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【房产】房屋买卖合同中约定的违约金过高能否调整?

来源:贝晶晶律师
发布时间:2019-05-27
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原告】:赵某(化名),系买方

被告】:李某、王某(化名),系卖方,且二人系夫妻关系

委托代理人:贝晶晶,北京盈科太原律师事务所律师

审理法院】:太原市万柏林区人民法院

案情简介】:

20181031日,被告李某和妻子王某欲出售自己在太原A小区的一套住房,该套住房尚未办理房产证。后经太原某房屋中介联系,与原告王某签订《购房协议》,该协议约定:将被告李某和王某所有的太原A小区的一套住房出售给原告赵某,面积约110平米,成交价格为140万元。双方签订协议后,原告赵某将定金3万元交予其指定的第三方(实际为太原某房屋中介),待被告李某和王某办理好房产证后,将房产证交予原告赵某指定的第三方,并换取原告已经支付的定金3万元。若双方存在违约的情形,则违约方需要向守约方支付房款价值10%的赔偿款。

原、被告签订协议当日,原告按照协议的约定向其太原某房屋中介支付3万元定金,但之后半年之久,被告在已经办理好房产证的前提下迟迟未向太原某房屋中介交付房产证,并向房屋中介说明自己不想卖房的想法,原告得知后,起诉至太原市万柏林区人民法院,要求被告二人向原告支付14万元的违约金。

案件焦点】:

1、二被告是否存在违约行为?

2、违约金14万元是否过分高于实际损失,是否需要调整?

律师观点】:

1、若仅从《购房协议》约定的内容来分析,因二被告确实未按照约定履行交付房产证的义务,原告只要能证明其依约支付了定金的行为,那么二被告确属违约行为。

2、依据《购房协议》的约定,若二被告违约,则需要向原告支付房款价值10%的违约金14万元,但该14万元的违约金绝非不可调整的。依据最高院《合同法》司法解释二第二十七条及二十九条的规定,违约方有权通过反诉或抗辩的方式请求法院调整违约金数额,法院应结合双方的过错、合同的履行情况以及预期利益等,根据公平原则即诚实信用原则予以衡量。因此,该违约金还是有调整范围的。但本案的关键就在于调整数额多少的问题。

调整违约金参照的标准是实际损失,实际损失又分为直接损失及间接损失。在本案中,二被告并未收取原告一分钱,因此,不需要考虑已收房款的利息问题。关于间接损失,一般考虑房价上涨的差价问题,但该损失是比较难判断的,一般需要经过鉴定或评估程序。纵观太原房价,虽已度过短期大幅涨价的时期,但整体房价仍在小幅度上涨,若经过鉴定或评估程序,则必定会得出房价差,一旦启动该程序,法院通常会按照鉴定或评估价款予以判定,这对我方当事人是极其不利的,因此,调解对我方当事人来说是最优的选择。

办案经过】:

1、首先确定我方当事人的诉求以及赔偿最大承受限度。本案中,二被告作为违约方,愿意赔偿,但认为赔偿数额过高,希望能最大限度压低赔偿数额,且不希望以判决的形式结案,最好对方能撤诉。确定好我方当事人的诉求后,制定调解计划。

2、前往太原市万柏林区法院,与承办法官取得联系,递交代理手续并阅卷。

3、摸清对方提交的证据材料后,方能确定对方底气,好确定初步调解的报价。

4、与对方律师取的联系,并说明愿意调解的意向,但并未轻易报价。

5、与承办法官及书记员联系,表明我方愿意调解的意向,希望能多方施压及调解,取得最好的调解数额。

6、找准时机再与对方及对方律师联系,初步报价,获取对方报价,但不能穷追猛打,调解需要讲究心理战术,你越着急效果越差。

案件结果】:

原告撤回起诉,调解成功。

经过多次调解,最终调解金额从14万元谈判到6万元,我方当事人非常满意。最终,原、被告在法院签订调解协议并履行,原告撤诉。


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  • 律师姓名:贝晶晶
  • 执业律所:北京盈科(太原)律师事务所
  • 职  务:专职律师
  • 执业证号:11401*********327
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