【案    号】（2017）粤0605民初12318号

【委 托 人】张*（委托人）

【审理程序】初审法院一审

【代理结果】成功拿回定金、中介服务费及违约金合计23万3千

【代理单位】广东熊何律师事务所

【主办律师】黄少峰 律师 罗翠怡 实习律师

一、 基本案情

委托人张*于2017年1月2日与李*、宁*签订《房地产买卖合同》，约定李*、宁*将共同所有的位于广东省佛山市南海区狮山镇**小区*号楼**房出售给委托人，建筑面积为90.45平方米，总房价为人民币113万元人民币。合同签订后，委托人依约支付了定金人民币10万元整。

在履行合同的过程中，委托人得知案涉房屋已在2016年12月22日被禅城区人民法院查封，但李*、宁*表示会尽快将房产解封。委托人曾就房屋查封事宜与李*、宁*多次协商处理，但是李*、宁*却一直没有解封案涉房产，导致合同不能履行。2017年 7月13 日，委托人曾与李*、宁*在佛山市**房地产中介有限公司（第三人）协商退还定金及违约金事宜，但双方未就此达成一致意见。另委托人于2017年7月25日向李*、宁*发出解除合同通知书，于2017年7月31日发出律师函，要求李*、宁*给予书面答复，并就合同解除的后续事宜作出说明，李*、宁*均没有任何书面回复。委托人遂委托我所代理此案件，要求对方返还10万元定金及支付违约金。

（文中所用均为化名）

二、代理过程

2017年7月18日，张*委托我所代理本案。详细了解案情后，办案律师马上发函解除合同通知书邮寄对方，多次与当事人沟通案情，起诉前多次电话与对方调解，并草拟3份调解协议书，最终因对方未如约出现，导致调解失败。随后快速准备材料立案，做好财产保全防止对方转移财产，判决出具并生效后立刻申请法院强制执行，积极跟进执行情况，参与首封法院分配，参与法院开债权人会议并签笔录，让委托人顺利拿回定金、违约金及中介服务费共23万3千元。

佛山市南海区人民法院作出一审判决书如下：

1、确认双方签订的《房屋买卖合约》解除；

2、被告李*、宁*于判决发生法律效力之日起十日内返还定金10万元、违约金11万3千以及中介服务费2万于原告张*。

三、代理意见

双方于2017年1月2日签订的《房屋买卖合约》，该合同经双方依法签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，原告要求解除合同并由两被告承担违约责任理据充分。违约行为1：案涉房屋存在被查封的情况，导致合同目的无法实现及办理产权登记手续。违约行为2：两被告没有在约定的时间向抵押银行申请提前还贷手续。

四、争议焦点

1、 对方违约的证据是否充足？

2、 曾签订过补充协议表示原告知悉查封事宜，该协议有何效力？

3、能否主成交价10%的违约金？

五、律师点评

在涉案标的金额较大时，务必申请诉前财产保全，查封等额财产，以保证执行的顺利，以免赢了官司输了钱。