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房屋涨价卖方不卖,买方起诉获支持

XXX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民事判决书

2018)渝0112民初4081号

原告:X,女,19xx年x月xx日出生,汉族,住重庆市云阳县。

委托诉讼代理人:杨斌,重庆远沐律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李宏懿,重庆远沐律师事务所律师。

被告:XX,女,19XX年X月XX日出生,汉族,住重庆市忠县。

第三人:重庆XX居房地产经纪有限公司,住所地重庆市北部新区太湖中路535幢附54号,统一社会信用代码91500000MA5UAJGB1M。

法定代表人:苟XX,董事长。

委托诉讼代理人:XX,男,1994年1月5日出生,汉族,住四川省平昌县,该公司员工。

第三人:中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行,住所地重庆市渝中区重庆村55号附1号,统一社会信用代码915001037842272027。

法定代表人:XX。

原告X与被告XX,第三人重庆XX居房地产经纪有限公司(以下简称XX居公司)、中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行(以下简称工行两路口支行)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月29日立案受理后,依法由审判员陈吉彦适用简易程序,于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告X及其委托诉讼代理人杨斌,被告XX,第三人XX居公司的委托诉讼代理人XX到庭参加了诉讼,第三人工行两路口支行经本院依法传唤,无正当理由不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告X向本院提出诉讼请求:1.判决原告代被告向第三人工行两路口支行偿还案涉房屋的剩余贷款(具体金额以银行实际贷款余额为准);2.判决被告及第三人工行两路口支行配合原告办理案涉房屋的抵押权注销手续;3.判决被告配合原告办理案涉房屋的过户手续。事实和理由:2017年9月21日,原被告在第三人XX居公司的居间服务下签订了《房地产买卖居间合同》,原告于合同签订当天向被告支付购房定金20000元。在合同履行过程中,原告及第三人XX居公司多次催促被告按合同约定前往第三人工行两路口支行预约提前还贷并向原告提供其银行账户,被告拒不履行合同义务。原告为维护合法权益,故诉至法院,请求判如所请。

被告XX辩称,原告未按期支付房款,已构成违约,不同意继续履行合同。

第三人XX居公司述称,合同签订后,我方积极配合原被告工作,已经履行了第三人的居间义务。

第三人工行两路口支行未到庭参加诉讼,也未提交书面的答辩意见。

经审理查明:2017年9月21日,以XX为甲方,X为乙方,XX居公司为丙方,三方签订《房地产买卖居间合同》,约定:1.甲方将房屋出售给乙方,房屋抵押状况为:有抵押,抵押权人为工行两路口支行。2.该房屋实际成交价格为785000元,该价格包含了维修基金;乙方于2017年9月21日向甲方支付购房定金20000元,于甲方到原贷款银行提前还款当日向甲方(最迟于2017年10月30日)支付部分房款255000元用于甲方提前还款,甲、乙双方于乙方申请贷款经银行审批通过后三日内(最迟于2017年12月30日)共同前往办理该房屋的产权过户手续,甲、乙双方于甲方收到乙方在银行的贷款后三日内(最迟于2017年2月10日)进行房屋交接且乙方向甲方支付购房尾款20000元,甲方同意乙方向银行申请490000元的按揭贷款用于支付部分房款并配合乙方办理相关贷款手续。待以乙方为产权人的不动产权证书抵押登记完毕后,贷款银行将上述贷款付至甲方指定收款账号。3.甲方用乙方按约定支付的购房款255000元于2017年10月30日前办理该房屋的提前还贷及解押手续。4.甲、乙双方应于签订本合同后7日内提供贷款所需资料并到银行面签。该合同还约定了其他内容。

同日,X向XX支付购房定金20000元,XX出具购房定金收据予以确认。

2017年11月2日,中介方通过微信告知被告,原告按揭贷款银行的审批已经通过,让被告预约提前还款。此后,原、被告及中介方就预约银行提前还款、房款支付等在微信上进行了沟通,主要内容如下:中介方:麻烦问下您们到银行预约了什么时候提前还款呢?XX:按合同办事。X:我想问下我付首付需不需要通过你们中介,难道是我直接就私自付给卖方吗?中介方:卖方需先到银行预约还款时间,下一步才是存钱还款,买方需要在业主还款那天付款。X:那就是了噻。中介方:现在需要卖方到原贷款银行预约还款。X:你们好了说一声。

2017年11月25日至2017年11月26日,原告X向被告XX发送短信,要求被告向其提供银行账号,原告将按合同约定向被告付款255000元,并告知被告现在房屋的提前还款手续和原告的贷款手续均已通过,请被告及时安排时间办理过户手续。庭审中,被告举示一份借记卡账户历史明细清单,拟证明原告知道被告的银行卡号,但原告并未向其打款。

庭审中,三方均认可原告银行贷款的第一次面签因原告差户口簿资料未面签成功,第二次面签因被告方有事未面签成功,第三次面签时间为2017年10月19日,次日面签资料补齐后,银行于2017年11月2日审批通过。

关于合同履行情况,庭审中,被告XX陈述,因银行扣款时间为每月10日,故原、被告及中介方约定最迟2017年10月30前被告到银行预约还款,被告向银行预约了还款,银行要求先将钱打到还款账户上再办理相关手续,我便通知原告打款,但原告并未打款,后我方向银行进行了第二次预约还款,并通知了原告,原告仍未打款,我方认为原告没有履行合同的诚意,原告未按合同约定向我方支付首付款,且原告知道我银行卡账户,原告要求我提供平安银行账户无合同依据,故我方不同意继续履行合同。原告X陈述,被告有电话告知让我方打款,但因贷款银行的面签未通过,故我方未向被告打款,2017年11月2日,银行贷款审批通过后,我方根据贷款银行平安银行的要求让被告提供其平安银行账户,但其未提供且其表示不再履行合同,故我方未向被告打款,我方愿意继续履行合同,根据二手房交易流程,银行贷款审批通过后再还款解押,银行审批通过时间延后,系因双方办理面签时间延后,双方均有过错,且合同约定2017年10月30前预约还款及支付首付款系基于对正常面签时间的合理预估,实际上系对被告预约还款的限制,被告亦未明确其提前还款具体时间,故我方要求继续履行合同。第三人XX居公司陈述,被告电话告知过我方其已预约还款,具体时间现已不清楚,但因原告银行贷款审批未通过,原告未向被告打款,但双方约定原告延迟打款银行产生的利息由原告承担,即2017年10月之后的利息由原告承担,银行审批通过当天即2017年11月2日,我方让被告向银行预约还款,被告称因超过合同约定时间,其不再履行合同,合同签订后,因原、被告的原因导致面签时间延后,故后续相应的时间均应相应延后。

以上事实有《房地产买卖合同》、购房定金收据、房产证、微信聊天记录、短信、借记卡账户历史明细清单及当事人当庭陈述在案为据。

本院认为:原、被告于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行义务。

合同约定“乙方于甲方到原贷款银行提前还款当日向甲方(最迟于2017年10月30日)支付部分房款255000元用于甲方提前还款”。从上述约定可以看出,原、被告双方约定在被告向原贷款银行提前还款的当日,原告支付房款255000元,庭审中,原、被告及第三人均认可被告在2017年10月30日前向银行预约了还款,原告事实上未在该时间内向被告支付房款,但被告据此拒绝履行合同的理由不能成立,原因在于:

首先,中介方XX居公司陈述合同该约定是基于对银行正常审批时间的预估而作出,一方面符合交易惯例,因为合同签订后买方需申请银行按揭贷款,卖方需向银行申请提前还款,为了保障合同履行,通常是在买方银行贷款审批通过后再向卖方的银行还款解押;另一方面该情况与合同文本能够印证,因为合同首先约定的是“乙方于甲方到原贷款银行提前还款当日”付款,然后补充约定“最迟于2017年10月30日前”;因此,对XX居公司的陈述本院予以采信。

其次,2017年11月2日,贷款银行审批通过当天中介方就通知被告向银行预约提前还款,比合同约定的时间2017年10月30日仅晚了三天,且之前因原、被告双方自身原因使到银行面签的时间延后,相应导致原告银行按揭贷款审批通过延后,不可仅归责于某一方。

再次,合同虽未约定被告需提供平安银行账户,但签订合同时原告的贷款银行及银行的手续要求尚不确定,客观上无法在合同中对此进行充分约定,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务,被告应履行相应的附随义务以保障该合同的顺利履行,原告按其贷款银行的要求,要求被告提供平安银行账户,属于合理的附随义务,也未增加被告的履行风险,被告仅以合同未约定为由拒不提供,其理由不能成立。

最后,被告称银行要求先将用于偿还贷款的款项打到卡上,是原告不同意打款,该情况并无证据证明,且按照交易惯例,在预约还款当日直接向银行偿还贷款是可以实现、银行也可以接受的履行方式;即被告所称情况属实,对银行提出与交易惯例不同的履行方式,被告也应与中介方及原告合理沟通、核实情况,以消除误解,而被告直接要求原告先行打款,增大了原告的资金风险,原告不予同意具有正当理由。

综上,对被告认为原告未按约履行付款义务而拒绝履行合同的辩称意见,本院不予采纳。

关于原告主张的继续履行合同。案涉房屋在第三人工行两路口支行处有按揭贷款,现原告要求代替被告向第三人偿还案涉房屋的剩余贷款并主张被告及第三人工行两路口支行协助其办理案涉房屋的抵押权注销手续,之后由被告协助原告将案涉房屋过户至原告名下,符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定,亦不损害被告和第三人权利,本院予以支持。但原告同时也应履行支付剩余房款的合同义务,虽然原告的银行按揭贷款之前已通过审批,但按交易惯例,贷款审批受到有效期的限制,超出有效期则可能导致银行不予发放贷款的后果,届时原告需自行支付剩余房款。因本案生效时间尚不确定,原告应在房屋过户前将房款支付完毕,原告代被告偿还的按揭贷款部分可在其应付剩余房款中扣除。

据此,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、原告X在本判决生效后十日内代被告XX向第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行偿还房屋在第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行处的全部贷款余额(具体金额以第三人核定为准),被告XX、第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行在贷款清偿完毕后十日内协助原告X办理上述房屋的抵押权注销手续;

二、原告X在上述房屋抵押权注销后十日内支付被告XX剩余房款(金额为490000元减去原告X代被告XX向第三人中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行偿还的贷款金额),被告XX在上述款项付清后立即协助原告X办理房屋的过户登记手续,登记至原告X名下;

三、驳回原告X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费4300元,减半收取2150元,财产保全费4445元,共计6595元,均由被告XX负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。




审判员  陈吉彦

二〇一八年四月二十日

书记员  杨如玉



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    来自重庆-重庆用户2018-08-2214:12

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    谢谢律师的解答

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