导读：怎么诉征收补偿决定，可以说是国有土地上房屋征收中的最核心问题。在很多时候，它是一诉定乾坤的……

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作者丨段双双 北京在明律师事务所

【基本案情：8年两份补偿决定均遭撤销】

王先生在黑龙江省哈尔滨市松北区的一个小镇上拥有一套合法房屋，用于经营招待所，房屋性质为住宅。当地政府以棚户区改造项目为由，对王先生所在社区进行拆迁，王先生的房屋亦在拆迁范围内。王先生坚持要求按照“征一还一”原址回迁进行安置，结果与政府未达成拆迁补偿协议。政府在8年内先后作出两份《房屋征收补偿决定》，第一份《房屋征收补偿决定》因王先生以房屋未按照“住改非”的价值补偿等即未按照政策规定补偿为由起诉撤销，法院支持了王先生的诉讼请求，这才有了8年后的第二份《房屋征收补偿决定》。王先生以该决定在补偿项目方面存在漏项和计算错误，补偿方案不公平侵犯其合法权益为由提起了一审、二审程序，一审法院驳回了王先生的诉讼请求，二审法院判决撤销了一审判决、撤销第二份《房屋征收补偿决定》，并要求政府重新作出补偿决定，从而使王先生的合法权益得到保障。


【案件评析：补偿决定缺项是关键】

本案中，当地政府先后作出的两份《房屋征收补偿决定》都不合法，均在原告起诉后被法院撤销。究其主要原因在于两份《房屋征收补偿决定》的内容均存在遗漏或缺少补偿事项问题。关于第一份《房屋征收补偿决定》，对王先生房屋价值的补偿金额仅仅是住宅房屋的拆迁补偿估价金额，而王先生的房屋性质属于住宅，实际用于经营，应当按照住宅房屋用作经营使用的估价金额补偿，增加相应的补偿差价，故法院予以撤销；关于政府重新作出的第二份《房屋征收补偿决定》，其未规定对王先生房屋停产停业损失的补偿，没有体现王先生房屋占地部分的土地价值补偿，没有明确规定是否将王先生合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入了评估范围进行补偿，故法院再次判决予以撤销。


【法律分析：补偿决定不能缺这5项！】

征收补偿决定，是指国家出于公共利益的需要，在房屋征收过程中，当政府部门与被征收人未协商一致签署补偿协议，或者不能确定被征收房屋的所有权人时，由县级以上政府对房屋的补偿安置问题所作的行政决定。


征收补偿决定中针对被征收房屋的补偿内容，一般包括如下几个方面，缺少任何一项，被征收人都可以考虑起诉将其撤销：


（1）被征收房屋价值的补偿。用来补偿被征收房屋所有权人的损失，包括房屋自身价值、附属物价值、装饰装修价值等。在评估时应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。此项补偿依法应依据有资质的房地产价格评估机构出具的评估报告确定数额。


（2）搬迁费用的补偿。用来补偿被征收人因房屋被拆在搬家过程中产生的费用，通常依据涉案项目的征收补偿方案确定。


（3）临时安置的补偿。用于补偿选择产权调换的被征收人找临时住房居住的费用，一般根据被征收户的人口按月支付。


（4）提前搬迁奖励费。用于激励被征收户在规定的搬家期限届满前自愿搬迁，以避免后续征收过程受阻。这是一项政策性激励措施，具体数额依项目而定，往往“一把尺子量到底”，本身没有太大协商、变动的空间。


（5）设备搬迁和安装费用及停产停业损失的补偿。一般是根据房屋被征收前的经济效益、停产停业期限等因素确定，但是也有根据房屋面积大小或者房屋价值进行“一刀切式”按比例补偿的。要获取这两项补偿通常要求涉案房屋为营业性用房，且经营行为必须合法。很多时候，这一部分的认定才是征收补偿争议的焦点所在，所涉数额甚至会高于房屋本身的价值。


在明律师想要提示广大被征收人的是，当你拒绝签订补偿协议后，政府就会针对被征收人作出《房屋征收补偿决定》。一旦政府部门下发了征收补偿决定，就意味着被征收人的房屋将面临被司法强拆的危险。此时，大家一定不要慌乱，而应当仔细阅读征收补偿决定，寻找其违法点，看看是否缺少补偿项目，补偿是否合理，房屋性质是否认定有误，是否存在把经营性用房按照住宅房屋的用途补偿，是否遗漏补偿项目（如无房屋占地的土地价值的补偿、经营性用房无停产停业损失等），然后通过行政复议、行政诉讼等法律程序寻求救济，撤销不合法的征收补偿决定。需要大家牢记的是6个月的行政诉讼起诉期限，千万不要让权利不行使过期作废，那将会给被征收人的后续维权制造较大的困难。