——白某与邵某承租人优先权

基本案情：

    刘某和邵某原来是战友，复员后同在一家单位工作，关系非常好。2005年刘某想为年底结婚的儿子购买新房，恰好邵某想出卖自己的房屋，两人于是于2005年7月1日签订了房屋买卖合同，按当时正常的市场价格，该107平米的房屋价格应在75万元左右，由于双方的特殊关系，邵某同意以65万元的价格出卖给刘某，并与2005年7月25日办理了产权过户手续，2005年8月10日，租住该房的白某得知邵某将该房以65万元的价格出卖给刘某，认为邵某的行为侵犯了自己的优先购买权，便向法院起诉请求宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效。

律师分析：

    首先，本案涉及到承租人的法定权利不容忽视，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应该在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利无需当事人的特别约定，直接由法律规定，目的为维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力。 
    其次，1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。” 
    最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
    我国《合同法》第238条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前单位合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 
    最后，本案中邵某与刘某的房屋买卖合同已经履行完毕，但是由于邵某在出卖之前的合理期限内未通知承租人白某，侵害了白某的优先购买权，其依法有权请求法院宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效，该主张可以得到法院的支持。

律师提示：

    本案最后以调解结案，但是对于卖房人来说是一个深刻的教训，承租人的法定权利不容忽视，在法制社会中，对他人权利的尊重就是对自己权利的尊重，忽视或者侵害他人的权利，结果往往会损害自己的权利。