背景：二手房交易

案情简介：

2010年2月22日，买方吕某在XX地产公司李某的介绍下，同卖方彭某达成了关于某小区一套二手房交易的约定，当日三方签订了《xx市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《补充协议》及《公积金贷款补充协议》等四份协议书。《补充协议》约定“……买方在签署协议后26个工作日内将房屋首付款25万元交与卖方。若签订本协议后，卖方不将该房屋出售给买方，或者卖方将房屋出售给第三方的情况，均视为卖方违约，若卖方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金，中介公司收取买方的中介费不予退还，或卖方直接赔付买方。”《公积金贷款补充协议》约定“…买方购房首付款即扣除申请贷款额之外的剩余房款，由买方在签署本协议后的三个工作日内自行支付给卖方，卖方及贷款审核机构出具首付款收到证明……。”协议书签订后，吕某便向彭某交付了房屋定金2万元，同时还向xx地产公司支付了中介费、代书费、过户费、银行贷款手续费等相关费用。
　　2010年2月28日，吕某电话通知彭某，因公司有重大项目，需出国进行考察三周，故希望将交付首付款的时间安排在3月下旬进行，彭某同意将首付款的交付时间定在2010年3月23日。
　　2010年3月22日晚8点，xx地产李某给吕某打来电话，称彭某临时收到领导通知，23日要去天津出差，所以23日不能办理首付款交易了。吕某说如果23日不能办理首付款交易的话，那么近期就没有时间了，只能到下周办理了，请李某询问彭某可否在2010年3月29日交付首付款，随后彭某同意了吕某的要求。最终三方将第二次交付首付款的时间确定在了2010年3月29日。
　　2010年3月27日，xx地产李某告知吕某，说彭某通知说有事，也不能在3月29日接收首付款了，要等到2010年4月6、7日清明节之后才能收取，吕某觉得时间太长了，希望三方当面协商一下，再次确认首付款的交付时间。
　　2010年3月29日晚，吕某、彭某共同来到xx地产同李某协商交付首付款一事。彭某说他现在欠了40多万元的高利贷，4月底之前必须还钱，否则就有生命危险，所以希望在4月底能拿到全部的房款。吕某说现在就可以将首付款交给彭某，但尾款的支付需由银行批准贷款的时间来定，xx地产李某估计一下吕某公积金贷款放款的时间要到5月中旬，所以建议吕某将公积金贷款转为商业贷款，那样就能加快银行的放贷速度，在4月底之前彭某就能拿到全部房款，但吕某会多支付部分利息，吕某考虑到彭某的处境，同意将公积金贷款转为商业贷款，随后三方再次确定在2010年4月6日前到银行办理支付首付款手续。
　　2010年3月30日，吕某向招商银行交付了办理商业贷款之前的房屋评估费用600元。随后却接到了彭某的电话，彭某要求吕某给他写一个保证书，保证银行在2010年4月28日前将贷款（尾款）支付给他，否则他就不继续配合办理后续手续，遭到吕某的拒绝。
　　2010年4月2日，xx地产李某发现彭某出售的房屋已经在鑫尊地产中介公司办理了网签。随后吕某打电话给彭某，让他解释原因，彭某说，只是在网上挂一下，绝对不影响双方的交易及过户，因为吕某不给他写保证书，他要用这种方式对买方吕某进行制约。
　　4月8日，吕某给彭某打电话，请求确定支付房屋首付款及解押事宜时间，彭某说等他消息吧。

案件洽谈经过：

本代理人在详细了解事情经过后，对吕某在所涉及的法律关系中进行了分析，作出了明确解答，告知吕某对方的行为已经构成了违约，建议采取法律手段维权，而且不适宜发律师函，以防打草惊蛇加快彭某与第二买受人的交易速度，如果房子过户给第二买受人，则吕某就无法拿到房子了。吕某肯定了本代理人的建议，委托本律师代理此案，双方签订了委托相关手续，吕某支付了代理费用。随后，根据本代理人提供的策略，吕某及时进行了如下两件事：1、通过给李某打电话录音进一步固定证据；2、筹措资金，向法院起诉并迅速提起诉前或者诉中保全，以防被告转移房产。

庭审过程：

被告提出与第二买受人签订合同是合法有效，并且双方已经进行了网签，房屋已经实际交付的证据，原被告之间的买卖合同已经无法履行，应该解除。另一方面，提出原告未在签约后按照双方签订的《公积金贷款补充协议》在签约后3日内支付首付款，构成违约，要求我当事人支付违约金。

本代理人提出，原告的协议签订在线，第二买受人的协议签订在后，原告在2010年4月12日便通知第二买受人原被告双方存在买卖关系，但第二买受人仍然在2010年4月13日占有房屋，说明被告的占有是怀有恶意的，是不能对抗原告的诉讼请求的。根据《合同法》的诚实信用原则及保护二手房交易稳定的社会秩序，应该判决原告取得诉争房屋。另外，《公积金贷款补充协议》是银行要求提供的格式条款合同，签订时不允许三方更改，这是银行要求中介公司按照此格式和版本填写的，没有同原被告协商，因为银行不予许三方自行更改。同时申请中介公司作为证人，拿出了几份其他人购买二手房时签订的《公积金贷款协议》的原件，条款中约定的付款时间都是签约后三天，以证明《公积金贷款协议》是格式条款合同，没有经过双方协商，所以原被告双方交付首付款的真实意思表示是《补充协议》约定的2009年3月29日前。况且，三方在2010年3月29日晚约定用商业贷款的支付方式代替公积金贷款的支付方式时，实际上已经解除了《公积金贷款补充协议》的约定，所以原告在3日内不支付首付款不构成违约。

审理结果：

法院最终采取了本律师的代理意见，判决被告继续履行双方签订的《xx市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，并判令被告偿还原告违约金124000元。