借名买房，房子算谁的？

自从各地的房地产市场“限购令”政策出台后，有很多的人失去了购房资格，因此就有很多人，动起了歪脑筋，借用有购房资格的人名义购买房子，可以变通，绕过限购的限制。但，借名买房，存在诸多的法律风险，比如，房屋价格上涨，名义产权人反悔，认为是借款，房屋价格下跌，出资人反悔，也认为是借款，发生意外情况，出资人或者名义产权人去世了等等，现实中的情况是五花八门。那么，借名买房，房子到底算谁的？现在我们通过律师亲自办理的一起案件了解一下。

【案件经过】

2001年3月，原被告协商一致同意原告借被告之名购买位于上海xx号房屋。2001年4月，被告按前述约定与项目部签订了《社员集资建房协议》，原告支付了首付款30万元，贷款69万元，且贷款已还清。2002年5月，项目部向原告交付了房屋。2001年6月，双方签订借名买房性质的承诺书，约定原告借被告之名购买，房屋产权归原告个人所有，全部购房款由原告承担，原告需要进行房产过户时，所交费用由原告承担，被告无偿配合办理过户手续。自房屋交付之日至今，诉争房屋一直由原告及其家人居住使用。2005年10月，房屋所有权证办理完成，并由原告持有。2011年4月以后，原告多次要求被告配合其办理诉争房屋的产权过户手续，但是被告均予以拒绝，故2018年10月诉至法院。

被告收到原告的起诉材料后，不同意原告的诉讼请求，并向法院提出三点抗辩。第一，原告诉求已超过诉讼时效。依据书写的承诺书提起债权请求权之诉，2011年4月，原告曾向法院提起诉讼后自己撤诉了，此后未向被告主张过权利，诉讼时效已过；第二，涉案房屋为经济适用房，因此承诺书违反《行政许可法》及《经济适用房管理办法》的强制性规定，应属无效；第三，承诺书并未实际履行，涉案房屋的买卖合同、款项收据、交易发票、产权登记，均显示为被告所有，不动产应以登记确定所有人，原告要求被告配合办理登记，没有事实依据。

【律师分析】

在本案中，本律师代理原告。律师认为，《承诺书》加上产权材料原件、支付购房款的银行明细、使用房屋过程中发生的相关票据，可以明确确定购房款的来源是来自于原告，房屋也一直由原告居住，被告从未向原告主张过任何的租金等费用，因此可以确认原被告之间成立借名购房合同关系，原告系借名人，被告系出名人。基于借名购房之基础房屋买卖合同关系，原告作为实际购房人要求被告协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续的请求正当，涉案房屋的原购房合同系在2008年4月以前签订，该房屋目前已经具备上市交易的条件，被告应当依约配合原告将涉案房屋过户至原告名下。

对于被告主张的违反《经济适用房管理办法》的规定，这是部门规章，并不必然导致双方的合同无效。至于被告主张起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，因要求办理房屋过户手续是具有明显物权性质的债权请求，不应当适用诉讼时效制度。

【法院判决】

自本判决书生效之日起十日内，被告配合原告将位于xx号的房屋过户登记至原告名下。案件受理费，由被告负担。

【律师提示】

在实践中，决定借名买房时，很多人了为明确房子的归属，会签订相关产权协议，但是签订协议就万事大吉了吗？现实往往比想象更加复杂，更加戏剧，比如名义产权人意外死亡或是遭遇其他变故，名义产权人涉及夫妻关系、离婚，单位集资购房的、普通商品房、公租房转让的、经济适用房、拆迁安置房，继承人之间的矛盾、配偶之间的等等，时间跨度大，这个时候可能会变成有理说不清，因为小纠纷错失自己的权益的。因此，遇到问题时，首先要有证据意识，其次，获得专业律师的帮助。