被告某某公司辩称,2014年1月6日,原告承租了其公司商贸城F4层B032号面积为28.8平方米的商铺,《商铺租货合同》约定每平方米租金80元,每半年缴纳一次租金。同时还约定对于已经产生的物业管理费、取暖费每月一交,逾期缴纳的每日加收3%带纳金。而后其公司按照合同约定将产权清结、完全具备使用条件的商铺交付原告,同时为保障商贸城的商业氛围及知名度,其公司还在高速公路等处放置了大幅广告牌进行宣传,但原告却并未按合同约定上货经营,也未向其公司按期缴纳商铺租金、物业费、取暖费等费用。根据合同,原告的上述行为应当认定为违约,其公司有权解除双方的租赁合同,并要求原告承担违约金、支付拖欠的商铺租金及物业费、取暖费等费用。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求

本院经审查认定事实如下:

一、涉案商铺所在商用场地系某某公司从案外人某某公司处以买断经营权的方式租赁取得,其买断经营权期限为2012年至2032年共20年。某某公司为取得涉案商铺所在商用场地的经营权、租赁权,向案外人某某公司支付了相应的经营权买断费及商铺租金,同时另就商场的物业费、供热费与案外人某某公司达成协议,约定由某某公司委托被告某某公司代理收取商场供热费及物业费,其中物业费为6.5元/平方米,供热费以非居民天燃气供热价格为准。此后案外人某某公司成立某物业有限公司,涉案商铺所在经营场地的物业管理交由该公司管理。某某公司接受管理并先后与案外人某某公司及某物业有限公司发生了物业费、供热费资金往来。其中,2014年度-2015年度供热期为2014年11月1日至2015年3月31日,2015年度-2016年度供热期为2015年1月1日至2016年3月31日。

二、某某公司取得涉案商铺所在商用场地的经营权及租赁权后,对涉案场地予以整体规划并对外发布招商公告,对外宣传页显示“十年买断经营使用权、大小商户经营无后顾之忧”等内容。原告吴某某在知悉涉案商铺对外招商后,于2013年12月6日以领取交付凭证方式选取了F4层B032号商铺,并于2014年1月6日与某某公司就该商铺签订了《商铺租赁合同》,双方约定:某某公司将位于兰州市某国际商贸城F4-B032号商铺出租给吴某某,商铺总面积为28.8平方米,租赁期限为十年(2014年3月1日起至2024年2月28日止);租金为每月每平方米80元,年租金为27648元,该租金不含物业费、水、电、暖气费等费用;租金每半年交纳一次,吴某某须先交纳租金后方可使用商铺,首期租赁期满前30日为下期租金交纳日,以此类推,逾期交纳的,每日加收应交租金总额3%的滞纳金;合同期满,吴某某退还承租商铺,经验收合格且无违反合同约定和商铺管理制度的,某某公司将该保证金不计利息退还吴某某;在租赁期间吴某某经营所需水电暖物业费等应每月交纳,逾期交纳的,按商城管理规定每日加收3%的滞纳金。吴某某如遇特殊情況不能继续承租的,应书面提前30日通知某某公司,某某公司不退还保证金。租赁期内,双方均不得无故解除合同,任何一方无故提前解除合同的,应向对方支付六个月商铺租金作为违约金;合同签订之日,吴某某向某某公司一次性支付了十年经营权买断费92160元及商铺保证金10000元。某某公司向吴某某出具了相应的收据两张。随后,某某公司将涉案商铺交付吴某某,吴某某即对涉案商铺进行装修后开展经营活动,但吴某某未向某某公司支付房屋租金、暖气费以及物业费等。

三、某某公司于2014年12月向某国际商贸城各位商户发布《某国际商贸城租金政策通告》,通知各承租人凡是商城内自购经营权商铺且同时开门上货经营的商户,2014年1月1日至2014年12月31日租金全部减免,2015年1月1日至2017年1月1日期间对其所购及使用商铺租金价格给予五折优惠,并告知各位商户于2014年12月24日至2014年12月31日到某公司办理首年租金缴纳手续,逾期未办理者,将取消对其三年租金优惠政策。某某公司在管理涉案商铺所在场地期间,曾组织商户开展了“庆六一”等促销活动。在吴某某租赁涉案商铺期间, 某某公司对涉案商铺在供暖期内提供了供暖。经原告提交的公证书显示:2018年3月15日9时54分,兰州市某公证处的公证人员随同原告来到“某国际商贸城”四楼B027商铺(苏某某祖赁)和B032商铺(吴某某租赁),拍摄了现场的情况,证明该商铺处于无人经营状态。

另查明:本案在审理过程中,被告某某公司曾提出反诉,但在开庭审理时,又当庭撤回了反诉请求,本院已口头裁定予以准许。

本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,吴某某与某某公司于2014年1月6日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于吴某某要求某某公司退还商铺经营权买断费92160元的请求,根据双方签订的商铺租赁合同以及吴某某向某某公司交纳经营权买断费的行为,可知吴某某向某某公司交纳的经营权买断费92160元与租货合同约定吴某某应支付的租金构成了吴某某取得涉案商铺十年使用权的对价。庭审中,双方对何时收回商铺的时间陈述不一致,但均没有提供充分的证据予以佐证。因此,本院酌定以立案之日即2017年11月29日作为收回商铺的结算日期,故对于吴某某交纳的十年经营权买断费,某某公司按照时间比例子以扣除后,余款应退还吴某某。已产生的买断费为:92160元10年÷12个月×45个月(2014年3月至2017年11月)=34560元;因此,某某公司应退还吴某某经营权买断费为92160元34560元=57600元。对于吴某某的该项诉讼请求,本院予以部分支持。关于吴某某要求某某公司退还保证金10000元的请求, 亦符合相关法律规定,故本院予以支持,但对于其主张利息损失的相关请求,因双方没有明确约定,故本院不予支持。

关于吴某某要求被告赔偿预期利润损失的请求,原告认为某某公司违反承诺,对商铺经营管理不善,导致商场经营状况不佳,但本院经审理后认为,商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险,当事人在签订合同时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的机率。某某公司作为西北永新国际商贸城整体招商、策划、运营的负责人,在招商之前,应当对该地段商业经营的市场行情及市场信息做出合理判断,但由于某某公司对商场的运作、宣传存在问题,导致商场至今未能形成良好的商业经营氛围,致使商户按照其规划入驻并开展经营后经营状况不佳,给吴某某经营带来较大影响,某某公司有一定的责任;但同时,吴某某作为商户的经营者,明知某国际商贸城属于新开业的商业场所,经营及发展均处于探索阶段,商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况均有紧密联系,却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务,其亦应承担一定的责任。涉案商铺经营惨淡,远没有达到双方预期的效果,故双方均负有一定的责任,但原告主张的预期利润是一种可能产生的收益,因商业经营存在风险,投资经营并不必然产生利润,故对此不确定的利益,原告要求某某公司向其赔偿50%的预期利润损失,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下：

一、被告某某公司向原告吴某某退还经菅权买断费57600元及保证企10000元。上述款项于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6248元,减半收取3124元,由原告负担2499元,被告负担625元;反诉案件受理费3074元,减半收取1537元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉案件受理费,上诉于中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的,按自动撤回上诉处理。

                                                      审 判 员

                                                                                    二O一九年七月二十二日

                                                                                     书 记 员