【案      号】（2016）穗仲案字第452号

【委  托  人】张*（原告）

【审理程序】仲裁

【代理结果】对方返还房款188万、支付违约金564000元、补偿律师费78400元、担保费18800元、财产保全费5000元

【代理单位】广东熊何律师事务所

【主办律师】官雯 律师

一、基本案情

2015年12月30日，张*与陈*的代理人（公证代理人）签订《房屋买卖合同》，约定购买陈*名下番禺房产，价款188万元。并且对交付房屋的时间、方式、过户的时间等均有明确约定（房屋买卖合同为我所代为起草、见证）。

后双方签订协议，我方依约于3天内将房款188万元全额支付到陈*代理人账户，陈*代理人已出具确认书确定。但随后陈*却不予配合办理相应的过户、交接手续。张*无奈之下随我所进行代理。

二、代理过程

我方接受委托之后，迅速向对方本人发放律师函，在律师函沟通无效之下，向广州市仲裁委提起仲裁，并且做出相应的诉前财产保全，将其涉案房屋查封（首封）。随后在仲裁之中，发现该房屋在买卖之前已经办理抵押，且抵押款项基本等于当时房价，判断过后，我方变更诉讼请求，请求对方返还房款并且承担违约责任。

随后，仲裁委两次开庭，办案律师在法庭上为当事人据理力争，最终取得仲裁委全面支付我方仲裁请求的结果 。判决陈*返还房款188万、支付违约金564000元、补偿律师费78400元、担保费18800元、财产保全费5000元。

广州市仲裁委员会作出裁决如下：

裁决被申请人自裁决生效之日起3天内返还申请人房款188万、支付违约金564000元、补偿律师费78400元、担保费18800元、财产保全费5000元，并且承担本案的全部仲裁费用。

三、代理意见

1、双方签订的房屋买卖合同真实有效，我方在签订合同之时不知晓房屋存在的抵押状况。

我方因朋友介绍，觉得该房源可信赖度较高，并且对方代理人出示了预售合同、预告登记、发票、产权查册，并且代理人持有公证授权，因此我方对对方的代理权限及后续的代理资格存在信赖的基础。

2、签订合同后，我方已依据合同约定履行全部义务，不存在违约行为。

3、签订合同后，对方不履行合同约定的事项，经催告仍不履行，已经构成违约。且房屋存在抵押，现无法过户，合同目的无法实现，为维护我方利益，要求解除合同，并要求对方承担合同约定的违约责任。

四、争议焦点

1、双方签订的买卖合同，买方是否存在过错；

2、合同约定的违约责任是否应当调整。

五、律师点评

本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷案件，在房价疯涨的背景下，房主恶意违约，坐地起价的情况屡见不鲜，买受人对此应果断拿起法律武器，维护自身的合法权益。在自身利益受损的情况之下，应当积极寻求律师提供专业的法律帮助。并且，在诉讼过程之中，要善于收集证据，及时调整诉讼策略，以保证权益最终得到应有的保障。