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2017年06月25日

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代理汪某诉某开发商退还购房定金一案

时间:2017-04-09  浏览量 0  评论 0   0  0

本案中,当事人汪某因没有与开发商最终签订《商品房买卖合同》,而开发商不退还购房定金而引起的纠纷。本律师在本案中抓住了双方搓商签订《商品房买卖合同》时的装修协商的漏洞,成功的让法院以因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人的规定,判决惠州市某房地产开发有限公司返还本人当事人的购房定金13万元。

以下是法庭庭审过程和判决结果:

原告汪某与被告惠州市某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,于2015719日公开开庭进行审理。原告汪某的委托代理人张达鸿、被告惠州市某房地产开发有限公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                     

2016412日,原告与被告签订《某某商品房认购书》(以下简称为《认购书》,认购某某B组团的8号楼314(以下简称为314),认购价为1458090元,单价为每平方米17514. 59元,商品房交付时间为2016620日,交付标准为“精装”。签订认购书后,原告按被告的要求分别在2016412日和2016420日交了认购定金共13万元。后原告发现所认购的物业己有人居住过,墙面多处有用过的膨胀螺丝胶,里面的装修也有很多破损的地方,被告解释是北京的领导来住过,并承诺会按认购书所签订的“精装”标准翻新好。2016426日,原告按约定如期到被告处磋商签订《商品房买卖合同》,原告要求被告把314房破损的地方书面承诺翻新好或者按《认购书》所约定的交付时间并按“精装”标准交付写进《商品房买卖合同》中,均被被告拒绝,导致双方无法签订《商品房买卖合同》。原告与被告签订《认购书》,本意是原告在被告处购买新建的精装商品房,并非旧房,但314房已给人住过,里面的装修也有多处破损,被告已经违反了诚实信用原则,而被告拒绝将《认购书》所约定交付标准写入《商品房买卖合同》中,更是被告对双方所签订的《认购书》的违约行为,是双方未能签订《商品房买卖合同》的过错方,故原告向人民法院提起诉讼,请求法院判令被告双倍返还定金共26万元,本案受理费由被告承担。  

被告惠州市某房地产开发有限公司答辩称,一、答辩人诉求于事实不符。2016412日,被答辩人汪某与答辩人签订《某某商品房认购书》,购买位于惠州市惠城区江北文昌一路11号某某B组团8号楼314号房,认购价为1458090元。认购书约定,被答辩人支付认购定金13万元,首付款438090元须于2016420日前付清,余款102万元办理银行按揭贷款手续,被答辩人须于2016420日前到售楼处签订《商品房买卖合同》;认购书中第九条特别约定“请按时付款签约,如逾期则定金罚没,房号另售”。被答辩人并未按照约定420日前到答辩人售楼处签订《商品房买卖合同》及支付首期款438090元,答辩人于2016430日向被答辩人书面发函,取消其准时付款签约的99折优惠,同时催促被答辩人须于201657日前到营销中心签订《商品房买卖合同》,如逾期仍未办理,定金不予退还,房号另售。答辩人书面发函后,被答辩人仍置之不理,鉴于答辩人已多次通过电话、书面的形式要求被答辩人付款签订合同,被答辩人的行为已严重违约,答辩人只好于2016S8曰向被答辩人书面发《解除某某商品房认购书通知函》,不予退还其定金13万元,另行出售该物业。二、被答辩人诉请答辩人双倍返还定金26万元没有任何事实及法律依据。被答辩人出售的该精装房系现房,被答辩人购买房屋时亲临现场看房,并在充分了解该房屋状况下签订《某某商品房认购书》及支付购房定金,该协议书是双方真实的意思表示,没有欺骗、胁迫等情况,具有完整的法律效力。另被答辩人年满18周岁以上,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动。由于本案答辩人收取的是定金,而现在是原告自己不按约定付款签约,且在答辩人多次电话、书面发函后仍置之不理,被答辩人的行为明显不愿继续购买,属于严重违约行为。答辩人根据有关法律的规定,依法不予退还定金。如果是答辩人不卖,原告才有权请求双倍退还定金。综上所述,答辩人的诉请没有任何事实及法律依据,恳请贵院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。   

经审理查明,原告、被告于2016412日签订《某某商品房认购书》,由原告认购被告开发建设的位于惠州市惠城区江北文昌一路11号某某B组团8号楼314号房(下称涉案房屋);认购价为1458090元,签订认购书时支付认购定金30000元,首付款438090元于2016420日前付清,按揭贷款1020000;原告须于2016420日前到售楼处签订《商品房买卖合同》;涉案房屋预计于2016620日前交付,作住宅用途;交付标准为精装;特别约定:按时付款签约、准时付款享受额外”折、于2016413日前交足定金130000元。原告于签订认购书当日支付30000元定金。2016415日,原告到涉案房屋处看房,发现该房墙面有多处膨胀螺丝钉、地板有划痕、窗台门框多处破损、天然气已使用等情况。原告遂与销售经理进行沟通。2016420日,原告填写《某某中心申请表》,申请于2016426日前付清首期并签约,提交按揭资料,成交价格为1414783;被告的销售经理和营销总监分别签名确认。同日,原告支付了100000元定金。期间,原、被告就签订商品房买卖合同的具体条款进行磋商。因双方未能就房屋破损维修、装修交付标准是否写入合同等问题达成一致意见,双方未能在2016426日签订《商品房买卖合同》。2016430日,被告向原告发出《签订<商品房买卖合同>催办函》,告知原告已逾期付款签约、无法享受”折优惠,请于201657日前到营销中心签订《商品房买卖合同》,逾期未办理的公司保留解除认购书的权利。双方最终未能协商一致并签订《商品房买卖合同》,原告遂于201653日向本院起诉,请求被告退还双倍定金。被告随后于201658日向原告发出《解除<某某商品房认购书>通知函》,通知原告解除双方签订的《某某商品房认购书》,原告已付定金130000元不予退还。   

以上事实,有原告身份证、被告企业信息查询、某某商品房认购书、某某中心申请表、签订<商品房买卖合同>催办函、短信内容、录像视频等证据材料及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据,可以认定。                      

本院认为,本案系商品房买卖合同纠纷。原被告签订的《某某商品房认购书》是双方真实意思的表示,属商品房买卖预约合同,成立并合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案中,涉案房屋为现房销售,原告在签订认购书后才到预购房屋现场查看,在发现涉案房屋存在瑕疵后又另付了l00000元定金,之后原被告未能就房屋破损维修、装修交付标准是否写入合同等问题达成一致意见,最终未能订立商品房买卖合同,符合不可归责于双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。因此,被告应将收取的原告已付定金130000元返还给原告。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:   

一、被告惠州市某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告汪某定金130000元。   

二、驳回原告汪某的其他诉讼请求。