季伟律师

                                  原告购买的厂房涉嫌非法占用农用地遭罚款又遭起诉

案情：

原告向案外人购买厂房进行经营活动，购买厂房的尾款尚未付清，案外人将债权转让，债权受让人起诉原告，在诉讼期间原告因占用非农用地被国土部门罚款。案件的关键是涉案厂房的土地性质，代理人获得法院的调查令，调查了涉案厂房的土地性质，属于农用地。法院判决驳回被告的起诉。

借鉴：

企业进行生产经营活动，尤其是购买厂房这样的事情，一定要调查清楚厂房所在土地的性质,合法经营，否则轻则罚款，重则厂房被强拆，避免遭受不必要的损失。

连云港市海州区人民法院民事判决书

(2017)苏0706民初7881号

原告：姜XX

委托诉讼代理人金XX

被告：连云港XXX金属制品有限公司法定代表人成林，该公司总经理。

法定代表人：成X,该公司总经理。

委托诉讼代理人季伟，江苏田湾律师事务所律师。

原告姜XX与被告连云港XXX金属制品有限公司(以下简称XXX公司)债权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜XX的委托诉讼代理人金XX、被告XXX公司的法定代表人XX及委托诉讼代理人季伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜XX向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告款项165万元及利息(从2017年1月1日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算)；2.被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2017年7月18日,案外人连云港XX工业园管理委员会将被告XXX公司拖欠165万元的厂房购房款转让给原告姜XX，于2017年7月26日向被告发出债权转让通知，但被告至今为履行付款义务，为维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告XXX公司辩称，1.应查明该债权转让是否支付合利对价、债权转让合同是否有效；2.连云港XX工业园管理委员会出让给被告的土地是农用地，厂房出售合同违反了合同法的强制性规定，应为无效合同。原告的债权转让合同产生的基础是厂房出售合同。厂房出售合同无效，原告只能向债权转让出让方主张法律规定的权利，不能直接向本案被告主张债权。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《厂房出售合同》、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、连云港市国土资源局第三国土资源所出具的《情况说明》、《行政处罚决定书》、付款凭据、江苏省非税收入一般缴款书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下:

2016年1月18日，江苏连云港XX工业园管理委员会(出售方、甲方、以下简称连云港XX工业园管委会)与被告XXX公司(购买方、乙方)签订1份《厂房出售合同》，约定：一、基本情况。1.乙方因业务发展需要，决定购买甲方坐落在XX工业园温岭路北在建厂房1栋，占地11.5亩(含公摊及配套场地面积)，厂房面积以现有地上物为准。2.土地及厂房总价共计360万元。二、付款方式、期限。1.付款方式：现金打入甲方指定账户或支票支付。户名：刘XX，开户行：中国建设银行连云港分行。账号：?.2.付款时间安排：第二次付款在本协议签订后七个工作日内，乙方向甲方支付50万元；余款在合同签订后一年内即2016年年底付清。合同还对双方的其他权利、义务做了详细的约定。甲方处盖有江苏连云港XXXXXX管理委员会印章，乙方处有被告XXX公司法定代表人成X签字。后被告XXX公司使用该涉案土地及厂房，并先后向连云港XX工业园管委会指定的账户付款共计195万元，尚有165万元余款未付。

2017年7月18日签订1份《债权转让协议》，约定将XXX公司拖欠连云港XX工业园管委会债权165万元及利息转让给姜XX。被告XXX公司于2017年7月26日收到《债权转让通知书》，要求XXX公司将165万元及利息直接支付给姜XX。

在本案审理期间，本庭责令原告姜XX提供江苏连云港XX工业园管理委员会的身份信息、住所地、联系方式，但原告姜XX未提供。本院无法核实连云港XX工业园管委会的身份信息。被告XXX公司申请调取《厂房出售合同》中厂房所在地土地及厂房的法律性质，连云港市国土资源局第三国土资源所于2017年10月19日向本院出具《情况说明》，载明：坐落于连云港市新浦工业园创新路南、饲料厂东侧11.5亩土地属于农用地。

另查明，2017年12月19日，连云港市国土资源局向被告XXX公司作出《行政处罚决定书》，因XXX公司占用的土地为农用地，已构成非法占用土地，责令艾克斯公司退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他附属设施并处以罚款57040元。被告XXX公司已按照《行政处罚决定书》的要求交纳该罚款。

在本案审理期间，依原告姜XX申请，本院对被告XXX公司的银行存款165万元予以冻结，原告姜XX预付保全费5000元。

本院认为，被告XXX公司与连云港XX工业园管委会签订的《厂房出售合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约末力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因《厂房出售合同》无效，连云港XX工业园管委会与原告姜XX签订的《债权转让协议》亦为无效，被告XXX公司不应向姜XX支付165万元。原告姜XX要求被告XXX公司支付165万元及利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下

驳回原告姜XX的诉讼请求。

案件受理费用19650元、保全费5000元(原告均已预交)，由原告自行负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起中五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院......

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

审判长   郭X

人民陪审员   杨XX

人民陪审员   董XX

二〇一八年三月九日

      书记员   张X

                                 代 理 词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

    江苏田湾律师事务所接受被告连云港XXX金属制品有限公司的委托，经过被告人的同意，指派季伟律师作为被告的代理人，本代理人现就案件发表以下代理意见，仅供合议庭合议本案时参考：

本案案由为建设工程合同纠纷，本案原告向法庭提交的证据材料中有《厂房出售合同》、《债权转让协议》等，本案的原告不是《厂房出售合同》的出售方甲方，甲方与乙方（本案被告）之间形成了厂房买卖合同关系，而《债权转让协议》中的债权受让方乙方，乙方与协议中的甲方形成债权转让合同关系。就本案而言，债权转让合同的原合同即《厂房出售合同》是无效的，转让的债权是非法的，作为债权受让方的原告无权向被告主张债权。

第一、连云港市国土资源局XX国土资源所向贵院出具了关于涉案厂房所在范围内土地的情况说明及附图，明确说明涉案土地为农用地，而农用地是不能进行非农建设及非法占用的。

第二、连云港市国土资源局于2017年12月19日向被告出具连国土资监罚字【2017】3047号行政处罚决定书，明确被告占用的土地为农用地，并向被告罚款57040元，被告也缴纳了罚款。

所以，《厂房出售合同》中的标的是非法的，据此《厂房出售合同》是无效的。

再有，代理人通过多方调查核实向贵院提交了《关于江苏连云港XX工业园管理委员会主体的调查说明》的材料，说明了《厂房出售合同》中的甲方这一主体根本不存在，既然合同主体不存在又如何签订合同，又如何进行债权转让。

本案涉及到两个合同方面法律关系，根据合同相对性的原则，债权让与人与受让人之间就其权利达成一致协议，并且意思表示真实，符合法律规定的要件和程序，不违法社会公共利益，则债权让与人与受让人之间权利转让合同有效，受让人在受让权利的范围内对债务人享有请求权，在此债权转让合同的有效性不受原债权债务合同有效性的影响，即使原债权债务合同无效，债权受让人只是无权向债务人主张原合同的权利，但是基于债权转让合同的有效的处理方式，受让人可以因此取得给予法律关系合同被确定为无效后一方当事人所享有的权利而直接产生的债权，包括财产返还或者损害赔偿的请求权。《上海市高级人民法院关于在民商事审判中处理转让无效合同中的权利纠纷案件的研讨意见》认为：“经法院审查，债务人就其与债权人之间的合同属于无效的抗辩依法成立，或法院审理确认其与债权人之间的合同无效，债权受让人无权向债务人主张原合同权利，但基于转让合同有效，受让人因此取得基于法律规定而直接产生的债权。”

综上，本案中债权转让合同的原合同即厂房买卖合同无效，原告无权向被告主张债权。

                 代理人：江苏田湾律师事务所律师

                  二〇一八年二月二十六日