李战全律师

 

武汉市中级人民法院   

（2017）鄂01民终3147号  

 

 上诉人（原审被告）：武汉XX投资有限公司，住所地武汉市 。

 法定代表人：杨XX，该公司总经理。

 委托诉讼代理人：弭晶，湖北诚明律师事务所律师。

 委托诉讼代理人：陶晓娅，湖北诚明律师事务所律师。

 被上诉人（原审原告）：XX银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市  

 负责人：文行赤，该行行长。

 委托诉讼代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。

 委托诉讼代理人：李战全，湖北扶轮律师事务所律师。

 原审被告：高X，男，19**年12月10日出生，汉族。

 原审被告：詹XX，女，19**年5月24日出生，汉族。

 原审被告：武汉XX实业有限公司，住所地武汉市 。

 法定代表人：高XX，该公司经理。

 

  

审理经过

 

 上诉人武汉XX投资有限公司（以下简称XX投资公司）因与被上诉人XX银行股份有限公司武汉分行（以下简称X行武汉分行）及原审被告高X、詹XX、武汉XX实业有限公司（以下简称XX实业公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2967号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因原审被告高X、詹XX、XX实业公司下落不明，本院依法公告送达开庭传票，并于2017年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人XX投资公司的委托诉讼代理人陶晓娅、被上诉人X行武汉分行的委托诉讼代理人李战全到庭参加诉讼，原审被告高X、詹XX、XX实业公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。

 

 XX投资公司上诉请求：一、依法撤销一审判决中的第四项，改判驳回X行武汉分行对XX投资公司的诉请；二、一、二审的诉讼费由X行武汉分行承担。事实和理由为，1、合同目的已经实现，担保责任已经免除。《XX银行个人购房贷款合作协议书》、《个人贷款不可撤销担保书》中关于担保合同目的是为了在设定抵押权前，保障X行武汉分行的利益，为了保障客户不能还款时自己的风险控制。本案中，一审法院已经认可期房抵押证明就是正式抵押登记，从而支持X行武汉分行享有不动产优先受偿权。而按照协议承担保证责任的期间为：“自X行武汉分行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由X行武汉分行执管之日止”。从担保条款中可以看出，无论是要求正式抵押登记还是上交房产证或者他项权证，其目的是都是为了设定抵押权，保障X行武汉分行的利益。所以期房抵押证明交到X行武汉分行时，合同目的就已经实现，房屋已经设定了抵押，保障了X行武汉分行的利益，故担保责任免除；2、合同理解有争议，应由X行武汉分行承担不利后果。一审法院认为《XX银行个人购房贷款合作协议书》、《个人贷款不可撤销担保书》担保条款明确约定将房地产权证或房地产他项权证交由X行武汉分行执管后担保责任才能免除，只是单从字面理解条款，而没有正确理解该条款的意义。本案中，无论是从条款的目的，还是实际情况，都应当理解担保责任在办理正式抵押登记后就免除。一审法院已经认定期房抵押证明为正式抵押登记，所以期房抵押证明就有与他项权证同等效力，这个同等效力就体现在一审法院支持了X行武汉分行的优先受偿权。既然期房抵押证明与他项权证具有同等效力，并产生了同等法律后果，就应当理解为该保证责任条款他项权证的理解应该包括期房抵押证明。一审法院从字面片面理解保证条款，该条款为X行武汉分行提供格式条款，产生了不同理解，X行武汉分行应承担不利后果。X行武汉分行作为两份协议的提供方，在自己提供的格式条款中给出了具有争议解释的条款，依据合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3、一审法院理解认定担保条款，明显显失公平。开发商不是抵押人也不是抵押权人，开发商无权决定客户是否办理房产证或者银行办理他项权证。一审庭审时，高X已经明确表示自己因为办证资金的问题没有去办理房屋权属证书，如果客户不去办理房屋产权证和银行作为抵押权人以及客户作为抵押人不去办理他项权证，开发商的阶段担保区间就一直存续，银行就可以直接划扣开发商的账户钱款，那么期房抵押这种方式就根本丧失了存续的意义。

 

 X行武汉分行答辩认为，期房抵押证明与房屋他项权证有区别，不是正式的抵押登记，两者并不完全等同，一审法院仅仅是对期房抵押证明设定抵押的法律效力进行了确认，XX投资公司作为保证人，担保责任并未免除，应当承担连带保证责任；X行武汉分行有权直接要求XX投资公司对全部债务承担连带保证责任。请求驳回上诉，维持原判。

 X行武汉分行一审请求判令：1、高X、詹XX、XX实业公司向X行武汉分行偿还借款本金3548993.40元，利息136534.01元，合计3685527.41元（截止2015年10月26日），以及借款清偿前的全部利息，利随本清；2、确认X行武汉分行对高X位于武汉市硚口区古田二路汇丰企业天地XX栋X层X室房屋享有优先受偿权；3、XX投资公司承担连带还款责任；4、高X、詹XX、XX实业公司、XX投资公司承担本案全部诉讼费。

 一审法院审理查明，2013年7月2日，高X、詹XX向X行武汉分行申请个人贷款，XX实业公司作为共同还款人，XX投资公司作为连带责任保证人，订立了《个人购房借款及担保合同》，约定：1、X行武汉分行向高X提供总额为4070000元整的贷款，贷款期限为120个月（即从2013年7月2日起至2023年7月2日止）；2、以高X位于武汉市硚口区古田二路汇丰企业天地X栋X层X室房屋作为抵押(房屋抵押权证号：武房期硚字第2013002248号）；3、XX投资公司承担连带保证责任；4、如高X连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，X行武汉分行有权宣布债权提前到期，停止发放高X尚未使用的贷款并提前收回已发放的贷款本息和相关费用；5、双方履行合同发生争议由X行武汉分行所在地人民法院管辖。现高X未按时足额还款，经X行武汉分行催收仍未还款。

 一审另查明，《个人购房借款及担保合同》还约定，还款方式为等额还款；本合同执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%，即为年利率7.205%；本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按固定日调整方式进行调整；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人开立的账户上扣款，直至付清借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。高X在合同尾部借款人及抵押人处签字并按手印，詹XX在合同尾部抵押人处签字并按手印，XX投资公司在合同尾部保证人处签章。另外，詹XX、XX实业公司在《共同还款承诺书》尾部共同债务人处签名、签章，承诺对上述《个人购房借款及担保协议》的债务承担共同还款责任。

 一审再查明，高X、詹XX以其购买位于武汉市硚口区古田二路汇丰企业天地X栋X层X室房屋为贷款提供抵押担保，并于2013年7月8日办理了《武汉市期房抵押证明》，但至今未办理房屋权属证书、他项权利证书。

 一审还查明，截止2015年10月26日，高X尚欠X行武汉分行借款本金3548993.40元、利息损失（包括罚息、复利）136534.01元。

 本案立案前，X行武汉分行申请对高X、詹XX、XX实业公司、XX投资公司名下价值3740000元的财产予以查封、冻结，并提供了担保。一审法院审查后，依法裁定查封、冻结高X、詹XX、XX实业公司、XX投资公司名下价值3740000元的财产。

 一审法院审理认为，上述《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。X行武汉分行依约将借款发放给高X，已全面履行了合同义务。高X在借款后未按合同约定归还借款本息，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，应向X行武汉分行偿还借款本息。詹XX、XX实业公司在《共同还款承诺书》上签名作为共同还款人，对高X的债务负有共同偿还义务。故X行武汉分行要求高X、詹XX、XX实业公司共同偿还借款本金和利息损失的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。

 高X、詹XX以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了期房抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在高X、詹XX、XX实业公司未履行偿还义务的情况下，X行武汉分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。

 XX投资公司为上述借款提供连带责任保证，约定的保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。虽然期房抵押具有法律效力，但该合同明确约定担保期限至“房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”，现因涉案抵押房产尚未取得房屋权属证书、他项权利证书，依照合同约定，XX投资公司仍应对高X的上述债务承担连带保证责任。

 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因《个人购房借款及担保合同》约定了保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。故X行武汉分行有权直接要求XX投资公司承担保证责任。XX投资公司承担保证责任后，有权向高X、詹XX、XX实业公司追偿，对XX投资公司的抗辩意见不予采纳。

 高X、詹XX、XX实业公司经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。

 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、高X、詹XX、XX实业公司向X行武汉分行偿还借款本金3548993.40元；二、高X、詹XX、XX实业公司向X行武汉分行支付借款利息、逾期罚息（截止2015年10月26日利息、罚息合计136534.01元；此后的利息、罚息以实际下欠借款为基数，按合同约定标准计算至借款本息付清之日止）；三、如高X、詹XX、XX实业公司未履行上述第一、二项判决确定的给付义务，则X行武汉分行对高X位于武汉市硚口区古田二路汇丰企业天地X栋X层X室房屋享有优先受偿权；四、XX投资公司对上述第一、二项判决确定的高X、詹XX、XX实业公司的债务承担连带清偿责任；XX投资公司承担清偿责任后，有权向高X、詹XX、XX实业公司追偿；五、驳回X行武汉分行的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36284元、保全费5000元、邮寄费100元、公告费25元，共计41409元，由高X、詹XX、XX实业公司负担（该款X行武汉分行已预付法院，高X、詹XX、XX实业公司随同上述判决款项一并给付X行武汉分行，XX投资公司对此承担连带清偿责任）。

 二审审理中，XX投资公司提交如下证据：1、武汉市房屋产权登记信息查询单；2、高X签收相关权属证明的签字。拟证明XX投资公司已办理了房屋的初始登记，并将相关办证资料交给高X，XX投资公司的合同义务已经完成。X行武汉分行质证认为，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，从查询单中可看出房屋没有登记在高X名下，无论按照约定还是惯例，XX投资公司都有义务协助办理房屋的登记。经审核，本院认为，XX投资公司办理了房屋的初始登记，但不能证明其已经完成了《个人购房借款及担保合同》约定的义务。上述证据不能证明XX投资公司的证明目的，对上述证据不予采信。X行武汉分行在二审没有提交新的证据。

 

 二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

 

 

 本院认为，《个人购房借款及担保合同》是合同各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定，XX投资公司作为保证人保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，XX投资公司没有提交证据证明目前该房屋已办理房地产权证或房地产他项权证，没有达到合同约定的保证期限截止的条件。一审法院判决XX投资公司承担保证责任并无不当。XX投资公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，该上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

 

 驳回上诉，维持原判。

 二审案件受理费36284元，由武汉XX投资有限公司负担。

 本判决为终审判决。