【案情】

　　2015年3月，王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的住房。2015年5月，邹某于房屋竣工验收并取得竣工验收备案登记证之后收房并装修。2016年4月，邹某发现该房底层房间顶棚发生裂纹，为此邹某多次向该房地产公司方反映，但经多次维修仍未修好。后邹某向当地房屋质量监督部门投诉，该质监部门认为房屋顶棚因外力所致导致裂纹，并不存在质量问题，邹某不服遂诉至法院，请求解除双方的房屋买卖合同。

　　【河南鑫苑律师事务所白旭飞律师解析】

　　本案的争议焦点是购房者以房屋存在质量问题请求解除合同时，如何认定解除合同的标准。

　　房屋存在质量问题时，售房者应当依法承担瑕疵担保责任。瑕疵担保是指出卖人基于合同约定或法律的明确规定，而对标的物的质量及其负载之权利所应负的保证其瑕疵、完整、符合合同约定或法律规定的义务。我国合同法第一百四十八条对标的物的瑕疵担保责任明确规定，出卖人给付符合合同约定质量标准的标的物，是一项给付义务。房屋质量的瑕疵担保责任不仅可以适用合同法第一百四十八条，而且可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条。实践中，房屋不符合质量要求而导致售房者承担合同解除的瑕疵担保责任，存在多种情形：第一，房屋质量存在不符合国家标准的缺陷问题，即房屋主体结构设计不符合国家标准，影响使用功能。第二，房屋质量问题未积极修复，严重影响正常居住使用。第三，房屋质量问题损害居住者身体健康，严重影响正常居住使用。

　　房屋存在质量问题一般都会影响正常的居住使用，而在何种情况下达到影响正常居住使用的“严重”程度，则难以界定。笔者认为，“房屋严重影响正常居住使用”一般被理解为：房屋质量问题导致房屋的结构损坏，致使房屋失去居住的功能。本案质量部门鉴定为外力所致，并非房屋本身存在质量问题，故应依法驳回原告诉讼请求。