土改时房产证的效力

委托人：魏某。

律师：吴朝森

案情简介：魏某家有老宅一处，位于莱阳市城里村某号，因搬入新居且岁数越来越大，活动不便，多年来鲜到老宅观望，2011年8月的一天，老宅邻居因魏某老宅的树木长至其家房顶要求除掉遂前去整理，被范某阻止发生纠纷，才知该老宅被范某所占，范某称大队将该老宅卖给了他，魏某遂来我所委托律师起诉维权。

律师观点：

通过详细了解，得知魏某手中有该老宅的1951年莱阳市人民政府颁发的土地房屋所有权证一张，所有权人为包括魏某在内的当时魏某父母、兄弟姊妹等九人，一九七几年生产队曾借用该房屋记工分并对房屋进行过修缮，后该老宅怎么落入范某手中就不知道了。

了解情况后，律师提出如下观点：1、根据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力，如果该老宅一直没有办理新产权证，该老证有效；如果该老宅又办理了新证，本诉讼有很大的败诉风险。

2、即使村委将该老宅卖给范某，也属于无权处分，未经权利人追认买卖无效。

律师在充分告知委托人诉讼风险，做好接待笔录后，开始着手办理起诉事宜。

立案过程：立案时遇到第一个难题就是不给立案，立案法官的观点是，房产证上所有权人为九人，应当追加原所有权人或者其继承人为原告，律师找到立案庭庭长探讨这个案子，认为该案的诉求是腾退房屋，案由是排除妨碍，不是确权，所有权人之一都可以作为本案原告，立案庭庭长同意律师的观点，得以立案。

庭审过程及判决结果：

庭审中，被告律师提出了诉讼主体、诉讼时效及村委将该老宅卖给被告的问题，并提供了加盖村委公章、村委书记王某、村委委员谢某做见证人的证明一份，该证明的执笔人是当时的会计赵某，关于诉讼主体，律师如前发表了观点；关于时效问题，律师主张，因被告只是利用老宅存放废旧砖石及杂草，没有对该老宅进行正式意义上的管理，原告只是在2011年8月份双方发生争执时才知道权利被侵犯，没有超过诉讼时效；关于以村委名义出具的证明，律师注意到两个见证人的签名与通篇字体一致，我方要求当时见证人出庭质证，法院指定期限，要求被告通知证人出庭质证，然而证人在法院指定期限内没有出庭质证。

法院经审理认为：根据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力，本案讼争房屋，于1951年土改时办理土地房屋所有权证后，再没办理新的产权证，应依法确认该产权证的效力，原告持房产证主张权利，要求腾退房屋，依法应予支持；至于是否存在村委将讼争房屋卖给被告，本案无法查明，即使村委与被告之间交易存在，也属于无权处分，由此给被告造成的损失，可另案主张。