【案情简介】

2012年12月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订北京市商品房预售合同（住宅类），约定被告将位于**区龙山路东侧3#住宅×层×单元-×号房屋一套出售给原告，房屋总价款1480859元。其中合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十六条交接手续中约定：（五）双方同意按照如下方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）供暖费；（4）第二十四条约定的物业服务费用。第二十二条产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第（二）款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同包含一系列附件，其中附件十补充协议的第四条约定：1、买受人同意按出卖人在交付之日前以书面形式向其发出的入住通知书中确定的或者按本合同或出卖人另行通知的交接时间和交接地点亲自与出卖人办理房屋交接手续。非因出卖人原因，买受人未能按合同或出卖人签发的入住通知书（如二者有冲突，则应以入住通知书为准）之规定办理房屋交接手续的，自入住通知书规定的交接日期届满之日起，视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担延期交付房屋的责任。与房屋有关的风险责任转移至买受人承担，买受人须自房屋交付之日起支付包括但不限于物业管理费、采暖费等其他相关费用。2、交房时，买受人须已付清预售合同中约定的全部房款、并签署了相关文件、按入住通知书要求交纳了相关费用。如交房时因相关政策变化导致上述费用发生增减的，买受人应按新政策规定交纳上述费用。无论何种原因，如买受人未付清全部房款（包括但不限于商业贷款的贷款金额尚未到达出卖人银行账户和根据实测应补缴的房价款）及预售合同第十六条第五款约定的费用，或未按入住通知书要求缴纳相关费用的，则出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，此种情形不属于出卖人违约，在顺延交付该房屋期间产生的物业管理费、采暖费等相关费用及该房屋的风险责任和其他逾期交房责任均由买受人承担。第九条关于产权登记责任的约定：2、买受人应于接收该商品房的同时将专项维修基金、契税等税费交给出卖人，由出卖人或出卖人指定的第三方代交。买受人未向出卖人交付上述税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房，交付期限可相应顺延直至买受人交付上述税费之日，出卖人不因此承担任何违约责任。合同签订后，原告支付给被告房款共计1480859元，但被告未向原告交付房屋。2014年12月23日，原告持所诉理由诉至我院，要求被告交付房屋，赔偿违约金并配合原告办理房屋产权过户手续。庭审中，被告提供的证据如下：1、入住通知书一份，证明被告于2014年11月6日通知原告其购买房屋已具备交付条件，安排在2014年11月18日办理交房入住手续，并要求原告在办理交房入住前按入住交费清单备妥相关费用。2、入住交费清单，证明被告要求原告交纳相关费用后办理入住手续，其中包括物业公司收取的物业收费合计8334.68元；安宝公司代收的契税（预收总房款的3%）44514.84元、维修基金15712元等各项费用共计72165.63元。3、关于龙山嘉园项目逾期交房赔偿及费用结算的说明一份，载明被告应承担逾期交房违约金47535.57元；原告应承担逾期付款违约金5047元；上述违约金及原告应缴纳的费用相抵扣后，原告应缴纳的费用合计29677.06元。4、入住须知一份，证明被告告知原告办理入住手续的程序和注意事项。经对上述证据的质证，原告认可收到入住通知书，不认可收到除此之外的其他材料，但原告认可在原告要求办理入住手续的过程中被告坚持向原告收取逾期付款违约金、契税、维修基金等，原告不同意交纳，故被告未给原告办理入住手续。对此原告提供录音录像光盘一张，用以证明被告要求原告交纳上述费用后才予以办理交房手续的事实，被告对光盘的真实性有异议。另外，原告提出被告按照总房款3%的标准收取契税不合理，因原告所购房屋属首套房，按照国家政策规定应按照房款总额1.5%的标准收取契税，被告收税标准不合理，原告不同意交纳。

庭审中，本院依法询问原被告双方关于购房合同中税费缴纳方式条款的约定情况：原告称，该条约定原告同意委托被告代缴契税、公共维修基金等税费系原告真实的意思表示，但该约定与国家税务机关禁止其他单位代收契税、公共维修基金的规定相违背，约定无效，且原告有权单方解除交纳税费委托关系；被告亦认可该约定系其真实意思表示，被告解释称，之所以代收税费是因为被告作为开放商需要为小区全部买受人统一办理产权手续，为便于产权证的统一办理，被告统一收取买受人相关税费，且被告方强调该收费系代收，在被告统一向税务机关缴费后，仍由税务机关为买受人出具独立的税费缴纳票据。对于契税收取标准的约定，原被告双方均认可合同中没有明确约定，原告认为应当按照国家规定标准收取，本案争议房屋系原告购置首套房，按规定应收取房款总额1.5%的契税；被告称不能确认争议房屋是否为原告购置首套房，但被告坚持按照二套房购房标准即房款总额3%的标准向原告收取契税，对此被告解释为，因契税系统一收取，而被告无法逐一核实每个买受人的房产购置情况，故被告对每一买受人均就高标准收取契税，待实际缴纳后多退少补。截止本案法庭辩论终结前，经本院释明，原告仍坚持向国家有关机关缴纳税费，拒绝向被告缴纳税费，且坚持按照房款总额1.5%的标准缴纳契税；被告仍坚持向原告收取税费，且坚持按照房款总额3%的标准收取契税。

【双方观点】

原告张金虎诉称，原告与被告于2012年12月5日签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）。协议中第三条约定原告购买被告开发的位于北京市**区龙山路东侧3#住宅×层×单元-×号的房屋一处。第六条约定该商品房付款方式为按揭方式（商业银行贷款），现原告已经按照合同约定支付了全部房价款1480859元。被告向原告开具收款发票两张，分别是2014年4月14日，记载付款人张金虎，收款金额1030000元；2014年5月20日，记载付款人张金虎，收款金额450859元。至此原告已经全部履行完毕合同约定的义务。合同第十二条（一）约定，被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房。第十四条约定的逾期交房责任是自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告至今不向原告支付约定的违约金，还以各种借口拒绝向原告交房。合同第二十二条和第二十五条约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，以及委托被告代缴专项维修资金。被告以此约定向原告索要专项维修资金及契税（总房款的3%）等各项费用。原告认为被告按总房款的3%收取的契税过高，要求解除与被告的委托关系，由原告自己向有关部门缴纳契税和专项维修资金等相关费用，并且被告配合原告办理房屋产权过户的相关手续。原告多次找被告协商未果，故诉至法院。

    被告安宝公司辩称，我方不认可原告起诉的方式，但是同意向原告交付房屋。对于原告的第一项诉讼请求，我方已经在起诉前通知原告交房，原告也已经接到通知。对于原告的第二项诉讼请求，我方同意支付违约金，但原告主张的数额我方不认可。我方同意按照我方通知原告交房的日期为截止日期计算违约金。对于原告的第三项诉讼请求我方认为没有事实和法律依据，房屋现在没有任何产权登记，无法办理过户。如果是要求办理产权登记的话，我方一直都在配合原告办理登记。因为房屋不是二手房，无法办理过户手续，按照合同约定只能办理产权登记手续。不同意原告的第四项诉讼请求，尤其是因为第一项诉讼请求产生的诉讼费由。第二项诉讼请求产生的费用我方不同意负担，我方已经提前告知原告违约金的数额了，没有必要进行诉讼程序。所以我方不同意负担诉讼费用。

【审理查明】

原告与被告签订的商品房预售合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已依约向被告交纳了房款，被告理应及时向原告交付房屋，逾期交付亦按照合同约定承担相应的违约责任。原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点集中在违约金计算的截止日期上。

首先，关于本案诉讼之前的违约金计算：根据原被告双方提供的证据能够证实，被告在交房过程中以收取相关费用作为交付房屋的条件，这其中包括收取原告逾期付款的违约金，对此本院认为，首先原告方是否存有违约行为尚属不确定的事实，其次即使原告构成违约，被告也应当通过诉讼主张权利，不能以此作为其交付房屋的履行抗辩。故此被告以违约金交纳作为交房条件的要求不合理，被告按照入住通知书载明的交房日期为截止日期计算违约金的主张依据不足，本院不予采纳。本案诉讼之前的违约金被告应当按照合同约定的计算标准给付原告。

其次，关于本案诉讼期间的违约金计算：因被告在本案第一次庭审中即明确表示同意交付房屋，且交付房屋的条件中仅要求原告支付相关税费，并未提及逾期付款违约金的交纳要求，故此对诉讼期间违约金计算的争议焦点即集中在被告要求原告交付相关税费是否合理上。对此本院结合原被告双方的主张分被告代收税费是否合理及契税的收取标准是否合理两个方面予以详述。第一、关于被告代收税费是否合理。根据原被告双方合同的约定，原告同意被告代交税费，并同意在收房同时将税费交给被告，原告虽主张该约定与国家禁止其他单位代征代收契税、公共维修基金的政策规定相违背，但本院认为，国家禁止其他单位的代征代收税费的规定是禁止有关单位作为征收主体收取税费，并不禁止平等主体之间相互委托代为交纳或收取税费，故此原被告双方的此项约定并不与法律法规的禁止性规定相违背，应当尊重原被告双方的意思自治，认定为有效。被告依此向原告收取税费，并以此作为房屋交付的条件并无不妥。原告拒绝向被告交纳税费的主张依据不足，本院不予采纳。第二、关于契税收取标准是否合理。因原被告双方在合同中并未对契税收取标准有明确约定，故契税的收取应当符合国家规定的标准。原告以其所购房屋属首套房为由主张其应交的契税为房款总额的1.5%，被告在没有证据证明原告所购房屋非首套房的情况下仍向原告收取房款总额3%的契税，显属不妥。被告拒绝以此标准交纳契税的主张合理。被告以此标准收取契税的依据不足，本院不予采纳。综上，诉讼过程中，对于房屋不能交付原被告双方均负有相应的责任。截至本院法庭辩论终结前，原被告双方均坚持各自的主张，故本院以法庭辩论终结当日为违约金计算的截止日期，此后的期间包括案件审理、判决生效直至房屋实际交付均不纳入违约金计算的期限。

    对于原告要求被告配合原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院认为，根据原被告双方合同的约定，被告应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并约定原告应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，故此被告履行配合原告办理房屋产权过户手续的义务所附期限尚未届满，原告此项要求依据不足，本院不予支持。

【律师观点】

    原告已经全部履行完毕合同约定的义务。依据合同第十二条（一）约定，被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房。第十四条约定的逾期交房责任是自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告至今不向原告支付约定的违约金，还以各种借口拒绝向原告交房。合同第二十二条和第二十五条约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，以及委托被告代缴专项维修资金。被告以此约定向原告索要专项维修资金及契税（总房款的3%）等各项费用。原告认为被告按总房款的3%收取的契税过高，要求解除与被告的委托关系，由原告自己向有关部门缴纳契税和专项维修资金等相关费用，并且被告应配合原告办理房屋产权过户的相关手续。