【 案情介绍 】

2012年12月21日，崔某某（买受人）与**公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》一份（住宅类），约定**公司将位于怀柔区×房屋一套出售给崔某某，房屋总价款为1794335元。合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十六条交接手续中约定：（五）双方同意按照如下方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）供暖费；（4）第二十四条约定的物业服务费用。第二十二条产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第（二）款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同包含一系列附件，其中附件十补充协议的第四条约定：1.买受人同意按出卖人在交付之日前以书面形式向其发出的入住通知书中确定的或者按本合同或出卖人另行通知的交接时间和交接地点亲自与出卖人办理房屋交接手续。非因出卖人原因，买受人未能按合同或出卖人签发的入住通知书（如二者有冲突，则应以入住通知书为准）之规定办理房屋交接手续的，自入住通知书规定的交接日期届满之日起，视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担延期交付房屋的责任。与房屋有关的风险责任转移至买受人承担，买受人须自房屋交付之日起支付包括但不限于物业管理费、采暖费等其他相关费用。2.交房时，买受人须已付清预售合同中约定的全部房款、并签署了相关文件、按入住通知书要求交纳了相关费用。如交房时因相关政策变化导致上述费用发生增减的，买受人应按新政策规定交纳上述费用。无论何种原因，如买受人未付清全部房款（包括但不限于商业贷款的贷款金额尚未到达出卖人银行账户和根据实测应补缴的房价款）及预售合同第十六条第五款约定的费用，或未按入住通知书要求缴纳相关费用的，则出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，此种情形不属于出卖人违约，在顺延交付该房屋期间产生的物业管理费、采暖费等相关费用及该房屋的风险责任和其他逾期交房责任均由买受人承担。第九条关于产权登记责任的约定：2.买受人应于接收该商品房的同时将专项维修基金、契税等税费交给出卖人，由出卖人或出卖人指定的第三方代交。买受人未向出卖人交付上述税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房，交付期限可相应顺延直至买受人交付上述税费之日，出卖人不因此承担任何违约责任。合同签订后，崔某某支付给**公司房款1094335元，并通过住房公积金贷款的方式支付房款700000元，但**公司未向崔某某交付房屋。2014年12月23日，崔某某持所诉理由诉至法院，要求**公司交付房屋，赔偿违约金并配合崔某某办理房屋产权过户手续。庭审中，**公司提供的证据如下：1.入住通知书一份，证明**公司于2014年11月6日通知崔某某其购买房屋已具备交付条件，安排在2014年11月15日办理交房入住手续，并要求崔某某在办理交房入住前按入住交费清单备妥相关费用。2.入住交费清单，证明**公司要求崔某某交纳相关费用后办理入住手续，其中包括物业公司收取的物业收费合计11877.85元；**公司代收的契税（预收总房款的3%）54034.97元、维修基金26554元等各项费用共计99932.44元。3.关于×项目逾期交房赔偿及费用结算的说明一份，载明**公司应承担逾期交房违约金57059.85元；崔某某应承担逾期付款违约金6930元；上述违约金及崔某某应缴纳的费用相抵扣后，崔某某应缴纳的费用合计49802.59元。4.入住须知一份，证明**公司告知崔某某办理入住手续的程序和注意事项。经对上述证据的质证，崔某某认可收到入住通知书，不认可收到除此之外的其他材料，但崔某某认可在崔某某要求办理入住手续的过程中**公司坚持向崔某某收取逾期付款违约金、契税、维修基金等，崔某某不同意交纳，故**公司未给崔某某办理入住手续。对此崔某某提供录音光盘一张，用以证明**公司要求包括崔某某在内的多名买受人交纳上述费用后才予以办理交房手续的事实，**公司对录音光盘的真实性有异议。

庭审中，法院依法询问双方关于购房合同中税费缴纳方式条款的约定情况：崔某某称，该条约定崔某某同意委托**公司代缴契税、公共维修基金等税费系崔某某真实的意思表示，但该约定与国家税务机关禁止其他单位代收契税、公共维修基金的规定相违背，约定无效，且崔某某有权单方解除交纳税费委托关系；**公司亦认可该约定系其真实意思表示，**公司解释称，之所以代收税费是因为**公司作为开发商需要为小区全部买受人统一办理产权手续，为便于产权证的统一办理，**公司统一收取买受人相关税费，且**公司强调该收费系代收，在**公司统一向税务机关缴费后，仍由税务机关为买受人出具独立的税费缴纳票据。对于契税收取标准，崔某某表示对房款总额3%的契税收取标准没有异议，因本案争议房屋系崔某某购置二套房，故按规定应当缴纳房款总额3%的契税。

【 双方观点 】

2014年12月，崔某某起诉至原审法院称：我与**公司于2012年12月21日签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）。协议中第三条约定我购买**公司开发的位于北京市怀柔区×号的房屋一处。第六条约定该商品房付款方式为住房公积金贷款，现我已经按照合同约定支付了全部房价款1794335元。2013年3月13日**公司向我开具收款发票，记载付款人崔某某，收款金额1094335元。2013年11月28日，剩余的700000元房款以住房公积金贷款的方式转入与**公司约定的账户。至此我已经全部履行完毕合同约定的义务。合同第十二条（一）约定，**公司应当在2013年12月31日前向我交付商品房。第十四条约定的逾期交房责任是自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但**公司至今不向我支付约定的违约金，还以各种借口拒绝向我交房。合同第二十二条和第二十五条约定我委托**公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，以及委托**公司代缴专项维修资金。**公司以此约定向我索要专项维修资金及契税（总房款的3%）等各项费用。我认为**公司按总房款的3%收取的契税过高，要求解除与**公司的委托关系，由我自己向有关部门缴纳契税和专项维修资金等相关费用，并且**公司配合我办理房屋产权过户的相关手续。我多次找**公司协商未果，故诉至法院，诉讼请求如下：1.依法判决**公司按合同的约定向我交付房屋（房屋价值1794335元）；2.判决**公司依据合同约定向我支付从2014年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（按每日支付已交付房价款万分之一的违约金计算：1794335元×1／10000＝179.4335／天×N天）；3.依法判决由**公司配合我办理房屋产权过户相关手续；4.**公司承担本案全部诉讼费用。

**公司辩称：我方不认可崔某某起诉的方式，但是同意向崔某某交付房屋。对于崔某某的第一项诉讼请求，我方已经在起诉前通知崔某某交房，崔某某也已经接到通知。对于崔某某的第二项诉讼请求，我方同意支付违约金，但崔某某主张的数额我方不认可。我方同意按照我方通知崔某某交房的日期为截止日期计算违约金。对于崔某某的第三项诉讼请求我方认为没有事实和法律依据，房屋现在没有任何产权登记，无法办理过户。如果是要求办理产权登记的话，我方一直都在配合崔某某办理登记。因为房屋不是二手房，无法办理过户手续，按照合同约定只能办理产权登记手续。不同意崔某某的第四项诉讼请求，尤其是因为第一项诉讼请求产生的诉讼费用。第二项诉讼请求产生的费用我方不同意负担，我方已经提前告知崔某某违约金的数额了，没有必要进行诉讼程序。所以我方不同意负担诉讼费用。

原审法院经审理查明：2012年12月21日，崔某某（买受人）与**公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》一份（住宅类），约定**公司将位于怀柔区×房屋一套出售给崔某某，房屋总价款为1794335元。合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十六条交接手续中约定：（五）双方同意按照如下方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）供暖费；（4）第二十四条约定的物业服务费用。第二十二条产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第（二）款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同包含一系列附件，其中附件十补充协议的第四条约定：1.买受人同意按出卖人在交付之日前以书面形式向其发出的入住通知书中确定的或者按本合同或出卖人另行通知的交接时间和交接地点亲自与出卖人办理房屋交接手续。非因出卖人原因，买受人未能按合同或出卖人签发的入住通知书（如二者有冲突，则应以入住通知书为准）之规定办理房屋交接手续的，自入住通知书规定的交接日期届满之日起，视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担延期交付房屋的责任。与房屋有关的风险责任转移至买受人承担，买受人须自房屋交付之日起支付包括但不限于物业管理费、采暖费等其他相关费用。2.交房时，买受人须已付清预售合同中约定的全部房款、并签署了相关文件、按入住通知书要求交纳了相关费用。如交房时因相关政策变化导致上述费用发生增减的，买受人应按新政策规定交纳上述费用。无论何种原因，如买受人未付清全部房款（包括但不限于商业贷款的贷款金额尚未到达出卖人银行账户和根据实测应补缴的房价款）及预售合同第十六条第五款约定的费用，或未按入住通知书要求缴纳相关费用的，则出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，此种情形不属于出卖人违约，在顺延交付该房屋期间产生的物业管理费、采暖费等相关费用及该房屋的风险责任和其他逾期交房责任均由买受人承担。第九条关于产权登记责任的约定：2.买受人应于接收该商品房的同时将专项维修基金、契税等税费交给出卖人，由出卖人或出卖人指定的第三方代交。买受人未向出卖人交付上述税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房，交付期限可相应顺延直至买受人交付上述税费之日，出卖人不因此承担任何违约责任。合同签订后，崔某某支付给**公司房款1094335元，并通过住房公积金贷款的方式支付房款700000元，但**公司未向崔某某交付房屋。2014年12月23日，崔某某持所诉理由诉至法院，要求**公司交付房屋，赔偿违约金并配合崔某某办理房屋产权过户手续。庭审中，**公司提供的证据如下：1.入住通知书一份，证明**公司于2014年11月6日通知崔某某其购买房屋已具备交付条件，安排在2014年11月15日办理交房入住手续，并要求崔某某在办理交房入住前按入住交费清单备妥相关费用。2.入住交费清单，证明**公司要求崔某某交纳相关费用后办理入住手续，其中包括物业公司收取的物业收费合计11877.85元；**公司代收的契税（预收总房款的3%）54034.97元、维修基金26554元等各项费用共计99932.44元。3.关于×项目逾期交房赔偿及费用结算的说明一份，载明**公司应承担逾期交房违约金57059.85元；崔某某应承担逾期付款违约金6930元；上述违约金及崔某某应缴纳的费用相抵扣后，崔某某应缴纳的费用合计49802.59元。4.入住须知一份，证明**公司告知崔某某办理入住手续的程序和注意事项。经对上述证据的质证，崔某某认可收到入住通知书，不认可收到除此之外的其他材料，但崔某某认可在崔某某要求办理入住手续的过程中**公司坚持向崔某某收取逾期付款违约金、契税、维修基金等，崔某某不同意交纳，故**公司未给崔某某办理入住手续。对此崔某某提供录音光盘一张，用以证明**公司要求包括崔某某在内的多名买受人交纳上述费用后才予以办理交房手续的事实，**公司对录音光盘的真实性有异议。

【 审理查明 】

原审法院经审理认为：崔某某与**公司签订的商品房预售合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。崔某某已依约向**公司交纳了全部价款，**公司理应及时向崔某某交付房屋，逾期交付亦按照合同约定承担相应的违约责任。崔某某要求**公司交付房屋并支付逾期交付违约金的诉讼请求于法有据，法院予以支持。本案的争议焦点集中在违约金计算的截止日期上。

首先，关于本案诉讼之前的违约金计算：根据双方提供的证据能够证实，**公司在房屋的交付过程中以收取相关费用作为交付条件，这其中包括收取崔某某逾期付款的违约金，对此法院认为，首先崔某某方是否存有违约行为尚属不确定的事实，其次即使崔某某构成违约，**公司也应当通过诉讼主张权利，不能以此作为其交付房屋的履行抗辩。故此**公司以违约金交纳作为交房条件的要求不合理，**公司按照入住通知书载明的交房日期为截止日期计算违约金的主张依据不足，法院不予采纳。本案诉讼之前的违约金**公司应当按照合同约定的计算标准给付崔某某。

其次，关于本案诉讼期间的违约金计算：因**公司在本案第一次庭审中即明确表示同意交付房屋，且交付房屋的条件中仅要求崔某某支付相关税费，并未提及逾期付款违约金的交纳要求，故此对诉讼期间违约金计算的争议焦点即集中在**公司要求崔某某交付相关税费是否合理上。因崔某某对房款总额3%的契税收取标准没有异议，故法院仅对**公司代收税费是否合理予以详述。根据双方合同的约定，崔某某同意**公司代交税费，并同意在收房同时将税费交给**公司，崔某某虽主张该约定与国家禁止其他单位代征代收契税、公共维修基金的政策规定相违背，但法院认为，国家禁止其他单位的代征代收税费的规定是禁止有关单位作为征收主体收取税费，并不禁止平等主体之间相互委托代为交纳或收取税费，故此双方的此项约定并不与法律法规的禁止性规定相违背，应当尊重双方的意思自治，认定为有效。**公司依此向崔某某收取税费，并以此作为房屋交付的条件并无不妥。崔某某拒绝向**公司交纳税费的主张依据不足，法院不予采纳。**公司合理收取税费并同意交付房屋，但崔某某坚持通过诉讼程序主张权利，由此延误的房屋交付期限不应纳入违约金计算期限。法院以第一次庭审之日即**公司明确表示同意交付房屋之日为截止日期计算**公司应当给付的违约金。

对于崔某某要求**公司配合崔某某办理房屋产权过户手续的诉讼请求，法院认为，根据双方合同的约定，**公司应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并约定崔某某应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，故此**公司履行配合崔某某办理房屋产权过户手续的义务所附期限尚未届满，崔某某此项要求依据不足，法院不予支持。

据此，原审法院于2015年3月作出判决：一、**公司于判决生效后十五日内将位于北京市怀柔区×室房屋交付给崔某某。二、**公司于判决生效后十五日内赔偿崔某某违约金六万八千零五元。三、驳回崔某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

【 律师观点 】

本案的二审争议焦点为在崔某某未向**公司缴纳契税等费用的情况下，**公司是否有权拒绝向其交付房屋；是否应以**公司发出入住通知确定的日期作为逾期交付房屋的违约金计算截止日期。

第一，在崔某某未向**公司缴纳契税等费用的情况下，**公司是否有权拒绝向其交付房屋。崔某某与**公司签订的商品房预售合同是双方当事人真实的意思表示。合同签订后，崔某某已依约向**公司交纳了房款，完成了合同主要义务，**公司理应及时向崔某某交付房屋。双方合同中约定**公司代缴契税等费用性质为平等主体之间的委托行为，双方就此产生的委托关系应遵循我国合同法中关于委托合同的处理原则，即赋予委托人任意解除权。在崔某某是否委托**公司缴纳税费对**公司的利益并无实质性影响，且崔某某随时有权解除委托关系的情况下，**公司以没有收到代收契税等费用作为拒绝交付房屋的理由，缺乏法律依据，法院对其此项上诉请求不应予以支持。

第二，是否应以**公司发出入住通知确定的日期作为逾期交付房屋的违约金计算截止日期。前已述及，崔某某对于合同中约定的代缴契税等费用的委托，享有任意撤销权，在崔某某已依约交付房款后，**公司应当按约定期限交房，其逾期交付房屋，已构成违约，应当依约支付违约金。**公司虽在2014年11月发出入住通知，但仍以由业主交纳逾期付款违约金及缴纳契税等相关费用作为交付房屋的条件，而未向崔某某交房，其违约行为仍在继续