陈裕琪律师

陈裕琪

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服务地区:广东-深圳

擅长:合同纠纷,公司企业,继承,婚姻家庭,劳动纠纷

李某诉某房产公司违约一案

来源:陈裕琪律师
发布时间:2016-08-31
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案情梗概:

 

原告:李某,1980年生,户籍所在地:深圳

被告:某房产公司  

20146月初,李某在买房时看到某楼盘彩色效果图标明,该楼盘配备有儿童乐园、休闲广场、游泳池、网球场等附属设施。于是,顾某与房产公司签订了《商品房认购协议书》,交付了定金2万元。在签订正式购房合同时,顾某要求在格式合同中将配套设施的交付时间写入合同,遭对方断然拒绝,导致双方未能签订《商品房买卖合同》。之后,房产公司只同意退还定金1万元。无奈之下,顾某向法院提起诉讼,要求对方双倍返还定金4万元。


最终裁决

法院审理后认为,该房产公司开发的楼盘彩色效果图反映其所售楼盘配备有儿童乐园、休闲广场等附属设施,李某在此情况下与对方签订了《商品房认购协议书》,由此可见,售房宣传资料对李某所购房屋具有决定性的影响,宣传资料应视为售房要约的一部分。

李某在签订正式房屋买卖合同时,要求将房屋附属配套设施的交付写入合同内容,是正当的。该房产公司拒绝写入,致使房屋买卖合同未能订立,应视为房产公司违约。法院判决房产公司双倍返还顾某定金共计2万元。


相关法条:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


律师解析:

讨论此案,首先要搞清楚顾某与房产公司签订的《商品房认购协议书》是预约合同,还是本约合同。这涉及到此案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第四条的规定审理的问题。

接下来的问题是,根据《解释》第四条的规定,李某与房产公司未能签订商品房买卖合同,是否属于“不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能定立”的情形。若属于则只能原数返还定金,不存在双倍返还的问题。

此时问题的焦点已成为李某是否有权要求将其看到的售楼彩色效果图及沙盘上标明的儿童乐园、休闲广场、游泳池和网球馆等附属设施写入合同。根据《解释》第三条的规定,如果房产公司的销售广告和宣传资料所做的说明和允诺具体确定,并对买卖合同的定立和房屋价格的确定有重大影响的,应该确定为将要约。李某看到的儿童乐园等附属设施,显然属于具体确定,而且对李某决定购买这里的商品房,毋庸置疑地产生了影响。由此可见,通常作为要约邀请的广告和宣传资料,一旦具备了具体确定的内容,并且对买卖合同定立和价格的确定有重大影响时就变成了要约。既然是要约,李某当然有权要求房产公司写入合同,房产公司断然拒绝的行为则属于公然的违约行为。因此法院判决让房产公司双倍返还定金。



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  • 律师姓名:陈裕琪
  • 执业律所:广东正大元律师事务所
  • 职  务:
  • 执业证号:14403*********884
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