案情简介】

原告陈某某原有坐落于北京市**区**街17号房屋（以下简称17号房屋）一处，建筑面积为28.14平米。2009年7月，通开公司获得了**小区二期（一标段）项目建设拆迁许可证，并于同年7月8日张贴了北京市房屋拆迁公告，陈某某所有的17号房屋被列入拆迁范围。

2009年8月10日，陈某某作为被拆迁人（乙方）与被告通开公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，协议第二条“补偿安置方式及金额”项下约定陈某某可选择货币补偿或优惠购买拆迁人提供的商品房，货币补偿内容为：“经北京金地房地产评估有限公司评估，本区域基准价格为8209元/平方米，被拆迁房屋基准价补偿款为303482元，重置价补偿款为21054元（含附属物）。”陈某某自愿选择优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿方式，即“乙方购买**小区回迁商品房两居室一套，所购楼房面积中28.14平米内按市场价9折计算；28.14平米以外在30平方米以内部分按市场价9.5折计算，在30平方米以外部分面积按市场价计算。”协议第二条第2项约定：“所购买的商品房按上述优惠计算购房款后，与基准价补偿款在签订购楼合同时多退少补。如中途决定不买，可退还基准价补偿款但不计利息（扣除已发放的周转费）。”双方同时就陈某某可享受重置价补偿款、搬家补助费、提前搬家奖励费和移机费等各项补助费共计120353元、周转费（1500元/月）等进行了约定。双方均认可上述协议系由通开公司提供的格式文本。

协议签订后，陈某某向通开公司腾退交付了17号房屋，通开公司则向陈某某支付了各项补助费共计120353元，并按每月1500元的标准向陈某某支付房屋周转费至今。协议签订次日，通开公司向陈某某出具金额为303482元的收据一张，载明收款项目为回购**楼“暂存款”。

2014年8月28日,通开公司发布《公告》，载明：“经北京市住房和城乡建设委员会批准，金**家园项目预售均价为27800元/㎡。我公司取得预售许可证后，经公司研究决定，于2014年8月28日至8月30日对**商品房回购户开盘售房，对接**二期商品房回购户销售均价为25650元/㎡（27000元/㎡的基础上给予95折团购优惠），再按照与商品房回购户签订的北京市**区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议的约定折扣购房，选房后在2014年9月30日前签订商品房预售合同。”包括陈某某在内的回迁居民因对公告载明的回迁房购买价格不认可与通开公司产生争议，双方未就回迁房购买签订商品房预售合同，通开公司亦未向陈某某交付房屋。陈某某等人为此多次向有关部门信访投诉反映问题。

本案审理过程中，就协议第二条约定“市场价”的理解双方产生分歧，陈某某主张应按照协议签订当时的市场价确定，并表示同意按照协议约定的“本区域基准价格”即每平米8209元确定安置房购买价格；通开公司对此不予认可，坚持主张按照《公告》载明价格出售安置房。同时，双方共同确认房屋在协议签订时的市场价为每平米8209元。

【双方观点】

原告陈某某诉称：2009年7月，北京市**区**居民收到了被告通开公司发送的一封公开信，信中明确载明**地区拆迁，由通开公司负责**小区二期工程建设。**二期拆迁是在**区大面积旧城和棚户区改造的大环境下进行的，区委区政府和相关业务部门给予大力支持。我于2009年8月10日与通开公司签订了《北京市**区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），我选择了回迁安置的方案，被拆迁房屋基准价补偿款共计303482元全额扣留作为**回购楼的购房款，购买**小区回迁商品房两居室一套。我在《拆迁补偿协议》约定期限内积极配合完成了搬迁，通开公司按照协议约定按照每月1500元的标准向我支付周转费至今（每季度支付一次）。2014年8月28日，通开公司在**二期售楼处张贴公告，要求拆迁户按照2014年的市场价每平米25650元购买回迁房，如果不按此价格买房则不允许选房。我认为通开公司此种行为属于严重违约的行为，是我根本无法接受的非法要求。我和同样遭遇的30多户居民多次找到通开公司协商解决，通开公司均以强硬态度主张《拆迁补偿协议》中约定的市场价即随行就市的市场价，即2014年的市场价，并表明对此决不让步，无协商余地。现为维护本人合法权益诉至法院。

被告通开公司辩称：1、本案争议焦点是市场价的确认问题，即是以2009年的市场价还是以2014年的市场价认定问题。原告陈某某的第一项诉讼请求属于给付之诉，而第二项诉讼请求为确认之诉，第一项诉求须以第二项诉求为前提，一案不存在两诉，故请求法院驳回陈某某的第一项诉求；2、我公司拆迁严格按照《北京市房屋拆迁管理办法》的规定进行，于法有据，拆迁方案通过了**区住建委的审查备案，拆迁协议按照拆迁方案而制定，不存在任何歧义；3、在拆迁过程中，我公司做了大量的宣传和解释工作，陈某某应充分知晓拆迁协议的内容，不存在任何误解和显失公平之处；4、在**二期项目拆迁中，大部分拆迁人都得到了妥善安置，陈某某选定回购商品房，应对协议的约定有充分知晓；5、为了充分照顾陈某某的利益，我公司没有按照北京市建委备案的每平米2.78万元的商品房预售价格与陈某某进行结算，而是按照每平米2.7万元的均价再以九五折优惠，以25650元均价按照拆迁协议的约定计算；6、本案争议的背景还存在一个不可忽视的事实，2009年**房地产价格属下行趋势，在当时签订协议以市场价计算符合当时的实际情况；7、拆迁补偿安置协议诚然为格式合同，但该协议不存在两种解释，协议约定市场价即为2014年的市场价，不存在适用合同法第41条的情形。综上，请求法院驳回原告陈某某的第一项诉求，并依据法律、法规对市场价进行裁决。

【审理查明】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告陈某某与被告通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。陈某某依照协议约定按期向通开公司腾退交付了被拆迁房屋，故通开公司本应依约向陈某某交付回迁安置房，但随后双方因安置房价格如何确定即协议约定的“市场价”应如何理解的问题产生争议，该争议是本案争议焦点，对此，本院认为：

第一，从双方法律关系来看，本案原被告双方系拆迁人与被拆迁人的法律关系，由被拆迁人以“优惠”价格购买安置房以改善生活居住条件是我国进行拆迁并出台相应政策法规之本意。但若将协议约定的“市场价”理解为现今已成倍增长的市场价，则会发生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情况，这不仅严重损及被拆迁人利益，亦显然与我国拆迁政策法规原有之意背道而驰；

第二，从协议具体内容来看，协议签订后通开公司即向陈某某出具了收据，双方在协议中明确约定该款项在签订购房合同时多退少补，故应视为陈某某已在协议签订后即向通开公司支付了部分购房款，按照通常理解，房款支付当时购房价格应已经确定，即当时的市场价格，通开公司以部分房款已支付数年后的市场价主张购房款显与常理不符；同时，协议仅对通开公司应向陈某某交付安置房进行了约定，而对于交付期限未作任何限制，现距陈某某签约交房已近7年，通开公司至今未向陈某某交付回迁房，且其所付周转费亦未随市场行情增长，现将房价上涨、不及时交付安置房的风险悉数负于陈某某之身显失公平；

第三，从格式条款的提供角度理解，本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。诉争协议系通开公司所提供之格式文本，协议中对于“市场价”的判断时点无任何定语约束，现市场价较之协议签订之时已大幅增长，故应对此做不利于通开公司的理解；

第四，从合同约定不明的法律后果来看，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。双方均同意按照“本区域基准价格”即每平米8209元确定合同签订时的市场价，故亦应按照每平米8209元的价格标准确定陈某某回迁房价格。

综上，本院认为，双方所签订之拆迁补偿协议约定的“市场价”应按合同签订当时的市场价理解，双方已就合同签订当时的市场价为8209元达成一致意见，本院不持异议。

对于陈某某要求通开公司协助其选房并交付所选房屋之诉求，因诉争拆迁补偿协议未就回迁房具体价格、面积、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故陈某某该诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。

【律师观点】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告陈某某与被告通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。陈某某依照协议约定按期向通开公司腾退交付了被拆迁房屋，故通开公司本应依约向陈某某交付回迁安置房，但随后双方因安置房价格如何确定即协议约定的“市场价”应如何理解的问题产生争议，该争议是本案争议焦点，对此，本律师认为：

第一，从双方法律关系来看，本案原被告双方系拆迁人与被拆迁人的法律关系，由被拆迁人以“优惠”价格购买安置房以改善生活居住条件是我国进行拆迁并出台相应政策法规之本意。但若将协议约定的“市场价”理解为现今已成倍增长的市场价，则会发生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情况，这不仅严重损及被拆迁人利益，亦显然与我国拆迁政策法规原有之意背道而驰；

第二，从协议具体内容来看，协议签订后通开公司即向陈某某出具了收据，双方在协议中明确约定该款项在签订购房合同时多退少补，故应视为陈某某已在协议签订后即向通开公司支付了部分购房款，按照通常理解，房款支付当时购房价格应已经确定，即当时的市场价格，通开公司以部分房款已支付数年后的市场价主张购房款显与常理不符；同时，协议仅对通开公司应向陈某某交付安置房进行了约定，而对于交付期限未作任何限制，现距陈某某签约交房已近7年，通开公司至今未向陈某某交付回迁房，且其所付周转费亦未随市场行情增长，现将房价上涨、不及时交付安置房的风险悉数负于陈某某之身显失公平；

第三，从格式条款的提供角度理解，本律师认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。诉争协议系通开公司所提供之格式文本，协议中对于“市场价”的判断时点无任何定语约束，现市场价较之协议签订之时已大幅增长，故应对此做不利于通开公司的理解；

第四，从合同约定不明的法律后果来看，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。双方均同意按照“本区域基准价格”即每平米8209元确定合同签订时的市场价，故亦应按照每平米8209元的价格标准确定陈某某回迁房价格。