蒙慧西律师

               作者：蒙慧西  浙江丰国律师事务所律师

案情简介：原告在杭州余杭**镇有一套128平方米带阁楼加起来总共200平方米的大房子。2015年5月1日，原告将房屋出租给被告，约定租期长达8年。2017年3月，原告接到物业和邻居投诉，才知道自己家变成群租房了。房子被隔成了8间，隔成迷宫。其中楼下的隔成6间，摆着高低床；阁楼被改造成2室1厅1厨1卫，出租给了一家五口。原告看得晕头转向。原有布局也全部被更改。3月份本应缴纳下一年度的租金，被告以各种理由拖欠......原告提出解除租赁合同，被告不仅不同意解约，还要求原告赔偿20万元才肯解约......

2017年8月，因双方达不成一致意见，原告将被告诉致法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告腾退房屋并恢复原状。

被告认为，被告作为**公司的法定代表人签订房屋租赁合同，这份合同实际是作为员工宿舍使用，原告起诉个人，主体不当；其不存着转租事实，是其妹妹转租并非是被告转租，是第三人过错造成，且转承租人已经搬离；租赁合同对租金支付时间约定不明，不存在拖欠租金的事实；作为集体宿舍及装修是经原告的，不存在违约。

律师意见：

浙江丰国律师事务所蒙慧西律师作为原告的代理人，向法院发表了代理意见：

一、被告非代表**公司履行工作职责，不属于职务行为。

1、被告与原告签订房屋租赁合同时，是以其个人名义签订的，合同也注明当事人是原被告双方，而非原告与案外人**公司。被告无证据证明其在签订时已向原告提供**公司的授权委托书，或带公章来证明其系代表**公司办理房屋租赁相关事宜的职务行为。而且在合同乙方（承租人）签字处签的亦是被告的名字，非签“**公司 ***代理”字样。以上表明，被告与原告签订合同的行为系个人行为，非职务行为。

2、房屋租赁合同第五条明确约定乙方（被告）保证所租赁的房屋仅作为“住宅”使用。按中华人民共和国建设部公告第85号文《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》中对“住宅”术语的定义为“供家庭居住使用的建筑（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分），简称住宅”。如果在租赁时原被告及中介三方约定用作为**公司员工宿舍，应当在合同里注明。被告无证据证明租赁该房屋时作为该公司员工宿舍使用，特别是作为专业从事房屋租赁的中介对为何不在合同里注明作为员工宿舍没有一个合理的解释，故其认为被告用作员工宿舍不符合事实。

退一步讲，如被告确系代表**公司职务行为，房屋是为职工作为集体宿舍使用，被告应当提供证据证明房屋内所有居住人员与**公司存在劳动关系，包括劳动合同、社保缴费记录及工资发放凭证，被告亦无法提供相应的证据予与证明。而被告提供的证据恰恰证明其不是代表**公司的职务行为，因为租赁房屋内楼上阁楼608房间住着一个被告开设的**火锅店的员工。

二、原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。如果当事人不履行义务或履行义务不符合约定条件的，另一方有权根据约定解除房屋租赁合同并要求其承担相应的违约责任。

2015年*月*日，原被告通过**房地产经纪有限公司的居间介绍签订了《房屋租赁合同》。原告将其共有涉案房屋出租给被告作为“住宅”使用，合同对租赁期限、每月租金、租金付款方式及时间、对房屋改装、转租及违约责任等方面内容作了明确约定。针对房屋改装、转租及违约责任等问题合同第十条、第十八条、第十三条双方也约定得非常明确。合同内容是双方当事人真实意思表示，双方都应当按约履行合同的义务，否则构成违约，应当承担相应的法律责任。

三、合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用。在合同履行过程中，被告未经原告同意擅自将房屋改装改建进行群租、转租，同时存在逾期缴纳房租房租等行为，严重违反了合同的上述约定。据此，原告要求解除合同符合双方在合同中约定的解除合同的条件，应当予与支持。具体分述如下：

1.被告存在未经原告同意擅自将房屋改装改建进行群租的行为。从原告提供的于2017年*月**日、*月*日及*月*日拍摄的照片及视频可以看出，被告将涉案房屋包括阳台和厨房隔成了房间，上下两层一共隔成了8间，其中楼下的6间房每间放着2张上下铺的高低床，阁楼东面房间也被改成两室一厅一厨一卫供多人居住。被告这一行为违反了《房屋租赁合同》中第十条的约定，也违反了《2017年杭州房屋租赁条例及管理办法》第十三、十四、十五条的有关规定。其擅自改装改建及群租的行为也为房屋的使用埋下严重的安全隐患，如乱拉电线，用电超负荷，把非设计为厨房的用作厨房等行为都增加房屋的风险，原告可按约定解除合同。

2.被告存在未经原告许可擅自转租房屋的行为。转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用和收益的行为。从原告提供的次承租人黄**的租赁、电话录音及公证书可以看出，房屋被层层转租，涉案房屋阁楼东面实际使用人是黄**。原告与被告约定月租金为****元，而仅黄**这一家的租金，已高达每月****元，被告从中获利是毋庸置疑的。被告辩称转租行为不是其本人而是其员工兼亲妹妹所为不能改变转租的事实，房屋经过层层转租后再签订的租赁合同当然有可能不是原来的双方当事人也属正常。

3.被告存在拖欠租金累计已超七天以上的违约行为。2017年应缴年度房租前后，原告曾多次当面及电话告知被告应当缴纳房租。除了提供银行卡号，在2017年*月**日亦曾明确告知微信或支付宝转账，被告均以种种理由一拖再拖，未予缴纳。直至2017年*月*日收到原告起诉材料才予以缴纳。被告在履行合同过程中未能按约定向原告支付房屋租金，属违约行为且无正当理由，已构成违约。

鉴于被告存在以上三种行为，符合房屋租赁合同中第十三条原告有权终止合同之规定。在此情形下，原告要求解除合同符合双方在合同中约定的解除合同的条件，同时因租赁合同系继续性合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告违约的同时，除了解除合同外，还应承担相应的法律责任。

综上所述，原告的诉求符合合同约定，亦符合法律法规之规定。

争议焦点：

一、被告的主体问题；二、原告能否依约解除租赁合同。

法院认为：

一、关于被告主体问题：《房屋租赁合同》系原告与被告个人签订，该合同承租人处为被告个人，并附有其身份证号码。在合同最后承租人签字处也为被告个人签字，被告抗辩其系代表**公司签订合同，但该合同中并无公司公章，也未表明被告系以公司法定代表人身份签字。故被告称原告起诉主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。

二、原告能否依约解除租赁合同。根据《房屋租赁合同》第十三条约定，被告有下列情形之一，原告可以终止合同，收回房屋：“1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋，且未经甲方书面同意，在限定时间内仍未纠正并修复的；3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4.拖欠租金累计七天以上的。”双方对房屋用途约定仅作为住宅使用，但被告将案涉房屋作为**公司和**火锅店的员工集体宿舍，并将阳台、客厅等不能供人员居住的空间改造成居室，一个居室最多住过4人，已违反《杭州市住房出租安全管理若干规定》的第十三条、第十四条的相关规定。被告擅自改变案涉房屋租赁用途，对租赁物的实际使用情况违反相关法律规定，已经构成违约。案涉房屋出租时为毛坯房，被告对房屋进行隔间改造等装饰装修并未经过原告的书面同意，被告抗辩称合同中约定被告在搬出时，固定装修不能损坏，须留给原告，该约定已对装修进了约定。法院认为，该约定与《房屋租赁合同》第十三条的约定并不矛盾，被告对房屋的装修改造，仍应经过原告的书面同意。被告未提供证据证明原告对装修作出过书面同意，也无证据证明原告对装修明知，对被告装修意见不予采纳。**公司的员工肖**入住案涉房屋后，擅自将案涉房屋二层的阁楼转租给案外人黄**，已构成违约。被告抗辩其并非转租合同的相对人，法院认为被告为案涉房屋的承租人，肖**系经被告同意后入住案涉房屋，被告应对转租行为负责。对被告转租的抗辩意见，法院不予采纳。《房屋租赁合同》约定租金一年一付，下一年付款提前一个月。该合同于2015年*月*日签订，被告应于每年的*月**前支付年租金。被告于2017年*月*日支付租金，逾期超过七天，构成违约。被告抗辩称不知道原告收款账号所以没有打款，但2016年被告已通过银行转账到原告指定账户支付年租金，并非不知道原告收款账户，且双方一直微信沟通，可以通过微信直接支付租金。被告抗辩其未延期支付租金的意见法院不予采纳。

案件结果：

法院经过审理，最终支持了原告的全部诉讼请求。

相关法条：

中华人民共和国合同法

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。 

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

杭州市居住房屋出租安全管理若干规定

第十三条 出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。

第十四条 出租居住房屋的，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。