【案情简介】

普某欲购买叶某位于北京市昌平区某套房屋（注：此房屋属商品房，该房的房产证尚在办理过程中），2009年10月8日，买卖双方在某中介公司的居间服务下，签署了房屋买卖等合同。合同约定了违约责任条款以及合同的履行条款等。其中关于履行条款的约定如下：买受人应于2009年10月8日起60日内到公证处做房产权证转移公证，并于公证当日24小时内把房屋款项交予出卖人。出卖人同时交予买受人房屋预售合同及相关票据，逾期一日买受人应赔偿卖方（房屋总额3‰的滞纳金/日）。后在合同履行中，叶某到多个公证处咨询得知根本无法办理“房产证转移”公证，遂不再继续交易（该期间房价上涨迅猛）。买受人普某于2009年12月底将叶某起诉到昌平法院回龙观法庭，要求出卖人叶某赔偿各项违约金共10余万元。

【判决情况】

叶某聘请 首席张涛律师代理本案。张涛律师分析该案后认为，因诉争房屋尚未取得房屋所有权证书，根据相关法律法规及公证规定，根本无法到公证处办理房产权证转移公证，叶某不是不履行房屋买卖合同，而是该合同约定的履行内容根本无法进行，叶某不履行该协议不构成违约。昌平法院回龙观法庭经审理后采信了张涛律师的抗辩主张，认定叶某的行为不构成违约，遂判决叶某返还普某定金3万元，驳回了普某的其他诉讼请求。

该判决已生效并实际履行完毕。

【律师点评】

本案何以法院没有判决被告叶某承担任何违约责任？

主要原因在于合同约定的主要履行条款：“买受人应于2009年10月8日起60日内到公证处做房产权证转移公证••••••。”叶某所拥有的这套商品房系开发商刚交房不太久，众所周知，从房屋交付到房产证下发需要一段时间，在此期间，叶某将房屋出售。“房产权证”俗称“房屋所有权证书”、“房产证”。房产权证以建委的公示为准，在没有房产权证的情况下，公证处根本不会做房产权证转移公证。故该合同无法履行，叶某对此不存在任何过错，也不该承担合同的违约责任。

 法务中心首席张涛律师在此提醒：在签署房屋买卖合同时，一定要注意合同的约定内容，不能想当然的将一些不确定的情况写进合同，在将约定内容写进合同之前要确认其是否具有可履行性。