阚某某、杨某与陈某某、天津市某某餐饮管理咨询服务有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

【关键 词 】 使用费占有使用费腾房转租真实意思表示

【文书来源】中国裁判文书网

基本信息

审理法院：天津市第二中级人民法院

案　　号：（2016）津02民终534号

案件类型：民事

案　　由：房屋租赁合同纠纷

裁判日期： 2016-06-06

合议 庭 ：  庞某刘某某崔某

审理程序：二审

上诉 人 ： 阚某某 杨某

被上诉人：陈某某 天津市某某餐饮管理咨询服务有限公司 栗某某

上诉人代理律师：刘伊戈 [天津则立律师事务所]

被上诉人代理律师：马某某 [天津某某律师事务所]

文书性质：判决

当事人信息

上诉人（原审原告）阚某某

委托代理人刘伊戈，天津则立律师事务所律师。

上诉人（原审原告）杨某，女，19x年5月4日出生，汉族，天津市xx中学教师，住天津市x区。

委托代理人刘伊戈，基本情况同上。

被上诉人（原审被告）陈某某，女，19xx年4月1日出生，汉族，xx（天津）餐饮管理有限公司职员，住天津市x区。

委托代理人马某某，天津某某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）天津市某某餐饮管理咨询服务有限公司

被上诉人（原审被告）栗某某

审理经过

上诉人阚某某、杨某因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行审理。上诉人阚某某及其委托代理人刘伊戈，上诉人杨某之委托代理人刘伊戈，被上诉人刘某某之委托代理人马某某，被上诉人天津市某某餐饮管理咨询服务有限公司之委托代理人张某某均到庭参加诉讼。被上诉人栗某某经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，二原告与被告陈某某系房屋租赁关系，被告栗某某系次承租人。2012年11月29日二原告与被告陈某某签订《麦收商铺租赁合同》，合同约定二原告将坐落天津市河西区某某路某7号增某号铺位出租给被告陈某某使用，年租金为24000元，租赁期限自2012年11月30日起至2013年12月1日止。同时约定不得将商铺转租或分租，否则合同解除。租赁期限届满，承租方逾期不交出承租商铺的，出租方除有权要求承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。被告陈某某于签订租赁合同当日支付二原告2012年11月30日至2013年12月1日期间租金24000元。被告陈某某称，2013年5月30日被告陈某某与被告栗某某签订《房屋转让协议书》，将所承租房屋转租给被告栗某某，约定每年租金24000元，每年一次性支付，并由被告陈某某代被告栗某某支付给二原告，合同期限为3年。现二原告呈讼来院，要求判令：1、判令三被告立即迁出某某路某号增某号商铺，支付自2013年12月2日起至实际腾房之日按照每个月2000元支付占用房屋期间的使用费及按照每个月2000元的标准计算的违约金；2、判令三被告补偿原告因房屋被占用导致不能开业的经济损失8000元；3、判令三被告承担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，2012年11月29日二原告与被告陈某某签订《麦收商铺租赁合同》是在双方平等自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，故该合同合法有效，原审法院予以确认。合同约定未经二原告同意不得转租，被告陈某某与被告栗某某签订的转租协议未经二原告同意，且二原告对该转租行为不予追认，故被告陈某某的转租行为应为无效。合同到期后，被告陈某某负有返还租赁物的义务，被告栗某某无占用、使用租赁物的合法依据，故二原告要求被告陈某某、被告栗某某返还商铺的诉请，应予支持。关于房屋使用费问题，应参照租金标准支付。鉴于被告陈某某同意支付2014年12月1日之前的使用费，原审法院予以照准。2014年12月2日之后的使用费应由被告栗某某支付。关于违约金问题，被告陈某某在与二原告签订的合同到期后，未按约定返还租赁物，构成违约，应该向原告支付违约金，但租赁合同中约定的违约金过高，应当予以调整，原审法院认为以同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金为宜。关于二原告主张的经济损失问题，因未提供相应证据，原审法院不予支持。关于二原告要求被告天津市某某餐饮管理咨询服务有限公司（以下简称某某公司）承担责任问题，因二原告未提供充足证据证明被告精雅公司为承租人，故二原告要求被告某某公司承担责任的诉请原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、本判决生效之日起10日内，被告陈某某、被告栗某某将坐落于天津市河西区某某路某号增某号商铺腾空交予原告阚某某、原告杨某；二、本判决生效之日起10日内，被告陈某某支付原告阚某某、原告杨某2013年12月2日至2014年12月1日的房屋占有使用费24000元，并支付违约金1747.20元；三、本判决生效之后10日内，被告栗某某支付原告阚某某、原告杨某自2014年12月2日至实际腾房之日止按照每月2000元标准计算的房屋占有使用费；四、驳回原告阚某某、原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告陈某某承担600元，由被告栗某某承担600元，公告费600元，由被告栗某某承担。”

上诉人诉称

宣判后，阚某某、杨某表示不服，向本院提起上诉。二上诉人上诉请求：撤销原审判决，改判三被上诉人立即腾空诉争房屋并支付自2013年12月2日至实际腾房之日按照每月2000元标准支付占用房屋期间的使用费，并按每月600元标准支付违约金（暂计至2014年12月1日31200元），本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审法院认定事实不清。诉争房屋实际承租人为某某公司，陈某某实系某某公司股东，在承租房屋时明确告知上诉人租赁目的是经营某某品牌食品，且上诉人收取房租亦是到某某公司进行收取。2、被上诉人陈某某未经上诉人许可擅自转租，应承担腾交房屋之前的房屋占有使用费及违约金。上诉人及原审法院均无法联系到被上诉人栗某某，其身份存疑，原审法院判决其承担责任于法无据。3、原审法院法律适用有误。原审法院认定违约金约定过高，但根据相关司法解释，如认定违约金超过造成损失的30%，也应在损失的部分予以调整，即使按照30%计算，违约金应为每月600元。

被上诉人辩称

被上诉人陈某某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。签订合同的当事人是陈某某，属于个人行为，与某某公司无关。由于2013年陈某某将诉争房屋转租给栗某某，上诉人在原审追加其作为当事人，说明其承认这个基本事实，其应承担腾房责任，让其他两位当事人承担共同腾房责任，属于自相矛盾。违约金一节，由于上诉人此前均是主动收取租金，在合同到期后上诉人未收取租金，并非陈某某不予缴纳，不存在违约金的问题。

被上诉人某某公司辩称，租赁合同系上诉人与陈某某签订，与某某公司无关。上诉人所述收取租金问题，由于陈某某系公司股东，其个人行为与公司无关。原审认定并无不妥，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

被上诉人栗某某未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，二上诉人与被上诉人陈某某于2012年11月29日签订《麦收商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。被上诉人陈某某在合同履行期间未经二上诉人许可将诉争房屋擅自转租，且转租期限明显长于原租赁合同的期限，事后亦未将转租情况向二上诉人明确告知，在合同到期后既未按期腾房亦未支付房屋占有使用费，直至二上诉人在原审法院提起诉讼方将该情况告知上诉人及原审法院，其行为已经构成违约，对于该期间的房屋占有使用费及违约金，被上诉人陈某某均应承担给付责任。原审仅认定其承担2014年12月1日之前的房屋占有使用费及违约金，依据不足，本院予以改判。对于违约金的计算方式，二上诉人主张按照每月600元计算，明显过高，考虑到二上诉人在2013年12月2日原赁合同到期即无法从诉争房屋取得其应得收益，且造成该情况的原因系被上诉人陈某某所致，且对于被上诉人栗某某其不能提供明确联系方式造成诉讼过程延迟，综合考虑被上诉人陈某某的主观过错及二上诉人的损失情况，本院酌定违约金为每月200元。被上诉人栗某某经原审法院及本院公告送达相关应诉材料，均未到庭应诉，其行为表示其已经放弃诉讼答辩的权利，其应对原租赁合同到期后的房屋占有使用费承担给付责任，但由于被上诉人陈某某在原审及二审期间均表示自愿承担2014年12月1日之前的房屋使用费，对于该部分，予以扣除。二上诉人上诉主张被上诉人精雅公司系房屋的实际承租人，应承担腾房及给付房屋占有使用费及违约金的责任，但二上诉人并未充分举证证明其主张，从合同的相对性来看，二上诉人此项主张亦于法无据，本院不予支持。原审法院认定被上诉人陈某某及栗某某承担腾房责任，并无不妥，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第1335号民事判决第一项；

二、撤销天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第1335号民事判决第二、三、四项；

三、本判决生效之日起10日内，被上诉人陈某某支付上诉人阚某某、杨某自2013年12月2日至2014年12月1日的房屋占有使用费24000元；

四、本判决生效之日起10日内，被上诉人陈某某、栗某某支付上诉人阚某某、杨某自2014年12月2日至实际腾房之日止按照每月2000元标准计算的房屋占有使用费；

五、本判决生效之日起10日内，被上诉人陈某某支付上诉人阚某某、杨某自2013年12月2日至实际腾房之日止按照每月200元标准计算的违约金；

六、驳回上诉人阚某某、杨某的其他上诉请求；

七、驳回上诉人阚某某、杨某的原审其他诉讼请求。

一审案件受理费1200元，公告费600元，由上诉人阚某某、杨某承担100元，由被上诉人陈某某承担1000元，由被上诉人栗某某承担700元；二审案件受理费580元，公告费560元，由上诉人阚某某、杨某承担80元，被上诉人陈某某承担780元，由被上诉人栗某某承担280元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长崔某

代理审判员刘某某

代理审判员庞某

裁判日期

二〇一六年六月六日

书记员

书记员牛某某