【前言】

  城市人到农村做“庄园主”，农民摇身变为“城市人”都是有风险的。

【案情】

刘靟（fei），重庆人，30出头。十年前来到昆明做工程老板，虽年岁不高，却大有成就，已有千万家产。捞取人生第一桶金后，如今正在筹建一家商贸公司。办公场所挺气派，老总办公室挺豪华。

正是这个年轻有为的“老总”被另一个八零后老总马程星“忽悠”了。

马程星，昆明市人，今年28岁，回族，是云南某建筑工程公司法定代表人，人称“马总”。

刘总和马总经朋友介绍认识，双方互赞对方的才能。

2011年11月，正在筹建“安宁市某职业学院学生公寓”的马程星因融资出现问题，向刘靟提出借款80万元，承诺给刘靟一个工程做（后才知该工程子虚乌有）。虽然身为老总的刘靟却具有山城人单纯的特性，心想自己有的是闲钱，还能获得一个工程，再则马程星是自己的老乡介绍认识的，就没有多想就将一捆现金送到了马程星办公室。马程星出具了一张借条和承诺书给刘靟。

因马程星一直无力还款，且其工程还须大量款项投入，后来经双方协商，马程星提出将自己位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处某城中村房屋作价140万元转让给刘靟，由刘靟再行支付60万元给自己解决资问题。双方还在合同中约定马程星须在5个月内将房屋变更到刘靟名下，马程星还拉上了他一家子共4人在合同上签了字。后来刘靟多次催促，马程星至今拒绝过户、腾房、交房。

【律师介入】

在长期协商无果的无奈情况下，刘靟找到了我，委托我作为其代理人代理此案。

刘靟的想法很简单，就是把自己的钱要回来，不管是先要房子卖钱还是直接拿钱，无所谓。

接受刘靟委托后，我和一同事亲自来到该村子走访，并向国土等部门了解到该村虽然已纳入城镇规划，土地已纳入政府收储计划，但并未完成征收，固其性质仍属于农村土地。

实地考察并分析后，我告诉刘靟：房子你是拿不来了，但要钱是可以的。

于是我代理刘靟将一纸诉状递到了昆明市盘龙区人民法院，要求确认合同无效，返还刘靟的140万元购房款，并承经济损失25万余元。

【庭审回放】

庭审在我婚礼前2日如期而至。

我和刘靟以及他的两位老乡证人一道老早来到了盘龙区法院，等待对方和法官的到来。可左等右等，等来了法官却不见马程星的踪影。其派来的朋友“代理人”因无代理资格被“请出”了法庭。（注：因其朋友不具备律师资格，无权代理案件。）于是，在等待了30分钟仍不见马程星一家出现后，法庭决定依法缺席审理此案。

我方向法庭宣读了诉状，并向法庭一一列举了欠条、房屋买卖合同、证人证言等证据，法庭辩论环节还发表了激情洋溢却无对手的辩论。

因为是缺席审理，法庭很是慎重，将自己认为有疑问的事实和证据一一向我方询问，并作了详细记录。庭审后还多次打电话给马程星一家，征询他们对本纠纷的观点和辩解。但几经联系，马程星并不配合，可主审法官还是锲而不舍，继续联系他的家人，让其充分发表辩解意见。马程星一家最终还是发表了对本案的看法，表示确实欠刘靟钱，但暂时无力归还。

【判决结果】

在充分听取双方的陈述和辩解后，法庭终于下达了判决。判决马程星在10日内归还刘靟欠款140万元，并支付刘靟由此产生的损失25.2万余元，诉讼费由马程星承担2万元，刘靟承担2千余元。我方获得胜诉。

从刘靟这个“大老总”忍俊不禁的笑容中我获得了无比的欣慰。

【律师说法】

我国《土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营。”“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

马程星的房屋所占土地（即农村宅基地）仍为农民集体所有，不得非法转让给本村集体组织成员以外的单位或个人经营。而刘靟是重庆市人，显然不是该村组织成员，无权享有该村宅基地。所以他和马程星签订的房屋买卖合同违法了我国法律的强制性规定，当属无效，马程星应返还刘靟的购房款（含借款）。同时，合同无效是因为马程星的欺诈行为，应向刘靟赔偿经济损失。

在诉讼策略方面，由于我们选择得当，获得了胜诉。

本案有两中诉讼策略可选：一种是合同违法一事避而不谈，要求被告过户房子，至于支持与否由法院判决；另一种是直接要求确认合同无效，要求还钱并赔偿损失。

第一种策略的风险在于，合同无效的法律规定是明摆着的，一旦证据搜集、组织失败，极可能导致认定合同无效的同时再认定原告也存在过错，将不能得到经济补偿。其优势在于一旦判决支持我们的诉求，原告将得到实物房子，就可以变卖得到现钱。（该房价值应超过140万元。）

第二种策略的风险就是第一种策略的优势的反面，得不到实物，将判决变现钱有困难。而其优势在于可以得到经济补偿，并严格遵守了法律的规定。

综合考虑后我们认为，判决认定合同有效的可能性极低，即使真如此也不是合法判决。于是在我们的建议下刘靟选择了第二种策略，获得了预期的效果。也就是文章题目所说的合同违法“求无效”之意。

【案后语】

本案中马程星的房屋就属于如今热点话题中“小产权房”的一种。

如今，在“城镇上山，农民进城”的大趋势下，城镇的富人们到农村（含城中村、城郊）建造别墅，有钱农民到城市周边“买地盖房”所产生的房产都属于小产权房。该行为是否合法有效，房产可否办理权属证书，得到法律的认可，是人们非常关注的问题。可答案是否定的。

笔者家乡的农民们打工挣钱了，纷纷离开条件欠佳的农村来到县城周边村子买地盖房，享受一把“城市生活”，但因为此行为违返了我国土地法规政策，他们的房子是无法办理所有权证书的，也就无法得到法律的认可，一旦国家清理此事，或遇上政府拆迁，有被责令拆除或难获补偿的风险！

所以笔者在此建议城市的富人们不要冒险去农村当梦想中的“庄园主”，想摇身变成“城市人”的农民朋友们，还是中规中矩地购买政府征收后的城市规划用地，避免不必要的损失。

 （住：为保护当事人隐私，文中人物均为化名。）  

                                云南民定律师事务所

                                昆明 杨偈律师

                                2013年11月4日