【案情简介】

陈某原有坐落于北京市***帅府街×号×号的平房（以下简称142号房屋）一处，房屋建筑面积为29.39平方米。2009年7月，**公司获得了帅府小区二期（二标段）项目建设拆迁许可证，并于同年7月8日张贴了北京市房屋拆迁公告，陈某所有的×号房屋被列入拆迁范围。

2009年11月28日，陈某作为被拆迁人（乙方）与**公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，协议第二条“补偿安置方式及金额”项下约定陈某可选择货币补偿或优惠购买拆迁人提供的商品房，货币补偿内容为：“经北京**房地产土地评估有限公司评估，本区域基准价格为8209元/平方米，被拆迁房屋基准价补偿款为311797元，重置价补偿款为37463元（含附属物）。”陈某自愿选择优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿方式，即“乙方购买帅府小区回迁商品房叁居室一套，所购楼房面积中29.39平方米内按市场价9折计算；29.39平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.5折计算、在30平方米以外部分面积按市场价计算。”协议第二条第2款约定：“所购买的商品房按上述优惠计算购房款后，与基准价补偿款在签订购楼合同时多退少补。如中途决定不买，可退还基准价补偿款但不计利息（扣除已发放的周转费）。”双方同时就陈某可享受重置价补偿款、搬家补助费、提前搬家奖励费和移机费等各项补助费共计163886元、周转费1500元/月等进行了约定。双方均认可上述协议系由**公司提供的格式文本。

协议签订后，陈某向**公司腾退交付了×号房屋，**公司则向陈某支付了各项补助费共计163886元，并按每月1500元的标准向陈某支付房屋周转费至今。2009年11月30日，**公司向陈某出具金额为311797元的收据一张，载明收款项目为帅府回购楼“暂存款”。

2014年8月28日,**公司发布《公告》，载明：“经北京市住房和城乡建设委员会批准，金帅府家园项目预售均价为27800元/㎡。我公司取得预售许可证后，经公司研究决定，于2014年8月28日至8月30日对帅府商品房回购户开盘售房，对接帅府二期商品房回购户销售均价为25650元/㎡（27000元/㎡的基础上给予95折团购优惠），再按照与商品房回购户签订的北京市***旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议的约定折扣购房，选房后在2014年9月30日前签订商品房预售合同。”包括陈某在内的回迁居民因对公告载明的回迁房购买价格不认可与**公司产生争议，双方未就回迁房购买签订商品房预售合同，**公司亦未向陈某交付房屋。陈某等人为此多次向有关部门信访投诉反映问题。

本案一审审理过程中，就协议第二条约定“所购楼房面积中29.39平方米内按市场价9折计算；29.39平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.5折计算，在30平方米以外部分面积按市场价计算”中“市场价”的理解问题双方产生分歧，陈某主张应按照协议签订当时的市场价确定，并表示同意按照协议约定的“本区域基准价格”即每平方米8209元确定安置房购买价格；**公司对此不予认可，坚持主张按照《公告》载明价格出售安置房。同时，双方共同确认房屋在协议签订时的市场价为每平方米8209元。

【双方观点】

**公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判**公司与陈某按照每平方米25650元的价格履行双方签订的《北京市***旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）；2.一、二审诉讼费均由陈某承担。事实和理由：1.一审判决将《拆迁补偿协议》约定的商品房认定为安置房，混淆概念。2.一审判决对“市场价”的确定存在错误。陈某应充分知晓《拆迁补偿协议》的内容，不存在任何误解和显失公平的行为。《拆迁补偿协议》第二条约定的基准价格是确定被拆迁房屋的补偿款，而非双方确认的商品房销售的市场价，若双方已确定8209元为市场价，协议中必然要加以注明。而事实上该协议签订的当时，双方均知道建设房屋需要施工期限，也均清楚商品房销售的市场价会存在差异，所以才在该协议第二条第二项中作出按市场价给予购买人折扣的表述。如果当时已经明确了销售价格为8209元每平方米，则此项应该直接写出明确的单位价格，而无需使用折扣来表述。显然，协议双方对何为市场价并非约定不明，只不过在签约时对市场价的具体数额无法确定。因此协议不存在两种解释，不存在适用《合同法》第四十一条的情形。3.北京房地产估价师和土地估价师协会出具的《专家鉴定意见书》载明，2009年该地区商品房市场价格为9659元/建筑平方米。该《专家鉴定意见书》中明确说明，标准房地产价格采用市场比较法评估，为拆迁区域与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格，标准重置价为标准样本房屋的重新建造成本，不能不考虑盖房成本，仅以土地价格确定房屋价格。此外，目前帅府二期的商品房为精装修房屋，仅装修费每平米就达3000元。2014年帅府小区进行商品房预售时向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）上报本小区的装修价格是精装修每平米3000元，这已经得到了北京市住建委的批准，而双方签订的安置合同中并没有对安置房是否在装修进行约定。依据《合同法》第六十一条的规定，如双方约定不明又无法达成补充协议，应按照交易习惯和市场惯例来确定，而根据行业惯例，安置房的价格是不包括精装修价格的，所以一审判决认定8209元未考虑装修价格，有悖公平原则。4.在该项目建设过程中，由于诸多客观因素，导致工期延迟，这一切均非**公司所愿，也非**公司之过，**公司更是工期延迟的受害者。**公司认为一审法院应当充分考虑本案实际情况，平衡双方利益，适当参照正常的同类工程建设工期认定市场价更为妥当。

陈某辩称，第一，涉案回迁房已经建成且开盘销售两年，《拆迁补偿协议》亦明确约定了购买的户型，故涉案回迁房的面积、坐落均具体、明确；第二，即使**公司所售房屋的户型、面积、坐落有所区别，但每一套的面积、坐落都是明确具体的；第三，《拆迁补偿协议》第二条约定，乙方购买帅府小区回迁商品房一套，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释，因此对该条款的规定陈某有选择权，已选户型房屋的面积、坐落都是具体明确的；第四，一审中，**公司已承认涉案房屋在签订协议时的市场价格为8209元每平方米，一审判决对此已经确认；第五，关于装修款问题，《拆迁补偿协议》并未约定，**公司一审中亦未提出该项理由，故不同意增加装修款。

【审理查明】

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中陈某与**公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。陈某依照协议约定按期向**公司腾退交付了被拆迁房屋，故**公司本应依约向陈某交付回迁安置房，但随后双方因安置房价格如何确定即协议约定的“市场价”应如何理解的问题产生争议，该争议是本案争议焦点，对此，该院认为：

第一，从双方法律关系来看，本案陈某、**公司双方系拆迁人与被拆迁人的法律关系，由被拆迁人以“优惠”价格购买安置房以改善生活居住条件是我国进行拆迁并出台相应政策法规之本意。但若将协议约定的“市场价”理解为现今已成倍增长的市场价，则会发生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情况，这不仅严重损及被拆迁人利益，亦显然与我国拆迁政策法规原有之意背道而驰；

第二，从协议具体内容来看，协议签订后**公司即向陈某出具了“暂存款”收据，双方在协议中明确约定该款项在签订购房合同时多退少补，故应视为陈某已在协议签订后即向**公司支付了部分购房款，按照通常理解，房款支付当时购房价格应已经确定，即当时的市场价格，**公司以部分房款已支付数年后的市场价主张购房款显与常理不符；同时，协议仅对**公司应向陈某交付安置房进行了约定，而对于交付期限未作任何限制，现距陈某签约交房已近7年，**公司至今未向陈某交付回迁房，且其所付周转费亦未随市场行情增长，现将房价上涨、不及时交付安置房的风险悉数负于陈某之身显失公平；

第三，从格式条款的提供角度理解，该院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。诉争协议系**公司所提供之格式文本，协议中对于“市场价”的判断时点无任何定语约束，现市场价较之协议签订之时已大幅增长，故应对此做不利于**公司的理解；

第四，从合同约定不明的法律后果来看，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。双方均同意按照“本区域基准价格”即每平方米8209元确定合同签订时的市场价，故亦应按照每平方米8209元的价格标准确定陈某回迁房价格。

综上，该院认为，双方所签订之拆迁补偿协议约定的“市场价”应按合同签订当时的市场价理解，双方已就合同签订当时的市场价为8209元达成一致意见。该院不持异议。

对于陈某要求**公司协助其选房并交付所选房屋之诉求，因诉争拆迁补偿协议未就回迁房具体面积、楼层、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故陈某该诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。

本院二审期间，**公司围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1.北京市住建委之商品房预售资金监管系统网页打印件1份，用以证明帅府小区的精装修造价是3000元每平方米，该价格已经过北京市住建委审批同意；证据2.日期为2009年7月21日的《专家鉴定意见书》1份，用以证明帅府小区项目标准房地产价格为9659元每建筑平方米，标准重置价为1450元每建筑平方米，二者相减得出基准价格8209元每建筑平方米，因此8209元仅为土地的价格，并不包含房屋的建筑安装成本。陈某二审期间未向本院提交新的证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈某针对**公司提交的2份新的证据发表质证意见如下：认可2份证据的真实性，但不认可证明目的，主张**公司拆迁时承诺的就是8209元每平方米，拆迁公开信中也为8209元每平方米，故**公司主张的9659元每平方米没有依据。此外，从2009年拆迁至今，**公司从未提及装修费的问题，陈某认为商品房价格中已经包含装修费。本院认为，陈某认可**公司二审中提交2份新的证据的真实性，本院不持异议，对上述2份证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以综合评断。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

【律师观点】

本案二审期间的争议焦点是涉案《拆迁补偿协议》约定的“市场价”应如何理解。

市场价应为《拆迁补偿协议》约定的“本区域基准价格”8209元每平方米；**公司则主张市场价应当为2014年的市场价，即使按照2009年的市场价，也应增加标准重置价及装修费用。当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示。探究当事人内在的真实意思表示，涉及对合同条款如何解释。对合同进行解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。

关于是否应按照2014年的市场价履行《拆迁补偿协议》。对此本院认为，双方签订的是《拆迁补偿协议》，该协议的目的在于使被拆迁人以“优惠”价格购买回迁安置房以改善生活居住条件，若将该“市场价”理解为拆迁数年后增长数倍的市场价，则会产生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情形，且双方于2009年签订《拆迁补偿协议》，而**公司至今尚未向陈某交付房屋，若以2014年的市场价格确定购房价格，显然有违签订该协议的目的并显失公平；2009年11月30日，陈某向**公司支付了回购房屋的暂存款，**公司认可该款项为陈某支付的部分购房款，因此以当时的市场价确定房款方符合常理。

关于是否应在2009年区域基准价基础上增加装修费用3000元每平方米及标准重置价1450元每平方米。**公司二审中提交的北京市住建委之商品房预售资金监管系统网页打印件仅表明其于2014年向北京市住建委申报的帅府小区的精装修造价为3000元每平方米，无法证明**公司与陈某签订《拆迁补偿协议》时约定的购房价格中不包含装修费用及2009年的装修造价，故对该份证据的关联性与证明目的本院不予采信。关于标准重置价，《拆迁补偿协议》并未约定被拆迁人购买回迁商品房的价格应包含标准重置价及2009年标准重置价的具体数额，**公司亦无证据证明在《拆迁补偿协议》签订前曾向被拆迁人送达过《专家鉴定意见书》，且其在一审中同意按照“本区域基准价格”即8209元每平方米确定合同签订时的市场价，其在二审中提出应增加标准重置价1450元每平方米，依据不足，不应得到法院的支持。